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부동산투자의 꿈 너머 꿈
윤정웅
  • 법률, 정책, 투자, 평가
  • 現 수원대 사회교육원 교수
  • 세인종합법률 사무국장
2-3년 전부터 지난 여름까지 부동산값이 세차게 오르는 바람에 부동산을 가진 사람과 안 가진 사람의 재산적 차이가 많이 벌어졌다. 지금은 침체기라 하지만 앞으로 5년 후, 또 10년 후 이런 현상은 또 되풀이 되지 않을는지?



집값이 올랐다고 하지만, 한 푼도 오르지 않은 곳이 더 많다. 지역별로 워낙 차이가 심해 2년 전, 3년 전 그 값 그대로 있거나, 오히려 내린 집에 사는 사람들은 딴 나라 이야기를 듣고 있는 셈이다. 비좁은 나라에서 이런 차이가 일어날 수 있을까?



요즘은 집값이 누그러들었음은 맞지만, 내가 가서 살고자 한 곳의 집값이나 내가 투자하고 싶은 곳의 땅값은 별로 내릴 기미가 보이지 않는다. 그럴지라도 5년 후나 10년 후는 지금부터 시작을 하는 게 옳다.



원래 프로는 불을 피우고, 아마추어는 불을 쬔다. 프로는 기회가 오면 우선 잡고 보지만, 아마추어는 생각만 하다 기회를 놓친다. 당신은 꼭 부동산투자에서 프로가 되시라. 기회와 자금과 매물이 맞았을 때가 기회다.



부동산으로 부자가 되면 그 다음은 어떻게 할 것인가? 멀리 생각하고 투자하자. 즉, 꿈 너머 꿈까지 생각해두자는 뜻이다. 그런 원대한 꿈까지 가지고 투자하는 사람이라야 큰 부자가 될 수 있다. 큰 사업가가 되시던지, 자선가가 되시던지~



부동산시장은 한쪽을 누르면 다른 엉뚱한 쪽에서 부풀어 오른다. 아파트시장을 억누르니 단독주택이 잘 팔리고, 값도 오르고 있다. 투자자나 실수요자들이 단독으로 몰리는 이유는 뭘까? 첫째는, 개발 기대감이요, 둘째는, 토지가격상승을 기대하기 위함이다.



원래 단독주택은 어머니 같은 것이고, 고향 같은 것이기에 교통 좋고, 공기 좋은 곳의 전원주택은 선망의 대상이 되고 있다. 앞으로 아파트시장을 누르면 누를수록 단독주택이나 상가주택, 점포주택의 거래가 늘어날 것이다.



부동산은 누가 뭐래도 부를 축적하는 수단이다. 부동산 중에서도 토지는 마치 가마솥 같은 것이어서 뜨거워도 펄펄 끓지 않고, 식어도 냉하지 않는다. 그래서 투자는 주택과 토지 사이를 오가면서 요령껏 해야 한다.



개발을 기대하고 단독주택에 투자할 때는 서울이나 수도권이라야 하고, 대지지분이 클수록 좋다. 대지지분이 작은 빌라나 연립에 투자하는 건 옳지 않다. 개발이 어느 세월에 될지 모르고, 시세상승도 약하기 때문이다.



5년 후, 10년 후를 생각하노라면 마음이 급해진다. 부동산투자는 순간포착을 잘해야 하지만, 급한 마음에 작은 돈 갖고 움직이다 보면 실수를 하게 된다. 조심할 두 가지는 조합아파트 함부로 분양받지 않아야 하고, 기획부동산에 속아 지분으로 땅 사지 않아야 한다.



조합아파트는 잘 되면 싸게 분양받을 수 있어 좋지만, 이게 10년 세월을 기다려야 하고, 가다서는 일이 비일비재하여 돈만 버리고 맨손으로 돌아설 수 있다. 지금 수도권 여러 곳에서 분양을 하고 있거나, 분양계획을 하고 있으니 잘 골라 성공하는 재테크를 하자.



여윳돈 몇 천만 원을 가진 사람들은 돈을 묻을 곳이 마뜩찮아 여기 기웃, 저기 기웃하게 되면 기획부동산에 다니는 아저씨나 아줌마가 옆구리를 쿡 찌른다. 같이 살자고 옆구리를 찌르는 게 아니라, 열 평도 좋고, 백 평도 좋으니 형편대로 땅을 사라고 꼬드기게 된다. 적금하는 셈치고 사놓으라는 말 많이 들었으리라.



지분으로 사도 괜찮은 땅은 개발이 눈앞에 있는 수도권 그린벨트나 신도시 상업용지 땅이다. 그 외에 관리지역이나 농림지역의 땅을 지분으로 사는 투자는 잘못된 투자다. 땅 한 필지에 200명이나 300명이 소유권을 갖게 되면 그 땅은 사공이 많아 배가 하늘로 올라가게 되어 한 푼도 건질 수 없게 된다.



분할을 해서 도로도 내놓고, 토목공사를 해놓은 땅은 투자로서 좋지만, 급히 개발을 해야 하는 단점이 있고, 종합부동산세 대상이 되어 시세차익을 노리는 장기보유로는 적당치 않다. 내일이라도 집을 지을 수 있는 땅이라는 말은 좋고도 나쁜 말이다.



자신이 개발을 하지 않고, 시세차익을 노리는 장기보유로 투자할 땅은 개발예정지나 개발지의 관리지역이나 농림지의 토지가 좋다. 현재는 도로사정이 미비하고, 송전선이 지나가거나 쓰레기장이 있더라도 나중에 도로공사가 되거나, 송전선 지중화가 되면 지금의 단점이 장점으로 부각될 수 있다.



땅 투자에 대해 궁금하신 사항은 다음 카페 ‘21세기부동산힐링캠프’와 ‘부동산힐링캠프 중개사무소’의 무료컨설팅을 이용하시라. 큰돈도, 작은 돈도 당신 형편에 딱 맞춰 디자인해 드린다. 또 추천 외에 절대로 사라고 권하지도 않는다. 어서 당신도 꿈 너머 꿈을 보자.

 


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