부동산

[디지털타임스 박상길기자] # 서울 마포구 도화동에 위치한 감정가 23억원의 근린상가(건물면적 222.4㎡)는 작년 6월 경매에 부쳐졌지만 같은 해 10월 유찰됐다. 이 상가는 한 달 뒤인 11월 5억원이 하락한 18억원에 새 주인을 찾았다. 이 상가의 낙찰가율은 82%에 불과했다.

내수 경기 침체와 부동산 시장 위축으로 서울의 이른바 '꼬마 빌딩' 거래도 꽁꽁 얼어붙고 있다. 건물주를 꿈꾸는 자산가들 사이에서 한때 물건이 없어 못 살 정도로 큰 인기를 끌었던 꼬마빌딩 거래가 급감한 것은 작년 9·13대책으로 대출 규제가 강화되면서 자금 조달이 어려워진 데다, 경기 불황까지 겹치면서 임대 수익률이 크게 떨어졌기 때문이다.

26일 부동산업계에 따르면 작년 서울에서 10억∼30억원 미만의 꼬마 빌딩 거래량은 1000건을 밑돌았다. 이는 2014년 이후 최저치다. 30억∼50억원 미만 꼬마빌딩도 2017년과 비교해 30% 줄었고, 50억∼100억원 미만 꼬마빌딩은 20% 감소했다.

꼬마 빌딩 거래량이 줄어든 이유는 강화된 대출 규제와 경기 불황에 따른 임대수익률 저하 때문이다.

꼬마 빌딩은 주로 개인이 사고파는데, 정부가 대출 규제를 강화하다 보니 자금 융통이 어려워졌고, 이는 곧 거래 위축으로 이어졌다는 얘기다.

정부는 작년 신DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율), RTI(임대수익 이자상환비율) 등을 새로 도입했다. 올해는 여기서 더 나아가 다음달 시중은행뿐만 아니라 저축은행, 상호금융 등 제2금융권까지 RTI도입을 확대한다. 임대소득이 이자보다 최소 1.5배는 많아야 대출이 가능하기 때문에 자금 융통이 쉽지 않을 것으로 예상된다.

경기 불황도 한몫했다. 작년부터 엄청난 유동성이 빌딩 시장으로 흘러들면서 건물값과 임대료가 천정부지로 치솟았지만 경기는 하강 국면에 접어드는 반대 양상을 보였다. 임차료를 내지 못하는 상점이 속출하고 공실도 많아지면서 무리하게 대출을 받고 건물을 산 건물 주인들이 건물을 내놓지만 빈 건물을 받아줄 이가 없다.

한국감정원에 따르면 작년 임대료 변동 추이를 나타내는 임대가격지수는 2017년 말보다 중대형 상가가 0.1%포인트, 소규모 상가 0.7%포인트, 집합 상가 0.3%포인트 각각 하락했다. 작년 4분기 기준 중대형 상가의 임대가격지수는 전 분기보다 0.21%포인트, 소규모 상가는 0.36%포인트, 집합 상가는 0.16%포인트 하락했다.

영세 자영업자의 수익성이 좋지 않다는 것으로, 꼬마빌딩 투자자들이 임차인을 구하기가 어렵다는 것을 의미한다.

그럼에도 빌딩 업계는 정부의 주택시장 규제 강화로 갈 곳 잃은 시중 자금이 빌딩 시장으로 유입돼 시장 분위기가 되살아날 것으로 보고 있다.

이진석 리얼티코리아 부사장은 "은행에서 빚을 내 매입에 나섰던 공격적인 성향은 잦아들었지만 여전히 매수세는 살아 있다"며 "주택시장 규제가 지속될 경우 투자 수요가 다시 꼬마 빌딩으로 몰릴 것으로 기대하고 있다"고 말했다.

박상길기자 sweatsk@