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철거 끝난 단지들 선분양으로 돌아서 속도 낼 듯..재건축 초기 단계 단지는 아예 계획 다시 짤 수도

[앵커]

보신 것처럼 강남 재건축 단지들마다 추가 분담금 걱정이 커지면서, 각자 상황에 따라 셈법이 복잡해졌는데요.

김완진 기자와 좀 더 자세히 짚어보겠습니다.

먼저, 조합원 분양가가 일반 분양가를 웃돌 것이라는 계산이 어떻게 해서 나온건지 궁금한데요.

가능한 얘기인가요?

[기자]

신반포3차·경남 재건축 조합 추산 근거는 택지비가 핵심인데요.

서울에서 재건축을 할 때 보통 택지비, 즉 땅값이 분양가의 70% 가량을 차지합니다.

그런데 분양가 상한제가 시행되면 이 땅값을 시세가 아닌 감정평가액으로 계산하게 됩니다.

감정평가는 시세의 약 60~70% 수준만 반영하는 공시지가를 바탕으로 하니까, 결국 택지비가 시세보다 30~40% 정도 낮아지게 되겠죠.

조합원 분양가는 그대로인데, 일반 분양가는 땅값을 낮게 계산하다보니 이런 현상이 발생할 수 있다는 겁니다.

[앵커]

이에 대해 정부가 입장을 내놨죠?

[기자]

네, 최종 분양가는 분양가심사위원회를 거쳐 결정되며, 개별 사업장에 상한제를 적용했을 경우의 분양가는 아직 정해진 것이 없다는 게 정부 입장입니다.

그러니까 재건축 조합들의 주장이 '맞다' 또는 '틀리다'는 판단을 내리지 않은 건데요.

정부가 미리 계산해보니 일반 분양가가 주변 시세의 70~80% 수준으로 낮아질 것이라고 확인한 만큼, 경우에 따라 조합원 분양가보다 일반 분양가가 실제로 낮아질 수도 있다는 분석입니다.

[앵커]

지금 시점에서 재건축 단지들이 택할 수 있는 선택지는 뭐가 있을까요?

[기자]

철거가 끝나 분양에 나설 수 있는 단지들은 최대한 서둘러 상한제 시행 전인 다음달까지 입주자 모집공고를 낼 것으로 보입니다.

삼성동 상아2차 재건축 '래미안 라클래시'는 주택도시보증공사 분양가 규제를 피하기 위해 후분양을 선택했었지만, 선분양으로 돌아설 것으로 보이고요.

둔촌 주공과 반포 우성아파트도 철거가 막바지에 이른 만큼, 규제 시행 전 분양이 가능할 수도 있습니다.

전문가들도 결국 재건축 단지들이 선분양을 택할 것으로 보는데 얘기 들어보시죠.

[박원갑 / KB 국민은행 부동산 전문위원 : 분양가 상한제를 적용받는 것보다 주택도시보증공사 선분양을 통해 일반분양하는 것이 수입이 더 많을 수 있기 때문에, 후분양을 통해 분양가 규제를 피하려던 일부 재건축 단지들은 다시 선분양으로 서둘러 돌아갈 수 밖에 없는 상황입니다.]

[앵커]

선택의 여지가 사실상 없는 재건축 단지들도 있잖아요?

[기자]

송파 잠실 주공5단지나 강남 대치 은마아파트 등 재건축 초기 단계인 단지들은, 정비사업 계획을 처음부터 다시 짤 수도 있는 상황입니다.

1대1 재건축으로 틀거나 조합원 배정 면적을 넓히는 방식으로, 일반분양 물량을 줄여 손실을 최소화하는 겁니다.

이주 시작 전인 반포 주공1단지나 한신4단지 등은 설계를 변경할 가능성도 있습니다.

조경과 외벽, 커뮤니티시설 수준을 낮춰 공사비를 줄이기 위해서입니다.

또 건설사가 아파트 골조공사와 외부 공사까지만 하고, 벽지나 마룻바닥, 싱크대 등 나머지는 선택사항으로 만드는, 이른바 '마이너스 옵션' 움직임이 일어날 수도 있습니다.

[앵커]

네, 잘 들었습니다.  

( www.SBSCNBC.co.kr )

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