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새해 달라지는 부동산 제도
10년 이상 동거한 주택 상속공제
2자녀 가정도 '다자녀 청약' 혜택
최근 주택거래 시장이 집값 급등, 대출 규제 강화, 금리 인상 등으로 '사지도 팔지도 못하는' 거래절벽이 심화되는 가운데 2022년에도 총부채원리금상환비율(DSR) 확대 적용 등 부동산 관련 다양한 제도 변화가 예고돼 시장의 촉각을 곤두세우고 있다. 내년엔 세금 위주로 변경됐던 올해와 달리 대출 기준 강화, 양도소득세 비과세 혜택 변경 등이 시행되면서 시장 파급효과가 만만치 않을 것으로 전망된다.

■2억 이상에 DSR 규제

19일 부동산 업계에 따르면 올해 하반기 본격화된 대출 규제는 새해 한층 더 강화된다. 우선 내년 차주단위 DSR 확대 적용 계획이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준 역시 강화된다. 구체적으로 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 넘으면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 내년 7월부터는 총 대출액 1억원 초과 시에도 DSR 규제가 확대 적용된다. 이와 함께 제2금융권의 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다.

아울러 정부는 내년 1월부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할상환을 유도할 예정이다. 이를 위해 올해 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표를 80%로 상향키로 했다.

부동산R114 관계자는 "새해부터 이전에 비해 대출 가능금액이 줄면서 주택 구매력 감소가 불가피할 것"이라며 "여기에 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 상대적으로 월주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 것으로 전망된다"고 설명했다.

이외 편법이나 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리 강화 차원에서 내년 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 같은 달 20일부터는 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업(사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구수가 200가구 미만)에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 또한 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%(최대 1만→1만2000㎡ 미만)까지 확대할 수 있다.

새해에는 청약에서 다자녀 가구 지원 기준도 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다.

■9억 이상 상가주택, 1주택 양도세 비과세 불가

내년 1월1일부터 고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택이 변경 적용된다. 현행 1가구 1주택자가 소유한 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 하지만 2022년 양도분부터는 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도소득세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 9억원 이하 상가겸용주택에 대해선 현행 기준이 적용되나, 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 받는 소유자들이 줄어들 것으로 예상된다.

또 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도세 비과세 혜택도 줄어든다. 현재 수도권 도시지역에서 양도세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 하지만 내년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어지기 때문이다.

혜택이 확대되는 세제도 있다. 내년부터 피상속인과 상속인이 10년 이상 하나의 주택에서 동거한 경우, 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 확대된다. 직계비속으로 한정되던 것이 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 되는 것. 이는 부모 봉양에 대한 상속세 세제지원 확대의 일환으로 2022년 1월 이후 상속개시분부터 적용된다.

새해부터는 조합원 입주권에 대한 양도세 비과세 요건도 개정된다. 원조합원 입주권과 주택 간의 과세 형평성을 위해 해당 1조합원 입주권과 1주택 이외에 다른 분양권을 보유하지 않은 경우 조합원 입주권에 대한 양도세 비과세가 적용된다.

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