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서울 업무상업시설에 쏠린 눈
3466건 거래..작년 거래량 '훌쩍'
규제 적은 꼬마빌딩에 개인투자 ↑
코로나 여파로 물량이 풀린 영향도
서울 강남구 테헤란로 일대의 빌딩 모습. [헤럴드경제 DB]
서울 강남구 테헤란로 일대의 빌딩 모습. [헤럴드경제 DB]

올해 서울 빌딩시장에 기록적인 유동자금이 몰린 것으로 나타났다. 2021년을 한 달여 남기고도 거래량은 작년 한 해치를 넘어섰고 거래액은 처음으로 30조원을 넘어섰다. 특히 소형 빌딩의 손바뀜이 잦았던 것으로 파악됐다. 자산가들이 주택시장의 고강도 규제를 피해 빌딩시장에 적극 뛰어든 것으로 보인다.

16일 밸류맵에 의뢰해 국토교통부 실거래가공개시스템 자료를 분석한 결과 올해 11월까지 서울의 업무·상업시설 거래는 3466건 체결된 것으로 잠정 집계됐다. 지난해 전체 거래량(3412건)을 웃도는 수치다. 12월이 남아 있는 데다 11월 거래분 신고도 아직 완료되지 않아 올해 총 거래건수는 보다 늘어날 것으로 예상된다.

누적 거래금액은 30조1360억원으로 연간 기준 처음으로 30조원을 돌파했다. 지난해(27조805억원)와 비교해 11.3% 증가했다. 가격이 크게 오른 여파다. 토지면적당(3.3㎡) 평단가는 빌딩 규모에 따라 달랐으나 가장 낮은 소형이 6540만원이었고 대형의 경우 1억5569만원에 달했다. 작년보다 소형 기준 14.7% 올랐다.

올해 빌딩시장의 가장 두드러진 특징은 소형 빌딩의 거래량 증가다. 중대형 빌딩의 거래건수는 큰 변화가 없거나 다소 줄어든 반면 연면적 기준 330㎡ 이하 빌딩은 거래가 급증했다. 올해 누적 거래량은 1617건으로 작년(1480건)보다 100건 이상 많았다. 전체 거래량 변화의 대부분이 소형에서 기인한 셈이다. 연면적 3300㎡ 이상의 대형 업무·상업시설 거래량은 작년 119건에서 올해 139건으로 소폭 늘었고 330~990㎡ 이하의 중형과 990~3300㎡ 이하의 중대형의 경우 각각 1166건에서 1127건, 647건에서 583건으로 감소했다.

법인보다는 개인 투자자의 자금이 적극적으로 유입된 영향이 크다고 업계는 분석한다. 풍부한 유동성과 강도 높은 주택시장 규제에 따른 풍선효과로 빌딩으로 눈을 돌리는 자산가가 상당했는데 이들이 접근하기 쉬운 ‘꼬마빌딩’으로 특히 돈이 몰렸다는 분석이다. 코로나19 여파로 임대수익률이 하락한 데다 일각에서 가격 고점 인식도 확산되고 있지만 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하면서 빌딩시장으로 여전히 흘러들어오고 있는 것으로 보인다.

다만 이러한 활발한 손바뀜에는 시장에 매도 물량이 상당량 출회된 영향이 있다는 의견도 나온다. 자영업이 코로나19 직격탄을 맞으면서 자금 사정이 여의치 않은 건물주도 매도에 가담했다는 설명이다. 부동산 가격이 상승세를 탔던 올해를 매각 적기라고 본 이들도 상당했다. 실제 가격 고점 논란은 부동산 큰손인 유명인이 보유 부동산을 잇달아 매각하고 나서면서 제기됐다.

업계 관계자들은 실제 빌딩 매물이 체감상 많이 증가했다고 입을 모았다. 빌딩의 경우 알음알음 거래되는 경향이 강해 좋은 물건일수록 공개적으로 매수자를 구하지 않는데 최근엔 거래플랫폼 등을 통해서도 서울 중심권의 주요 물건도 노출하는 분위기가 형성됐다고 봤다.

이창동 밸류맵 리서치팀장은 “가격이 고점이라고 보기는 하지만 최근 팔리는 물건도 대부분 신고가에 거래되는 등 여전히 자금 유입은 이뤄지고 있다”면서 “강세를 보이던 빌딩시장은 8월을 기점으로 강보합세로 돌아섰는데 수익률이 나쁘고 대출도 막힌 데다 전반적인 부동산 시장 분위기가 가라앉아 있어 전망이 좋지는 않아 보인다”고 말했다. 김은희 기자

ehkim@heraldcorp.com

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