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올해부터 적용되는 청약·대출규정 살펴보니
주택소유여부·부양가족수..
청약자격 실시간 확인 가능
부적격 당첨자 크게 줄여줘
대출은 입주때 시세로 적용
중도금·잔금 계획 꼼꼼히
상한제 유예 마감 앞두고
2~4월 전국서 8만가구 분양
작년보다 물량 두배 많아
현대건설의 '힐스테이트 송도 더스카이' 투시도. [사진 제공 = 현대건설]
현대건설의 '힐스테이트 송도 더스카이' 투시도. [사진 제공 = 현대건설]
설 이후 분양 큰 장이 열린다. 분양가상한제 유예기간 마감(4월)을 앞두고 건설사들이 대거 물량을 쏟아낼 예정이다. 부동산114에 따르면 2~4월 전국에서 총 8만1592가구가 분양된다. 지난해 같은 기간(4만7739가구)과 비교해 약 2배 많은 물량이 쏟아진다. 서울 수도권을 비롯해 대구 강원 등 전국에서 입지·자연 환경을 갖춘 대단지 아파트가 출격한다. 당장 설 지난 직후 다음달부터 1205가구를 일반분양하는 송도 더스카이가 관심을 모은다. 그 외에도 수원 매교역 푸르지오 SK뷰, 양주옥정 유림노르웨이숲도 인기가 높을 전망이다.

올해는 지난해 12·16 대책 이후 대출 한도가 축소되면서 아파트 분양을 앞두고 중도금·잔금 마련 계획을 꼼꼼히 세워야 한다. 다음달부터 청약 신청은 아파트투유가 아닌 새 청약 시스템 청약홈에서 진행된다. 나의 가점과 자금 전략, 청약 자격을 제대로 분석해야 당첨 확률을 높일 수 있다.

22일 부동산114에 따르면 2~4월 아파트 분양 예정 물량은 총 8만1592가구로, 2019년 같은 기간(4만7739가구)과 비교해 약 2배 많은 물량이 쏟아진다. 특히 2·3월 분양 물량이 크게 늘었다. 청약업무 이관작업으로 1월 분양이 잠정 중단된 데다 4월 말 분양가상한제 유예기간 종료 전 건설사들이 분양을 서두른 영향으로 보인다.

다음달에만 1만9801가구가 분양을 준비하고 있다. 수도권에서는 1700가구 넘게 일반분양하는 매교역 푸르지오SK뷰가 출격한다. 경기 수원시 매교동 팔달8구역 재개발 단지다. 대우건설 · SK건설 컨소시엄은 이 일대에 지하 2층~지상 20층, 52개동, 총 3603가구를 공급한다. 지하철 분당선 매교역 역세권이며, 주변에 분당선과 1호선 환승이 가능한 수원역, 서수원버스터미널이 위치해 교통 여건이 좋다.

인천지하철 1호선 국제업무지구역과 연결되는 역세권 단지 힐스테이트 송도 더스카이도 관심을 모은다. 단지 내 상업시설을 갖췄고, 인천타워대로와 접해 교통이 편리하다. 지방에서는 강원도 속초에 분양하는 속초2차 아이파크가 주목받고 있다. KTX 속초역세권에 인접한 브랜드 아파트라 실수요자들 관심이 높다.

전문가들은 올해 청약 경쟁이 더욱 뜨거워질 것으로 예상한다. 정부의 강력한 규제에 따른 기존 아파트 가격 조정이 전망되면서 상대적으로 새 아파트로 쏠림 현상이 심화될 가능성이 커졌기 때문이다.

인기 지역일수록 아파트 청약에 당첨되기 위한 수요자끼리 눈치싸움이 치열하다. 전매제한, 대출규제, 거주기간 강화 등으로 청약시장 진입장벽이 높아졌기 때문에 청약을 준비하고 있다면 올해부터 적용되는 새로운 대출 규정, 청약 시스템 등을 체크해놓자.

다음달부터 청약은 아파트투유가 아닌 '청약홈'에서 신청받는 것도 변화다. 주택법 개정안이 시행되면서 청약 업무가 금융결제원에서 한국감정원으로 이관됐다. 새 청약 시스템에서는 주택 소유 여부, 부양가족 수 등 청약 자격을 실시간으로 확인할 수 있다. 가구 구성원의 사전 동의 절차를 거쳐 가구 구성원 정보를 포함해 일괄 조회도 가능하고, 청약신청 단계에서도 정보를 사전 조회할 수 있다.

청약 신청자의 입력 오류로 인한 당첨 취소 사례가 줄고, 신청자가 일일이 청약 자격을 확인하는 번거로움도 줄어들 전망이다. KB국민은행 청약계좌 보유자도 청약홈에서 신청 가능하다. 기존에는 KB국민은행 청약계좌 보유자는 KB국민은행 주택청약에서 청약을 신청하고 당첨은 아파트투유에서 확인했었다.

자금계획도 중요하다. 청약에 당첨되더라도 자금 마련에 실패하면 아까운 '통장'만 날린다. 분양가 9억원 이상 아파트는 중도금 집단 대출이 안 되는 데다 최근 12·16 대책으로 15억원 초과 대출도 금지됐다.

분양 아파트는 분양 당시가 아닌 입주 시점 시세를 기준으로 대출이 적용된다. 통상 분양부터 잔금을 치르는 입주 시점까지는 30개월가량 시차가 존재한다. 그사이 가격이 높아져 아파트 시세가 15억원을 넘으면 잔금대출이 금지된다. 예를 들어 지난해 분양한 위례신도시 호반써밋 송파는 잔금을 내야 하는 입주 시점 시세가 15억원이 넘으면 대출이 안 나온다. 이 때문에 계약금과 중도금까지 확보한 뒤 잔금은 대출로 충당하려 계획했던 사람들은 자금계획을 전면 새로 짜야 했다. 전문가들은 현금 보유 능력을 정확히 파악하고 그에 맞는 청약 전략을 짜라고 조언한다. 분양에 당첨됐더라도 분양권을 쉽게 전매할 수도 없다. 서울 등 투기과열지구에서는 소유권 이전 등기일까지 전매가 금지돼 있다. 비조정지역이더라도 전매제한 기간이 공공택지냐 민간택지냐에 따라 다르다. 예를 들어 비슷한 시기에 분양한 아파트여도 종류에 따라 전매제한 기간이 다르다.

조정대상지역에 집을 갖고 있다면 분양권 취득에 유의하자. 올해부터 조정대상지역 주택을 팔 때 내야 하는 양도소득세 부담이 늘어난다. 조정대상지역에 집을 한 채 이상 보유한 사람이 분양권도 갖고 있다면 기존에는 주택으로 치지 않던 분양권이 주택 수에 포함돼 다주택자 세율 중과(重課)를 적용받는다. 1주택자에 비해 2주택자는 양도세율이 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트 높다.

수도권 청약을 받기 위해 해당 지역으로 전입했거나 이사를 고려하고 있다면 실거주 요건도 체크해야 한다. 최근 정부는 서울과 경기 과천, 광명, 성남 분당, 하남 등 수도권 투기과열지구와 위례신도시(성남·하남), 하남 감일지구 등 대규모 택지개발지구에서 1순위 청약 자격을 받기 위한 해당 지역 의무 거주 기간을 1년에서 2년으로 확대하기로 했다. 이르면 3월부터 적용될 예정이다.

[이선희 기자]

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