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이번 주 놓친 부동산 이슈, '부동산 줍줍'에서 주워가세요!

1. 사전청약, 희망고문의 아이콘?
2. 공공재개발 '쉽지 않네'
3. 이러다 'LH 땅 투기' 사건 까먹겠네
4. 시프트(장기전세주택)가 돌아왔다!

사전청약, 희망고문의 아이콘?

정부가 사전청약 공급량을 대폭 늘렸습니다! 1차 사전청약 때 평균 21.7대 1을 기록하며 수요자들이 몰리자 추가로 사전청약 물량을 확보하기로 한건데요. 방법은 공공택지내 민영주택(8만7000가구)과 2·4대책 공공도심개발(1만9000가구) 선도사업 후보지를 활용하는 것!

사전청약이 민간 사업시행으로까지 확대된 건 이번이 처음인데요. 소비자 입장에선 다양한 아파트 브랜드 선택권이 넓어지고 공공분양에 비해 일반공급 비율이나 중형평형 가구가 늘어난다는 점이 환영할만 해 보입니다.

2·4대책 공공개발 선도사업 후보지들은 추진 속도가 빠른 지역들을 사전청약 대상에 포함하기로 했는데요. 지구지정 요건을 충족한 13곳을 먼저 활용하기로 했어요. ☞관련기사: 공공택지 민영주택‧서울 도심도 사전청약…10만가구 추가(8월25일)

정부는 이를 통해 10만1000가구를 추가, 2024년 상반기까지 총 16만3000여 가구를 사전청약으로 공급한다는 계획인데요. 이중 수도권 공급 물량은 총 13만3000가구로 수도권 전체 아파트 1년치 일반분양 규모를 넘어섭니다. 그야말로 사전청약 공급폭탄!

그런데 말입니다.(그것이 알고싶다ver.) 수요자들 반응이 탐탁치 않습니다. '또 희망고문 시키느냐!'며 의심의 눈초리가 나오거든요.

민간 사업시행의 경우 시행자 입장에서 택지 확보가 유리하고 일부 인센티브를 받을 수 있긴 하지만 분양가 책정 등을 감안하면 굳이 참여할 이유가 없거든요. 더군다나 민간 사전청약은 기존 사전청약(공공 사전청약)과 달리 청약자격이 유지되기 때문에 '족쇄'로 작용할 수 있고요. 2·4대책 후보지들도 사업 추진 과정에서 주민 갈등이 있어 토지보상 등이 제대로 추진될지 미지수입니다.

정부는 사전청약에서 입주까지 3~4년 걸린다고 했지만요. 이같은 이유로 시장에선 정부의 계획이 거의 '유니콘'급(?) 이라고 보고 있습니다.

일부 2기 신도시는 입주까지 11년이 소요되기도 했는데요. 이러다가 보고서 저장하듯이 입주 최종.hwp 입주 최최종.hwp 입주 최최최종.hwp 이 되는 게 아니냐는 우려가 나옵니다. ☞관련기사: 사전청약만 믿으라는 정부, 현실은 10년 전세난민(8월25일)

더군다나 사전청약 물량'만' 늘린거지 아파트 공급량을 늘린 것도 아니고요. '내 집이 내 집이 아닌' 느낌도 듭니다. 사전청약 후 입주까지 11년, 전매제한 최고 10년으로 가정한다면 사전청약에 당첨되고 21년 뒤에나 아파트를 팔 수 있거든요. 그 사이 늙겠네 늙어! 공공재개발 '쉽지 않네'

한 때 인기를 누리던 공공재개발이 요즘은 거의 '아싸'(아웃사이더) 취급을 받고 있습니다. 정부가 지난해 5·6대책 등을 통해 공공 주도 정비사업을 추진하기로 했는데요. 그중에서도 공공재개발의 인기가 압도적이었습니다.

정비구역 해제 지역까지 신청할 수 있는 데다 분양가 상한제 등의 굵직한 규제까지 면제해주거든요. 1차 후보지 선정 때는 총 70곳이 신청할 정도로 흥행몰이를 했는데요.(그땐 그랬지..) 

시간이 흐를수록 분위기가 바뀌고 있습니다. 지난 23일엔 서울 흑석2구역, 신설1구역, 금호23구역 공공재개발 반대비상대책위원회가 서울시청 본관 앞에서 공공개발을 반대하는 기자회견을 열었는데요.

이들 모두 올해 1~3월 공공재개발 후보지로 선정된 구역들로 LH나 SH공사 등 공공기간이 사업을 주도해 각종 인허가 절차가 간소화되고 용적률 상향 등의 인센티브를 받는 대신 일정 비율을 임대주택 등으로 기부채납(공공기여) 하는 식으로 사업을 추진중이었습니다.

하지만 만만치가 않습니다. 공공재개발 후보지 신청이 구역내 소유주 10% 동의만으로 가능하다는 점에서 꾸준히 반발이 나오고요. 특히 상가 소유주의 경우 재개발이 진행되는 동안 임대수익을 얻지 못하는 데다 재개발 후 상가권리 등도 시세에 비해 지나치게 낮다는 점에서 '공공재개발 철회'를 요구하고 있습니다.

일부 공공재개발 후보지들 사이에선 지난 4월 당선된 오세훈 서울시장이 내놓은 '공공기획' 민간재개발로 선회하자는 의견도 나오고 있고요. ☞관련기사: '민간 재개발' 끈 못놓는데…공공개발, 잘 될까?(6월25일)

공공재개발뿐만 아니라 도심공공주택복합사업 개발도 비슷한 상황입니다. 강북구 미아16구역, 용두역세권은 지난 25일 정부의 사전청약 확대 방안 발표날 개발 반대 동의서를 제출했는데요. 용두역세권은 서울 후보지 중 은평구 증산4구역(4139가구)에 이어 두 번째로 큰 후보지고요. 미아16구역은 주민동의를 50% 이상 충족하면서 사전청약 가능 지역으로 꼽혔던 곳인 만큼 정부의 공공개발뿐만 아니라 사전청약 공급에도 차질이 생길 것으로 보입니다. 정말 산 넘어 산이네요.

​​​답 안나오는 LH 개혁안

'LH로남불'. 한국토지주택공사(LH)가 직원들의 '땅 투기' 사건이 드러나면서 한동안 LH의 행태를 조롱하는 각종 용어들이 쏟아질 정도로 질타를 받았는데요. 가뜩이나 부동산 시장이 혼란한 때에 공공주택사업을 하는 LH 직원들이 땅투기를 했다는 것에 국민들의 실망이 이만저만이 아니었죠.

결국 정부가 나서 '환골탈태' 수준의 LH 개혁을 예고하며 국민들을 어르고 달랬는데요. 그러나 수개월이 지나도 마땅한 개편안이 나오지 않고 있습니다. 애초에 이달 중 LH 조직개편 방안을 내놓겠다고 했지만 좀처럼 협의점을 찾지 못하고 있거든요. 

정부는 LH 조직 개편과 관련한 용역을 통해 '주거복지는 모회사, 토지·주택 개발부문은 자회사'로 수직 분리하는 방안을 제시했는데요. 모회사인 주거복지 부문이 자회사인 토지·개발부문에 비해 자금이 적다는 게 문제로 꼽혔습니다. 이런 상황에서 수직구조 개편을 하면 오히려 주거복지 기능이 약화할 수 있다는 이유에서요. 잘못하면 '빈대 잡으려다 초가삼간 다 태우는' 꼴이 될 수 있다는 거죠.

단순히 'LH 쪼개기'에만 골몰하고 있다는 것도 지적되고 있습니다. 내부에서 문제 해결을 할 수 있는 시스템을 구축할 수도 있다는 거죠. 하지만 이 경우도 애매합니다. LH 직원의 땅투기 사태가 국민들에게 큰 충격과 실망감을 안긴 만큼 '조직 슬림화' 정도로는 국민 눈높이를 충족하기 어려울 수 있거든요. 

결국 다시 원점으로 돌아간 모습인데요. 물론 섣부른 조직개편으로 주거복지가 약화하는 위험을 감수하기 보다는 신중하게 접근할 필요가 있어 보입니다. 과거 대한주택공사와 한국토지공사가 통합하는데 15년이 걸린 만큼 쪼개는데도 시간이 필요할테고요. 하지만 그렇다고 뾰족한 묘수도 없어 보이네요. 시프트(장기전세주택)가 돌아왔다!

'오세훈표 시프트(장기전세주택)' 공급이 출발선에 섰습니다! 장기전세주택은 과거 오 시장의 역점 사업으로 주변 시세의 80% 범위에서 최장 20년간 거주할 수 있도록 한 임대주택인데요. 

서울시는 오는 2026년까지 장기전세주택을 7만 가구 공급한다는 계획입니다. 지난 2007년 도입 이후 14년간 공급된 규모(약 3만3000가구)의 두배 규모인 만큼 수요자들의 눈길을 끌고 있는데요.

장기전세주택은 과거 오시장 재임 시절 무주택 중산층이 장기간 안정적으로 거주할 수 있도록 도입됐는데요. 이번엔 '시프트 시즌2'인 만큼 제도도 개선했습니다. 입주자가 나간 이후에 새 입주자를 모집하던 관행에서 벗어나 주택 청약과 같이 예비입주자 제도를 도입, 다음 입주자 선정까지 수개월 간 빈 집을 보다 신속하게 공급하기로 했습니다.(스피드 업!)

그동안 급등한 전셋값을 고려해 공급가격 산정방식도 개선하기로 했습니다. 기준이 되는 시세가 오르면서 장기전세주택의 보증금이 지나치게 오르는 문제를 막기 위한 조치인데요. 이를 위해 공급가 결정기구인 '임대업무조정심의위원회'에 외부 전문위원을 대거 위촉해 합리적인 가격 결정을 하기로 했습니다. 

오 시장 취임 이후 첫 공급분은 강동구 고덕강일13단지, 동작 트인시아 등 137개 단지로 오는 27일부터 총 1900가구에 대한 입주자 모집공고를 시작합니다. 공실에 대비해 고덕강일, 마곡 등 29개 단지에서 예비입주자 1317가구도 미리 신청을 받고요. 

임대업무조정 심의위원회에 따라 결정된 평균 전세보증금 수준은 전용면적 60㎡ 이하 4억377만원, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 4억2410만원, 85㎡ 초과 6억687만원입니다. 시세보다 저렴하죠? 

장기전세주택 공급으로 현 시점에서 부족한 주택수량을 단기간에 충족시키는 데는 한계가 있어 보이긴 하지만요. 지난해 새 임대차법 도입 등으로 인해 전세난, 전셋값 상승 등에 시달리고 있는 만큼, 장기전세주택 공급으로 수요자들의 부담을 일정 부분 덜 수 있을 것이라는 기대감이 솔솔 나옵니다. 

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)

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