부동산

글로벌 증시가 주춤한 사이 금리 인상과 인플레이션 등이 예고되면서 투자처를 찾지 못한 유동자금이 리츠(REITs·부동산투자신탁)로 쏠리고 있다. 최근에는 쿠팡과 GS리테일 등 대기업이 세들어 있는 리츠 소유 건물도 많아질 만큼 안정성도 높아지는 추세다. 그러나 차입금 갱신을 앞두고 있어 이자비용 증가가 예상되거나, 주가가 너무 오른 리츠의 경우 향후 수익률이 떨어질 수 있어 잘 따져봐야한다는 지적도 나온다.

4일 국토교통부의 리츠정보시스템을 보면 지난 3월 31일 기준 리츠 자산총계는 78조2000억원으로 1년 전인 2021년 3월 말 63조8000억원과 비교해 22.6% 증가했다. 같은 기간 리츠 수도 291개에서 323개로 증가하면서 11%가량 늘었다.

리츠 시장은 2017년 6월 처음 월간 통계를 집계한 이후 자산총계와 리츠 수가 매년 두자릿수 증가세를 보이고 있다. 3월 기준으로 보면 최근 3년(2019~2021년)간 자산총계는 전년 동월 대비 24%, 18%, 24% 증가했다. 리츠 수도 30개 안팎씩 늘어나면서 전반적인 규모가 커지는 상황이다.

리츠는 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산에 투자하는 투자신탁 상품이다. 투자한 부동산을 임대하는 방식으로 수익을 내고 투자자에게 수익을 돌려주는 구조로 운영된다. 부동산 대출이 어려워진 상황에서 리츠를 통해 간접적으로 부동산에 투자하는 효과를 거둘 수 있고, 물가가 오르는 상황에서는 임대료도 덩달아 높아지므로 인플레이션 헤지(위험회피)도 가능하다.

연 5~6% 이상의 안정적인 배당금을 받을 수 있다는 점도 매력으로 꼽힌다. 한국리츠협회에 따르면 2020년 기준 국내에서 운용 중인 리츠 전체의 배당수익률 평균은 5.5%였다. 배당수익률이 낮은 공익성향의 정책형 리츠를 제외하면 12.0%였다. 시중은행 정기예금 수익률이 약 2%인 것과 비교하면 수익률이 상당히 높은 셈이다.

최근 리츠는 주요 편입 자산에 오피스와 쇼핑몰, 호텔 등 리오프닝(사회적 거리두기 완화) 수혜 종목이 들어오면서 상업용 부동산으로도 영역을 넓히고 있다. 지난해 국내 리츠회사는 오피스 부문에 19조9027억원, 리테일에 7조4201억원을 투자했다. 4년 전인 2018년과 비교하면 각각 82.7%, 83.5% 증가했다.

전체 부동산 시장에서도 리츠가 보유한 자산의 비중이 작지 않다. 업계에서는 오피스 부문의 경우 통상 대형오피스 자산총계 중 10%를 리츠에서 보유하고 있는 것으로 보고 있다. 물류센터도 리츠 자산에 빠르게 편입되면서 최근에는 쿠팡, 휠라, 카버코리아, GS리테일 등이 리츠가 보유한 물류센터를 사용하고 있다.

정부는 리츠가 늘어나면 부동산 시장에 집중된 유동성이 투자시장으로 흐를 수 있다고 보고 세제 혜택을 주고 있다. 부동산에 자금이 몰리면서 발생한 가계대출 증가 등 부작용이 줄어들고, 장기적 관점에서는 투자시장의 규모를 키울 수 있다고 본 것이다. 구체적으로는 5000만원 이하로 3년 이상 상장 리츠에 투자하면 금융종합소득세 대상에서 제외된다.

그러나 일각에서는 리츠에 지나치게 많은 투자금이 쏠리는 것은 경계해야한다는 지적도 나온다. 금리 부담에서 상대적으로 자유롭다고는 하지만, 차입금 만기가 도래해 갱신을 앞두고 있거나 신규 자산 편입을 앞둔 리츠의 경우 대출을 일으켜야 해 이자비용이 늘어날 수 있다는 이유에서다. 이 경우 배당여력이 줄어들 수 있고, 수익률 저하로 이어질 수 있다.

리츠업계 한 관계자는 “현재 대출금리가 많이 오른 상황이기 때문에 새롭게 자산을 편입하려는 리츠, 혹은 차입금 만기가 도래해서 대출을 갱신해야하는 리츠의 경우에는 이자비용이 늘어날 수 있다는 문제가 있다”면서 “이 경우 수익률이 떨어질 수 있다는 점을 유의해 투자해야 한다”고 했다.

증권업계 관계자도 “리츠는 3년 만기의 장기차입금을 고정금리로 대출받아 사용하는 경우가 대부분이라 단기적인 금리 인상의 영향이 크지 않을 수 있지만, 금리인상의 속도가 빨라지고 장기화되면 영향을 받게 될 것”이라면서 “임대료가 그 이상으로 오른다면 부정적인 영향이 크지 않을 수 있지만, 이 또한 한계가 있을 수 있어 수익률 저하로 이어질 가능성을 배제할 수 없다”고 했다.

최근 주식시장에 상장된 리츠의 주가가 급등하면서 이제는 고점에 다다랐다는 의견도 하나씩 나온다. 김영익 서강대학교 경제대학원 교수는 “리츠의 기반이 되는 부동산 가격이 정점에서 하락하는 국면으로 접어들었다고 보고 있다”면서 “장기적으로는 기다리면 수익이 있겠지만, 단기적으로는 수익을 내기 어려울 수 있다. 지금 상황에서 리츠의 주가는 고점에 있다고 생각한다”고 했다.

장문준 KB증권 연구원은 “리츠는 도입된 기간이 길지 않아 가치대비 저평가된 경우가 많았고, 주가가 오를 여력이 있었다. 그러나 지금은 어느정도 적정가격이 형성됐다”면서 “하반기에 금리 상승이 본격화되면 예적금 금리가 높아져 리츠의 배당수익률이 매력적이지 않게 될 수 있다. 이 경우 자산 포트폴리오를 재조정하는 투자자들이 생겨날 것”이라고 했다.

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