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[경향신문] ㆍ서울 아파트 2년간 시세차익과 종부세 증가 비교해보니
ㆍ전체 가구 2.5%만 납세…종부세 부담 따른 매물 출현 거의 없어
ㆍ참여연대 “집값 인상폭은 감안 않고 세금폭탄이라는 건 상식 밖”

직장에 다니는 유모씨(39)는 얼마 전 대학 동창회에서 친구와 함께 종합부동산세(종부세)에 대해 분통을 터뜨렸다. ‘종부세가 200만원 가까이 나왔다’는 친구의 말에 “서울에 집 한 채 있는데 너무한다”고 맞장구를 쳤던 것이다. 그때만 해도 유씨는 자신도 곧 종부세 고지서를 받을 줄로만 알았다. 하지만 그가 소유한 주택은 시세는 11억원이 넘지만 공시가격이 9억원 미만으로 종부세 부과 대상이 아니다. 반면 친구의 집은 서울 강남에서도 이름만 대면 알 만한 고가 아파트로, 1년 새 집값이 2억원 가까이 오른 곳이다.

매년 이맘때면 빠지지 않고 ‘종부세 폭탄론’이 등장한다. 종부세 고지 발송 기간에 맞춰 집 한 채에 부과되는 세금이 지나치게 많다는 게 논란의 핵심이다. 문제는 지난해보다 늘어난 세금 액수만 강조될 뿐 치솟은 집값 이야기는 빠져있다는 것이다. 최근 화제가 된 사례는 서울 마포구 ‘마포래미안푸르지오’(전용 114.7㎡)가 올해 처음 종부세 대상이 됐다는 것인데, 종부세(22만1000원) 금액만 알려진 채 지난해 초 13억4000만원이던 집값이 올해 8월 17억2300만원으로 뛰었다는 사실은 무시된다. 시세차익과 비교하면 종부세는 극히 적은 금액인 셈이다.

■ 대상주택 60%는 평균 25만원 늘어

경향신문이 참여연대에 의뢰해 분석한 ‘최근 2년간 서울 아파트의 시세차익과 종부세 부담 증가 비교’를 보면 평균 시세차익은 1억4305만원에 달하는 반면 종부세 부담 증가액은 67만원 수준으로 나타났다. 시세차익 대비 종부세 부담 증가율은 평균 0.8%에 불과하다. 이번 조사는 올해 들어 9월까지 거래된 서울 아파트 중 지난해에도 매매된 주택의 시세차익과 종부세를 비교하는 방식으로 이뤄졌다. 모든 주택을 1가구1주택자로 가정해 종부세 부과 기준은 공시가격 9억원(시세 13억원가량)을 적용했다.

예컨대 서울 강남구 역삼푸르지오(전용 59.9㎡)는 올해 공시가격이 9억2000만원으로 지난해(7억7344만원)보다 15.9% 올랐다. 이에 따라 지난해에는 종부세가 부과되지 않았으나 올해에는 5만원을 내야 한다. 그러나 시세로 따졌을 때 이 아파트의 가격은 지난해 14억2800만원가량에서 올해 15억7000만원가량으로 1년 새 평균 1억4188만원 오른 것으로 조사됐다. 시세차익 대비 종부세 부담 증가율은 0.04%에 불과하다.

공시가격을 기준으로 종부세 부담 금액을 살펴본 결과 종부세 부과 대상자의 60%는 공시가격 12억원 이하 주택 소유자였다. 이 구간에 해당하는 주택은 13만9449가구로, 올해 종부세를 평균 33만2000원 낸다. 지난해(8만원)보다 25만2000원 늘어났다. 정부는 2022년까지 종부세 과세표준(과세대상 금액)을 결정하는 공정시장가액비율을 현재 85%에서 100%로 올리는데, 그렇더라도 종부세 부담은 올해보다 6만5000원 더 늘어나는 데 그칠 것으로 보인다. 다만 고가 주택일수록 종부세 부담은 증가한다. 올해 공시가격이 15억원 초과~18억원 이하 주택의 종부세는 평균 264만7000원으로, 지난해(138만1000원)보다 126만6000원 올랐다. 2022년에는 여기에 110만3000원을 더 부담해야 한다. 공시가격 18억원 초과~30억원 이하 주택은 올해 종부세로 평균 651만원을 내지만 2022년에는 350만원이 더해져 1001만원을 납부할 것으로 보인다. 홍정훈 참여연대 조세재정개혁센터 간사는 “서울은 지난해보다 종부세 부담이 평균 85만6000원 증가하는데 최근 집값 인상폭을 감안하지 않고 폭탄이라고 부르는 것은 상식 밖”이라고 말했다. 홍 간사는 “고가 주택의 종부세 부담이 급증하는 것은 올해 이전까지 공시가격이 지나치게 낮게 책정되었기 때문”이라며 “그간 조세형평성이 훼손돼 고가 주택이 내야 할 막대한 규모의 세금이 누락돼왔던 것”이라고 말했다.

■ 부동산 상위 2.5%에만 부과

종부세는 매년 6월1일 기준으로 고가 주택과 토지를 소유한 개인과 법인에 부과하는 세금이다. 주택의 경우 1가구1주택은 공시가격 9억원 초과, 2주택 이상은 합산 공시가격이 6억원을 초과하는 주택을 보유했을 때만 부과된다. 가구별 합산 방식이 아닌 인별 합산 방식이어서 부부가 공동명의로 부동산 지분을 절반씩 나눠 보유하면 1가구1주택일 때 공시가격 최대 18억원짜리 주택도 종부세를 내지 않는다. 국세청에 따르면 올해 종부세 고지서를 받은 납세 의무자는 전국적으로 59만5000명이다. 개인 주택분 과세 대상자는 50만4000명으로 2018년 기준 전체 1998만가구의 2.5% 수준이다. 공시가격 상승과 종부세법 개정 등으로 전년보다 납부 대상자가 늘었지만, 종부세 고지서가 사실상 고가 부동산 소유 여부를 판별해주는 것이다. 인터넷 커뮤니티 등에 “종부세 내는 게 꿈”이라는 등의 글이 올라오는 것은 이 때문이다.

종부세는 2005년 부동산 투기 수요를 억제해 조세부담 형평성과 지방 재정의 균형 발전 등을 위한 목적으로 시행됐다. 고가 부동산을 많이 보유할수록 높은 세율이 적용되는 것은 그 때문이다. 과세표준이 3억원 이하인 경우는 0.5% 세율을 적용하지만 3억원 초과~6억원 이하는 0.7%, 12억원 초과~50억원 이하는 세율이 1.4%로 올라간다. 과세표준은 1가구1주택자의 경우 해당 주택의 공시가격에서 9억원을 뺀 금액에 공정시장가액비율 85%를 곱해 산출한다. 가령 시세는 13억원이지만 공시가격이 10억원인 주택이라면 기본공제 9억원을 제외한 1억원에 공정시장가액비율 85%를 곱한 8500만원(과세표준)에 대해서만 종부세를 부과하는 것이다.

일각에서는 종부세 부담이 커져 세금 압박을 이기지 못한 집주인들이 매물을 다량 내놓을 것이라는 관측을 제기했다. 그러나 현재까지 종부세 부담에 따른 매물 출현은 거의 없다. 다만 정부는 공정시장가액비율을 매년 5%씩, 2022년에는 100%로 올릴 계획이어서 내년부터는 다주택자 매물이 나올 것이라는 전망도 있다.

이성희 기자 mong2@kyunghyang.com

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