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[머니S리포트](2) 폭주하는 부동산신탁시장 - 정비사업 이어 프롭테크 진출

[편집자주]부동산을 소유했지만 관리 경험이나 능력이 부족한 경우 소유권을 신탁업체에 이전하는 사례가 많아졌다. 부동산 개발에 따른 복잡한 절차나 리스크를 완화할 수 있기 때문이다. 대표적으로 재개발·재건축 정비사업의 시행을 신탁업체에 의뢰하는 경우다. 하지만 리스크를 회피하겠다는 이유로 신탁업체가 일방적인 계약 조건을 강요해 위탁자·시공사·계약자 사이 법적 다툼도 적지 않다. 소유권을 신탁업체로 이전해 해당 부동산에 법적 소유권이 없음에도 임대차계약을 체결해 보증금을 돌려받지 못하는 사기 피해도 속출하고 있다. 부동산 신탁시장, 이대로 좋을까.



◆기사 게재 순서
(1) 부동산신탁사 ‘갑질’ 피해 호소하는 중소 건설업체
(2) 부동산신탁시장 '330조' 성장… 1만원 벌면 '6000원' 이윤
(3) 신탁담보대출 후 ‘불법 임대’… 세입자 울리는 집주인


관리능력이 부족한 부동산 소유주가 소유권을 전문신탁업체에 이전하고 이익을 배분받을 수 있는 부동산신탁시장의 경쟁이 치열하다. 1991년 신탁법·신탁업법 등 관련법 제정 후 신탁업은 부동산가격 상승과 거래가 증가함에 따라 급성장했다.

금융감독원에 따르면 연도별 전체 신탁업계의 부동산신탁 수탁고는 ▲2015년 171조5000억원 ▲2016년 187조5000억원 ▲2017년 215조2000억원 ▲2018년 251조2000억원 ▲2019년 286조3000억원 ▲2020년 334조1000억원 등으로 증가했다. 이 중 부동산 전문신탁업체의 수탁고는 ▲2015년 139조8000억원 ▲2016년 155조9000억원 ▲2017년 178조5000억원 ▲2018년 206조8000억원 ▲2019년 230조5000억원 ▲2020년 277조4000억원 등으로 역시 성장세를 이어왔다.

하지만 부동산신탁 보수는 점차 줄어 2020년엔 전년동기대비 39억원(0.5%) 줄어든 8353억원을 기록했다. 이는 신탁시장에 뛰어든 업체 수 증가로 경쟁이 치열해진 결과라는 분석이다. 현재 등록된 전업 부동산신탁업체 수는 14개사다. 은행·증권·보험 등 부동산신탁업무를 영위하는 금융회사까지 포함할 경우 61개에 달한다. 2015년에는 금융회사와 전업 부동산신탁업체를 모두 합해도 11개 수준이었다. 5년 새 5배 이상 폭증한 것이다.

신탁업무에만 의존해선 생존이 어려워진 신탁업계는 재개발·재건축 신탁이나 프롭테크(부동산 IT서비스) 등 자체 수익을 낼 수 있는 다양한 영역에 뛰어들고 있다. 신탁업체는 자본력을 기반으로 사업 시행자 역할도 하지만 개인이든 기업이든 자금이 부족한 위탁자의 입장에선 끌려갈 수밖에 없는 것도 문제점으로 지적된다.


영업이익률 60%대


부동산신탁은 토지신탁과 비토지신탁(관리·처분·담보신탁)으로 구분된다. 부동산 개발과 직접적인 관련이 있는 것은 토지신탁이다. 토지신탁은 대체로 ‘위탁자(시행자)-수탁자(신탁업체)-시공사’ 등 3자 간 계약 구조로 이뤄진다. 시행자가 개발 대상 토지 등을 신탁업체에 맡기면(위탁) 신탁업체는 이를 신탁재산으로 등록하고 사업시행 주체가 돼 개발사업을 진행한다. 수수료를 제외한 개발수익을 위탁자에 제공하면 신탁사업이 종료되는 형태다.

2020년 말 기준 부동산신탁 수탁고는 334조1000억원으로 이 중 은행·증권·보험을 제외한 전업 부동산신탁업체의 수탁고는 전년대비 20.3% 증가한 277조4000억원이다. 2020년 수주 실적 1위는 한국토지신탁으로 연간 수주액이 1400억원을 기록했다. 한국토지신탁의 2021년 3분기까지의 영업 실적을 보면 국제회계기준(IFRS) 연결 영업이익은 867억원을 기록했고 영업이익률은 ▲1분기 34.6% ▲2분기 47.6% ▲3분기 60.3% 등으로 상승했다.

업계 선두를 다투는 한국자산신탁의 경우 수주 실적만 놓고보면 한국토지신탁보다 낮지만 지난해 3분기까지 누적 영업이익은 1044억원을 기록했다. 영업이익률은 ▲1분기 63.1% ▲2분기 78.0% ▲3분기 66.3% 등으로 한국토지신탁보다 높다. 금융투자협회에 따르면 2021년 상반기 부동산신탁업체 14곳의 매출은 7799억원으로 전년동기대비 18.9% 증가했다. 영업이익과 당기순이익은 4193억원, 3257억원으로 각각 17.2%, 19.7% 늘었다.


금융지주 자회사 물 만났다


‘영끌’(영혼까지 끌어모음) ‘빚투’(빚내서 투자) 등으로 부동산 대출 광풍이 불며 금융지주 자회사인 부동산신탁업체들은 차입이 없는 관리형 신탁시장에서 우위를 점하고 있다. 자금력을 이용, 높은 수익성을 내고 신용등급이 상향조정돼 다시 자금조달비용을 낮추는 선순환 구조를 낳고 있다.

KB·신한·하나·우리 4대 금융지주의 부동산신탁 자회사들은 영업이익이 대부분 두 자릿수 성장률을 나타냈다. 회사별로는 업계 1위인 KB금융의 자회사 KB부동산신탁은 2021년 3분기 누적 영업이익이 963억원을 기록, 전년동기대비 27.0% 증가했다.

신한지주의 아시아신탁은 같은 기간 75.5% 성장한 709억원의 영업이익을 냈다. 하나자산신탁과 우리자산신탁은 지난해 3분기까지 영업이익이 각각 940억원, 442억원을 기록해 전년동기대비 6.1%, 22.4%씩 증가했다. KB와 하나금융지주는 신탁 자회사 지분 100%를 보유하고 있다. 신한과 우리금융지주는 신탁 자회사의 지분 60.0%, 51.0%를 각각 갖고 있다.


신탁보수 낮아지는데…


신규 진입 회사들로 인해 경쟁이 심화되며 신탁 보수율은 점차 낮아지는 추세다. 보수율은 계약조건에 따라 차이가 있지만 일반적으로 2~4%대다. 금감원 관계자는 “수수료율 하락 등의 원인으로 신탁보수가 감소하는 추세”라며 “부동산 경기 변동에 민감한 부동산신탁업체의 재무건전성과 유동성 리스크에 대한 분석·점검을 강화할 것”이라고 평가했다. 한국기업평가 관계자도 “부동산신탁업체가 높은 수익성을 바탕으로 영업이익률 50%대 이상을 기록하고 있지만 시장 참여자가 증가해 수수료 인하 경쟁이 심화되고 있다”고 분석했다.
이 같은 이유로 도시정비사업 등에 진출하는 신탁업체도 늘고 있다. 수주 기준 업계 1위인 한국토지신탁은 토지신탁사업뿐 아니라 서울 관악구 신림동 라이프미성아파트 재건축이나 신림1재정비촉진구역 재개발 등 도시정비사업을 수주했다. 도시정비사업의 신탁 의뢰는 조합 입장에서 보면 자금조달과 전문성 측면의 장점이 있는 반면 계약조건에 있어 불리한 위치를 가질 수 있다. 반대로 신탁업체 입장에선 수수료율이 높을수록 준공 실패나 공기 지연에 따른 손실 책임을 떠안는 조건으로 계약이 이뤄질 수 있다.


프롭테크 뛰어든 부동산신탁


최근 메타버스 등 산업 각 분야의 IT서비스가 고도화되며 부동산 프롭테크가 블루오션으로 떠오르자 신탁업체들도 관련 컨소시엄에 참여해 경쟁을 본격화하고 있다. 국내 신탁업체 가운데 아시아신탁을 제외한 13곳은 각각 카사코리아, 펀드블록글로벌, 루센트블록 등의 컨소시엄에 참여하고 있다. 이들은 부동산 디지털 유동화 수익증권서비스를 개발하는 플랫폼 업체로 사실상 리츠와 비슷한 형태다. 즉 건물을 주식처럼 쪼개서 팔고 소액 투자가 가능하도록 하는 것이다.
여기서 신탁업체는 상장되는 부동산에 대해 소유권을 갖고 증권을 발행하는 역할을 한다. 카사에 따르면 현재 상장된 건물의 연간 배당 수익률은 약 3.0% 수준이다. 신탁업체들은 플랫폼 업체 대비 부동산 소유권뿐 아니라 정보 분석의 전문성을 가졌다는 점에서 앞으로 역할이 더욱 커질 수 있다는 전망도 나온다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr
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