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토지보상금 수십조원, '유동성 부메랑' 우려.. 대토리츠로 지역내 재투자, 채권 장기보유 인센티브도 필요
머니투데이 | 김희정 기자 | 입력 2019.05.09 05:45 | 수정 2019.05.09 05:45
지난 8일 토지거래허가구역으로 지정된 성남 금토동 일대 그린벨트(개발제한구역). 기존 택지지역인 성남 금토동은 지가·거래량 상승이 지속되고 토지 지분거래가 급증했다. /사진=머니투데이 사진DB
지난 8일 토지거래허가구역으로 지정된 성남 금토동 일대 그린벨트(개발제한구역). 기존 택지지역인 성남 금토동은 지가·거래량 상승이 지속되고 토지 지분거래가 급증했다. /사진=머니투데이 사진DB

수도권 30만 가구를 수용할 3기 신도시 입지가 확정되자 수십조원에 달하는 토지보상금이 부동산시장의 불쏘시개가 될 수 있다는 우려가 높다. 현금보상 외에 대토보상을 활성화하고 채권보상 시에도 장기보유를 독려할 인센티브가 필요하다는 목소리가 나온다.

정부도 노무현 정부 때의 '유동성 부메랑'을 의식해 토지보상금의 지역 내 재투자를 촉진할 대토 리츠(Reits)를 활성화하고 주민참여형 개발을 도모하겠단 방침이다. 3기 신도시 주요 시행사인 한국토지주택공사(LH)는 연금형 토지보상 방안 검토에 나섰다.

8일 국토교통부와 LH에 따르면, 정부는 3기 신도시 토지보상금 관련 유동성 관리 방안을 마련하는 연구용역을 발주할 예정이다. 대토 보상 확대 및 대토리츠 활성화를 통해 보상금이 일시에 풀리는 것을 막고, 시장을 자극하지 않으려는 조치다.

대토리츠란 신규 택지 토지 수용 때 현금 대신 땅으로 보상하는 대토 보상에 리츠(부동산투자회사) 제도를 결합한 것이다. 대토 보상자들이 리츠에 출자해 한국토지주택공사(LH) 등이 공동주택을 개발하면 토지보상금이 일시에 풀리지 않고 지역 내 재투자되는 효과를 기대할 수 있다.

2014년 동탄 2호 대토 리츠에 이어 지난해 평택 고덕국제신도시 대토 리츠가 영업인가 승인을 받은 바 있다. 대토 보상 자체는 2008년부터 시행됐으나 초기에 신청자가 많지 않다가 수도권 땅값이 치솟자 원주민들도 현금 대신 땅으로 보상해줄 것을 요구하는 추세다.

올해만 22조원대의 토지보상이 실시되는데다 2기 신도시의 보상금이 연간 30조원에 달했던 것을 감안하면 대토 보상만으로 유동자금을 억제하는데는 한계가 있다는 지적이다.

앞서 노무현 정부 때도 행정중심복합도시를 비롯해 혁신도시, 기업도시, 수도권 신도시 등 건설이 본격화면서 토지보상으로 풀린 자금이 부동산시장의 부메랑이 된 바 있다. 2002년 1㎡당 5만원이었던 보상 단가가 불과 3년 만에 2배가 넘어 11만원으로 뛰기도 했다.

2005년 8·31 대책 때도 토지보상금이 토지시장으로 다시 유입되는 것을 막기 위해 채권보상 의무화를 도입했었다. 하지만 지주들이 해당 채권을 금융시장에서 97~98% 수준으로 할인받아 바로 현금화하면서 도입 취지가 퇴색됐다.

전문가들은 채권보상 시 시중금리를 상회하는 수준으로 발행금리를 높이거나, 채권 만기까지 보유할 경우 이자소득세를 면제해주는 등의 인센티브가 필요하다고 본다. 토지 수용자 상당수가 소득원이 필요한 만큼 이자를 매월 일정하게 지급하는 방식으로 전환하는 것도 대안으로 거론된다.

LH가 최근 토지 보상금을 토지주에게 일정 기간 나눠 지급하는 연금형 보상 플랫폼을 검토하기로 한 이유다. LH는 연금 지급액을 설계하는데 필요한 적정금리와 변동률 및 생명표를 어떤 방식으로 적용할지 등 구체적 방안에 대해 연구용역을 발주할 예정이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “3기 신도시 공급이 확정됨에 따라 시중의 유동자금이 토지 및 부동산시장 가격 앙등 도화선이 될 가능성을 불식시키기는 토지보상 방식 다양화가 필요하다”며 “대토, 채권, 현금보상 외에 연금방식 보상을 포함시켜야 한다”고 말했다.
김희정 기자 dontsigh@mt.co.kr

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