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윤정웅
  • 법률, 정책, 투자, 평가
  • 現 수원대 사회교육원 교수
  • 세인종합법률 사무국장
우리나라에서 부동산을 많이 가지고 있는 세대는 50-60세대다. 나이 50이나 60세는, 20대가 생각하기엔 할아버지요, 30대가 생각하기엔 어른이며, 40대는 대선배로 생각하는 나이다. 그러나 막상 본인이 그 나이 되고 보면 아직 팔팔하다고 하시겠지. 우선 모두들 건강하니까~



50-60세대가 팔팔하다고 생각하는 이유는 뭘까? 재산 즉 부동산이 있기 때문이다. 재산이 아무것도 없는 사람은 살아갈 희망이 없기에 스스로 죽을 나이가 됐다고 자포자기를 할 수 있다. 그러나 요즘 세상은 인생이 60부터라고 하니 그렇게 알고 후반전을 준비하자.



60에 아무것도 가진 것이 없는데 어떻게 부자가 될 수 있을까? 부동산투자를 꼭 자기 돈으로만 하라는 법이 있는가. 부동산투자는 내 돈이 아니라도 신용만 좋으면 끌어올 수 있다. 그래서 돈이 없는 사람은 신용이 좋아야 한다.



요즘 주택시장은 찾는 사람도 없고, 문을 열어놓은 사람도 없는 적막강산이다. 설사 매물을 내놔도 2-3년 전 가격을 들먹이고, 사고자 하는 사람도 나타나지 않는다. 작년에 오른 값을 없는 것으로 하자는 취지다.



그렇게 팔 사람이 누가 있겠는가? 한번 오른 집값을 다시 내려 판다는 건 여간 억울한 일이 아니다. 급한 사람은 팔아서 전세보증금을 내줄 사람이고, 대출을 갚아야 할 사람이기에 각자 형편에 따라 내려갈 수는 있으리라.



그러나 땅값은 오히려 탄력이 붙어있다. 주택은 정부정책상 갭투자를 비롯한 일반투자를 할 수 없는 처지에 이르렀기 때문에 설사 여유자금이 있더라도 집에 묻기는 망설임이 앞선다. 묻을 곳이 마뜩찮아서인지 동작 빠른 투자자들은 벌써 3년째 토지투자에 열을 올리고 있다.



원래 주택투자는 1-2억에 울고 웃지만, 토지투자는 10억이나 20억에 울고 웃는다. 토지는 부동산투자의 근원이다. 당신이 서있는 곳도 토지고 잠을 자는 바닥도 토지다. 집은 많이 지으면 되지만, 토지는 부증성(不增性-늘어나지 않음) 때문에 그리할 수 없어 영구불변이라고 봐야 한다.



앞으로 부동산값에는 어떤 변화가 올까? 이 세상 모든 일에는 리듬이 있듯이 부동산값에도 리듬이 있게 된다. 물량의 많고 적음, 대책의 강성 연성, 경제의 호황 불황, 지역별 개발의 유무, 값의 높고 낮음 등을 따라 변화가 있으리라.



부동산값의 예측을 너무 믿지 말자. 부동산시장 예측이 한 달도 못가 늘 틀리는 이유는 책상머리에 앉아 통계숫자로만 따지고, 금리, 전세 등 시장을 움직일 변수만 계산하기에 늘 틀리게 된다. 지금이 그런 시기다.



산에 올라가 토끼를 쫓아보시라. 우측으로 도망할지, 좌측으로 도망할지, 뒤로 돌아설지 그건 아무도 모르는 일이고 토끼 마음이다. 부동산시장도 토끼몰이와 같이 엉뚱한 예측을 믿다가 후회를 하는 일이 있게 된다.



앞으로 당신이 부동산매매계약을 하신다면 꼭 현장에서 뛰고, 흥정을 하며 계약서를 작성하는 사람의 도움을 받으면 좋은 일이 있을 것이다. 부동산투자는 지역적인 게임이기 때문에 그 지역을 잘 알고, 그 매물에 대해 잘 아는 사람이 최고다.



누구나 투자는 운(運)이 따라 주어야 하는데 운의 절반은 자신이 만들어 가는 것이므로 늘 생각과 행동하는 사람이라야 운을 만날 수 있다. 지금 당신의 모습은 부동산이 오르고 내리고를 반복했던 지난 10년간의 생각과 행동이 빚은 것이므로 지금 하는 투자는 10년 후를 결정할 것이다.



따라서 오늘 무슨 일을 하느냐에 따라 10년 후는 달라진다. 지금 생활이 어렵거든 지난 10년 동안의 잘못을 생각하고, 앞으로 맞을 10년은 열매 맺는 10년이 되도록 하자. 삶이란 하루 이틀 사용하고 마는 호텔의 객실 같은 것이 아니기에 오늘의 노력은 내일의 결과로 나타난다.



앞으로 집값이 약보합세를 띨 것이고, 토지는 강보합세를 띨 것이라는 말은 삼척동자도 아는 사실이다. 그러나 5년이나 10년 후 장기적인 면에서는 지역에 따라 많이 오르기도 하고, 적게 오르기도 할 것이다. 어느 곳에 투자해서 돈을 벌 것인가 하는 문제는 당신의 운과 노력과 복이다.



집을 수 백 채씩 가지고 있는 사람들은 임대사업등록을 해버렸다. 부동산 발전소 역할을 하는 사람들은 모두 보따리를 싸서 약 10년 동안 숨어버렸으니 집 구경하기가 어렵게 됐다. 임대사업으로 등록한 집들은 대개 작은 집이고, 좋은 자리에 있는 집들이다. 토끼들은 숨어버렸고, 포수(매수인)들도 포기하는 형국이다.



오로지 새로 뛰는 토끼(3기신도시나 신규분양)를 잡겠다고 하지만, 그 토끼는 최소한 3년 후에 나온다, 토끼 10만 마리에 포수가 30만 명이면 토끼 한 마리를 잡는 일은 하늘의 별따기다. 경제원칙에 따라 순리대로 세금을 물릴 일이지 어쩌자고 중과세와 임대사업이라는 창과 방패를 양손에 주었을까?

      




 


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