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3기신도시 교통망이 중요
김인만
  • 아파트, 청약, 수익형부동산
  • 굿 맴버스 대표
  • 김인만부동산연구소 소장

정부는 9.21대책을 통해 서울과 1기신도시 사이에 330만㎡(100만평) 규모의 대규모 택지지구 이른바 3기신도시 4~5곳을 조성해서 20만호 정도의 주택을 공급하겠다고 밝혔는데 12월 19일 드디어 3기 신도시의 윤곽이 나왔다.

당초 발표될 것으로 알려졌던 광명은 빠지고 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 과천 이렇게 4곳이 선정되었다.



이번 발표된 3기 신도시 4곳 중 가장 인기가 높을 것으로 기대가 되는 곳은 당연 과천이다.
과천은 강남이라 해도 무방할 정도로 탁월한 입지를 자랑한다.
155만㎡ 면적에 7천호의 작은 규모가 단점이지만 탁월한 입지를 감안하면 가점이 높은 무주택 청약자의 1순위는 과천이 될 것이다.

과천 다음으로는 하남 미사지구 아래에 위치한 하남 교산신도시이다.
649만㎡ 면적에 3만2천호가 공급될 계획으로 무난한 입지에 무난한 규모의 신도시이다.
자격요건이 되는 실수요자라면 당연히 해볼만하다.

다산신도시 위쪽에 위치한 남양주 왕숙신도시는 1,134만㎡면적에 6만6천호의 대규모 신도시이다.

일산신도시(1574만㎡)보다는 작지만 판교, 광교 등 어지간한 신도시보다는 규모가 크다.
다산, 별내, 진접 등 이미 많은 공급이 된 남양주에 이런 대규모 신도시 주택을 공급하는 것이 과연 타당한지 서울수요분산보다 남양주 수요분산이 되지는 않을지 걱정이 된다.

인천 계양은 의외이고 왜 그랬을까 생각을 다시 하게 되는 곳이다.
335㎡면적에 1만7천호 규모로 개발이 될 예정인데 지금도 주택공급이 충분하고 서울수요분산에 전혀 효과가 없는 곳이 인천이다. 인천거주목적이 있다면 인천계양을 노려볼 만 하다.

이번 3기신도시는 서울의 수요분산이 목적인 만큼 동, 서, 남의 균형은 맞춘 것으로 보인다.
하지만 조금 더 세밀히 살펴보면 동쪽 남양주 왕숙과 하남 교산에 10만호 가까운 대규모 공급물량을 쏟아 부은 반면, 수요가 많은 남쪽에는 과천 7000가구 밖에 없다. 서쪽은 1만7000가구이지만 입지가 서울수요분산에 효과가 없는 인천이다.

당초 거론되었던 광명이 빠짐으로써 인천으로 구색을 맞추긴 했는데 서울수요분산효과는 없고 인천 집값 안정에 효과가 있을 것 같다.
이번 3기 신도시 발표를 보면 그냥 주택공급 숫자 목표인 20만 가구를 맞추기 위하여 너무 쉽게 빨리 답을 찾으려고 한 것은 아닐까 하는 생각을 지울 수가 없다.

서울집값 안정을 위하여 꾸준한 주택공급이 필요한 것은 사실이지만 서울수요자들이 원하는 주택은 경기도가 아닌 서울이다.

정작 집이 필요한 서울은 재건축, 재개발사업이 아니면 신규주택을 공급할 땅이 없고, 재건축, 재개발을 촉진하자니 집값을 자극할 것 같고 결국 정부는 경기도 그린벨트를 풀어 대규모 주택공급을 하는 가장 쉬운 방법을 택했다.



아무튼 3기신도시는 시작되었고 3기신도시의 성공은 지하철 교통망 계획에 달려있다.
서울 접근성은 서울수요분산에 가장 중요한 요소이고 3기신도시 인근 지역 주민의 반대목소리를 달래기 위해 정부는 GTX, 신안산선 조기착공 계획을 포함시켰는데 발표만이 아닌 실제 조기 착공을 해서 제대로 된 서울수요분산 역할을 해주는 3기신도시가 되었으면 좋겠다.

또 실제 분양을 하려면 아직 2-3년의 시간이 남았고 입주가 완료되려면 5년 이상의 긴 시간이 필요하기 때문에 당장 서울집값 안정에는 직접적인 큰 도움은 되지는 않겠지만 새 아파트가 꾸준히 공급이 된다는 일관성 있는 시그널을 준다면 수요자들의 심리가 안정되면서 서울집값 안정에 간접적인 도움은 될 수 있을 것 같다.

무주택자라면 3기신도시 분양 적극적으로 추천 드리고 싶다.
특히 과천은 자격만 된다면 무조건, 하남은 할 수 있다면 청약을 해봐도 좋은 곳이다.
남양주와 인천도 실 거주목적이라면 적극 청약계획을 세워볼 필요가 있다.



 


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