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개발지별 > 신도시 임대료 높고 공실률 낮아
금융자산의 매력 감소와 더불어 '100세 시대'가 도래하면서 안정적 임대 수익으로 노후를 준비하려는 사람이 늘고 있어 수익형 부동산에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다.

투자 패턴도 거액의 부동산 상품에 투자했다가 손해를 보면 손실을 감당하기 힘들기 때문에 시세차익보다 임대수익에 더 큰 비중을 두고 있다. 이 때문에 되팔 때의 시세차익을 노리고 투자하기보다 다달이 월급처럼 소득을 제공받는 임대수익용 부동산에 투자하는 것이 리스크를 줄일 수 있다는 얘기도 흘러나온다.

평택 레이크힐타운 전경.
평택 레이크힐타운 전경.

외국인 렌탈하우스 전성시대…주한미군 기지 이전

외국인을 대상으로 한 주택임대사업이 수익형 부동산시장에 블루칩으로 떠오르고 있다. 외국인 대상 임대사업은 10% 이상의 수익률을 기대할 수 있다고 업계는 입을 모은다. 이 가운데 주한미군 및 미군무원 임대 수요를 겨냥한 '렌탈하우스' 사업이 가장 주목을 받고 있다. 임대료를 매달 또는 연간으로 받기도 하고, 미군 주택과에서 직접 임대자에게 지불하는 만큼 연체 위험이 상대적으로 작다는 분석이다. 특히 주한미군의 이전이 임박하면서 '주한미군 렌탈하우스'의 인기가 상당히 높다. 임대료를 개인이 아닌 미군 주택과에서 지급하기 때문에 안정적이고, SOFA 협정에 의해 2060년까지 전체 주한미군이 유지하도록 되어 있어 향후 40~50년간 공실률이 낮아 지속적인 고수익 창출이 가능하다.

자연스레 경기도 평택의 부동산 개발 열기가 뜨겁다. 평택 부동산시장에 불을 댕긴 것은 주한미군 기지 이전 계획이다. 미군기지 이전 계획이 구체화하면서 국제신도시 등의 각종 개발 청사진이 나왔다.

주한미군 기지 이전은 특히 대규모 인구 유입을 수반한다는 점에서 평택 부동산시장의 불쏘시개가 되고 있다. 많은 미군과 가족이 들어오면 당장 주거 수요가 급증하게 된다. 특히 부임지에 따라 기지를 옮겨다니는 군인의 특성상 임대주택 수요가 급격히 늘어날 수밖에 없다는 것이 중개업자들의 전언이다.

한 중개업자는 "같은 규모의 주택을 한국인에게 임대한 것보다 미군에게 임대하는 것이 훨씬 임대료가 높기 때문에 기지 인근에 임대 수익을 노린 건설업자와 투자자들이 모여들고 있다"고 설명했다.

주한미군 평택 캠프 험프리스(K-6)는 여의도 면적의 5.5배, 용지 면적이 1488만㎡로 동북아시아 미군기지 중 최대 규모다. 이곳에는 병원 5개동, 주택 82개동, 복지시설 89개동, 본부·행정시설 89개동, 교육시설 5개동, 정비시설 33개동 등 총 513개동이 들어설 예정이다.

기지 이전에 따라 평택에 몰려들 주한미군 수도 엄청나다. 한미 연합사령부를 필두로 유엔 주한미군사령부, 미8군사령부, 동두천·의정부 미2사단 병력 등 4만5000여 명에 이른다. 이는 전국 50여 개 미군기지 가운데 90%가 넘는 수치다. 여기에다 군속이나 가족까지 포함하면 약 8만5000명의 인구가 유입되고, 이전이 완료되면 총 8000여 가구의 렌탈하우스가 필요할 것으로 예상된다. 또한 하도급 등 관련업계 종사자까지 합치면 평택으로 이동하는 인구가 약 20만명에 이를 것이라는 게 업계의 추산이다.

평택 레이크힐타운.
평택 레이크힐타운.
개발 열풍, 평택 부대 인근 아산 땅값도 2배 이상 올라

평택은 미군기지 이전과 대규모의 다양한 개발 호재로 부동산시장의 가장 핫한 지역으로 떠오르고 있다. 지난해 8월 수도권 고속철도 지제역 개통을 시작으로 산업단지 등 대형 개발사업이 가시권에 들어오면서 평택의 상승세가 본격적으로 시작될 것이라는 전망이 많다.

대형 산업단지 조성도 평택 임대주택시장에 활력을 불어넣는 이유로 꼽힌다. 교통망 확충사업도 활발하다. 우선 평택~수서 간 고속철도(SRT)가 지난해 12월 개통됐다. 이 철도가 동탄 GTX까지 연결돼 평택 지제역까지 20분으로 강남역에서 30~40분대에 진입할 수 있게 되었다. 이에 따라 평택은 서해복선전철 안중역을 포함해 항만·도로·철도를 갖춘 교통 요충지, 물류 허브가 될 것이라는 전망이다. 각종 인프라 구축과 개발사업으로 최근 5년간 평택지역 집값 상승률이 24.91%로 전국 1위를 기록하는 등 특수도 보이고 있다.

한 대형 건설업체 관계자는 "평택에 수많은 개발사업으로 인구는 늘고 있지만 주택 공급은 부족한 상황"이라고 말했다. 또한 2018년 미군기지 평택 이전을 앞두고 아산시 땅값이 천정부지로 치솟고 있다.

부대의 생활권이 아산시와 경계에 위치한 캠프 험프리스 기지의 영외 거주 적합도 기준은 기지에서 30분 이내의 민간주택으로 3.3㎡당 20만원이었던 땅값이 50만원까지 치솟는등 중심가의 경우 3.3㎡당 100만~150만원 선에 거래되기도 한다.

평택 레이크힐타운.
평택 레이크힐타운.
'리조트형 테라스하우스 레이크힐타운' 인기

이 가운데 평택의 주한미군 및 군무원 수요를 대상으로 임대 수익을 거둘 수 있는 부동산 상품이 나와 눈길을 끈다. 평택 주한미군기지 10분 거리에 개발하고 있는 '리조트형 테라스하우스 레이크힐타운'이다.

최근 미군 렌탈 시장이 뜨면서 단기 이익을 보기 위해 렌탈하우스 사업을 시작하는 타 회사와 달리 20년 전부터 꾸준히 렌탈하우스를 공급·운영하고 있다. 그동안의 노하우를 바탕으로 미군 및 미군무원들이 원하는 단지 내 리조트시설을 갖춘 테라스하우스로 특화된 렌탈하우스를 만들어 가고 있다.

이미 1~4차까지 분양·임대가 완료돼 운영 중이고 5~12차까지 분양이 끝나 공사에 들어갔다. 또한 본사에서 시행·시공을 직접 운영 관리하고 있으며 현재 300여 가구를 직접 운영해 임대관리 중이다.

이번에 분양하는 '레이크힐타운'은 전 가구에 풀퍼니시드 빌트인 시스템을 제공하므로 분양을 받는 고객 입장에서는 별도로 신경 쓸 것 없이 매년 렌탈료만 챙기면 되는 구조다. 세입자 관리가 간편하고 임대 수익도 미군 개인이 아니라 미군부대 주택과와 주택소유자와 계약을 체결하고 월세를 받기 때문에 안정적인 편이다. 매월 또는 매년 임대료를 선불로 한꺼번에 받을 수도 있다.

수요층도 탄탄한 편이다. 영외 거주 미군이나 군속·군무원, 민간 기술자, 군인 자녀, 학교 교사 그리고 국내 거주 외국인을 대상으로 임대사업을 할 수 있다. 현재 주한미군의 경우 사병이나 하사관이 거주할 수 있는 주택은 많지만, 고급장교나 미군무원, 민간 기술자 등이 거주할 수 있는 주택은 부족한 실정이다.

주한미군 등의 영외 거주 적합도 기준은 기지에서 30분 이내의 민간주택이다. 여기에 임대계약·디자인·건설·운영 등이 미군 주거 기준에 적합해야 한다. 이 때문에 K-6 험프리게이트에서 12분 거리에 위치한 '레이크힐타운'과 같은 고급 주거단지는 미군들의 선호도가 더욱 높다. '레이크힐타운'은 회사가 주택의 임대·매매·운영·관리까지 체계적으로 관리해준다.

'레이크힐타운'은 투자금 대비 실수익률 10%대 예상 임대수익률, 임대 수익은 연 4000만원대 정도를 기대할 수 있다. 현장을 방문하면 현재 렌탈 중인 주택 및 렌탈계약서도 확인할 수 있다. 신탁사 청약관리로 로얄 가구 배정이 가능하다.

[김진솔 디지털뉴스국 기자]

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