역세권·노후도시 싹 바꾼다..'도시혁신 밑그림' 나왔다

머니투데이 | 이민하 기자 | 입력2022.06.28 05:11 | 수정2022.06.28 05:11

정부가 추진하고 있는 '도시계획체계 개편'은 단순히 고밀주거지역 등을 신설해 주택공급을 늘리기 위한 목적이 아니다. 88년 전에 도입된 용도지역제와 20년전에 제정된 국토계획법으론 변화된 도시 여건을 담아낼 수 없다는 판단이 깔려 있다. 이제는 전면적인 도시공간 혁신이 필요하다는 문제의식이다. 법 개정이 완료되면 주택 공급 확대 뿐 아니라 도시 모습 자체가 크게 달라질 전망이다.

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88년 전 도입돼 획일적으로 적용됐던 '용도지역제' 유연화…복합용도계획구역 내 용도 비율·배치 변경

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일제강점기에 도입된 용도지역제는 산업화 시대에 주거지역과 상업시설, 공장을 엄격히 분리하기 위해 도입된 도시관리 수단이었다. 용도지역은 주거·상업·공업·녹지와 같이 그 땅에 쓰임새를 정하고 그에 따라 밀도(건폐율·용적률), 높이 등을 다르게 적용한다. 이 때문에 경제활동이 융복합되는 4차 산업혁명시대에는 한계가 크다는 지적이 계속돼 왔다. 2002년에 제정된 국토계획법도 20여년의 시간이 지나면서 변화된 도시여건을 반영할 필요성이 대두돼 왔다.

국토교통부는 이미 '국토도시계획 개편방안'에 대한 용역을 마치고 현재는 국토계획법 및 하위법령 개정 등 세부내용을 구체화 하기 위한 연구용역을 추진 중이다.

국토부가 마련한 초안은 용도지역제의 유연화가 핵심이다. 용도지역제가 88년된 구시대의 유물이라는 지적을 받고 있지만 아직은 필요한 규제라는 점에서 '유연한 적용'에 방점을 찍고 있다.

국토부는 이를위해용도지역제의 규제를 벗어난 △복합용도계획구역 △도시혁신계획구역 △고밀주거지역 등 '공간혁신3종 세트'를 신설할 계획이다.

복합용도계획구역은 역세권이나 기존 신도시 등의 고밀복합개발에 적용한다. 현재는 주거지역에는 주거만, 상업지역에는 업무시설 등만 들어설 수 있지만 복합구역은 주거용도 40%, 업무·상업 30%, 공공 20%, 산업 10% 식으로 유연하게 배치할 수 있다.

혁신구역은 기존 용도지역제도를 넘어 규제없이 자유롭게 개발이 가능한 형태다. 민간사업자가 도시·건축 규제없이 개발계획을 수립할 수 있다. 민간이 세운 계획은 도시계획위원회 심의를 거쳐 최종 확정한다. 사업을 제안한 민간에는 '도시개발사업 시행 자격'을 부여하고, 행정 절차를 간소화한 통합심의를 적용한다. 도심을 가로지르던 고가를 철거해 공원 등을 조성한 '보스턴 빅딕 프로젝트'나 일본 시부야 역세권 개발 사업처럼 도심 내 도로·철도를 지하화하고, 지상 공간을 주거·상업 용도로 활용하는 입체도시개발 사업이 탄력을 받을 것으로 전망된다.

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개발이익 환수할 공공기여 적용 대상·범위 확대

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도시 공간에 대한 창의적 개발을 허용하는 대신 공공 환수는 강화될 전망이다. 대규모 개발사업에 따른 이익을 소수가 독점하는 부작용을 막기 위해 공공기여 적용 대상·범위를 늘린다. 공공 환수대상을 개발사업을 위한 도시계획 변경 전반으로 확대할 예정이다. 다만 일정 규모 이하의 소규모 개발사업은 제외한다.

환수 범위는 도시계획 변경 전·후 감정평가액 상승분의 30~60%선이 유력하다. 복합용도·도시혁신계획구역 등으로 용도지역이 변경돼 땅값이 3.3㎡당 1000만원에서 3000만원으로 오를 경우 상승분인 2000만원 중 최대 60%까지 공공에 납부해야 하는 셈이다. 다만 지역여건에 따라 적정범위 상한을 조례로 정하고, 환수금액은 지자체와 사업자간 사전협상을 통해 결정할 방침이다.

국토부 관계자는 "현재 도시계획 개편방안은 기본안을 마련해 세부 용역을 진행 중인 상태"라며 "계획구역 지정 지역, 용도 복합비율, 적용 용적률 등 밀도 등 세부안을 마련할 것"이라고 말했다. 이어 "지자체별로 지역 여건에 따라 달리 적용할 수 있는 지역맞춤형용도지역제 등을 추가로 검토해갈 계획"이라고 덧붙였다.

이민하 기자 minhari@mt.co.kr

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