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한동안 부동산 투자자들 사이에서 인기를 끌었던 ‘꼬마빌딩’의 투자 열기가 식어가고 있다. 거래 감소도 두드러졌다. 올해 들어 임대업 이자상환 비율(RTI)이 적용되며 대출 문턱이 높아져 현금 여력이 충분한 자산가나 법인이 아니면 투자에 나서기 어려워졌기 때문이다.

꼬마빌딩이 몰려 있는 서울 마포구 연남동 ‘연트럴파크’ 일대. /김수현 기자
꼬마빌딩이 몰려 있는 서울 마포구 연남동 ‘연트럴파크’ 일대. /김수현 기자

14일 중소형 빌딩 전문 중개법인 리얼티코리아에 따르면 통상 꼬마빌딩으로 불리는 서울 지역의 50억원 미만 빌딩의 거래건수는 18건으로, 올해 1분기 평균(36건)은 물론 전달(33건)의 절반 정도에 그쳤다.

상업용 부동산 전문 컨설팅 기업 NAI프라퍼트리 조사에서도 비슷한 추세가 나타난다. 4월 서울에서 거래된 50억원 미만 초소형 빌딩 거래건수는 181건으로, 평균 205건 정도인 올해 1분기에 못 미쳤다.

최근 몇 년간 꼬마빌딩이 워낙 활발하게 거래돼 시장에 나온 괜찮은 매물이 그리 많지 않은 데다, 설상가상으로 올해 3월 26일부터 시행된 총부채원리금상환비율(DSR)과 RTI 등 대출규제가 강화됐기 때문이다.

부동산 임대업자에 적용되는 RTI가 특히 그렇다. 연간 부동산 임대소득을 해당 건물의 연간 대출이자로 나눈 비율로, 상가의 경우 이 비율이 1.5 이상이어야 새로 대출을 받을 수 있다. 월세로 이자를 내기 어렵거나 엇비슷한 수준이라면 대출이 어려워진다는 의미다.

빌딩 중개 전문업체 빌사남 김윤수 대표는 “대출이 막히기 전에 계약을 서두르는 개인 투자자들이 3월에 집중됐다”면서 “대출 규제가 강화된 이후로는 투자 문의가 줄었고, 이전보다 낮은 가격대의 매물을 알아보려는 투자자가 늘었다”고 말했다.

갈수록 대출금리가 올라가고 있어 이자부담이 커지고 있으나 전반적으로 내수 경기가 위축돼 어려움을 겪는 상권이 늘고 있다는 점도 한몫하고 있다.

부동산114가 상가 매물을 분석한 결과를 보면 올해 1분기 서울 평균 상권 임대료는 1㎡당 3만2700원으로 전 분기보다 2.1% 하락했다.

이 때문에 빌딩 매수 주요 수요층도 개인에서 법인으로 점차 옮겨가는 추세다. 리얼티코리아 자료를 보면 올해 4월까지 개인은 200억원 이하 중소형 빌딩의 70% 이상을 거래했지만 5월 들어 이 비율이 54%로 줄었다. 나머지는 법인 거래다.

정은상 NAI프라퍼트리 센터장은 “대출 문턱이 높아지고 이자 부담은 커졌지만 월세는 기대만큼 올려받을 수 없기 때문에 개인들이 꼬마빌딩에 투자하기 녹록치 않은 상황”이라고 말했다.

거래가 줄었지만 주요 지역의 꼬마빌딩 호가는 여전하다. 하지만 이런 추세가 지속된다면 입지별 양극화 현상이 벌어질 수 있다는 전망이 나온다. 자산 여력이 충분한 이들이 선호하는 핵심 입지에선 가격이 강세를 보이겠지만, 그렇지 않은 곳은 상대적으로 약세를 보일 수 있다는 것이다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “꼬마빌딩 공실이 전반적으로 늘고 있어 소비 수준이 받쳐주지 않는 상권은 어려움을 겪을 가능성이 있다”면서 “지난 몇 년 동안은 매물이 나오는 대로 투자자들이 사들였지만, 앞으로는 같은 상권 안에서도 건물 특성에 따라 투자자가 몰리거나 그렇지 않은 양극화 현상이 나타날 것”이라고 말했다.

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