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5년 후의 부동산 계산서
윤정웅
  • 법률, 정책, 투자, 평가
  • 現 수원대 사회교육원 교수
  • 세인종합법률 사무국장


흐르는 물에 떠내려가는 사람의 마음은 조급하다. 그러나 언덕에 서서 흐르는 물을 바라보는 사람의 마음은 여유롭고 평화롭다. 부동산이라는 짐을 짊어지게 되면 조급한 사람도 있지만, 여유로운 사람도 있게 된다. 당신은 지금 조급한 사람인가? 여유로운 사람인가?



필자는 지난봄부터 집을 팔아야 할 사람들은 파는 게 옳다는 글을 썼었다. 그 생각은 지금도 변함이 없다. 그러나 집을 가진 사람들은 값이 더 오를 것으로 믿고, 기다리고 기다리다 연말연시를 맞게 됐다. 주택거래는 거짓말처럼 없어졌고, 가격을 내려도 사겠다는 사람은 없다.



또 만나는 사람마다 살기가 어렵다고 한다. 살만 하다는 사람은 눈을 씻고 봐도 없다. 갈수록 인심이 팍팍해지는 이유는 바로 저성장시대로 접어들었기 때문이다. 부동산투자는 저성장시대에 돈을 벌게 돼있다. 어떤 방식으로 투자를 해야 돈을 벌 수 있으며 저성장시대를 이겨낼 수 있을까?



1. 대책에 순응하는 시대



부동산규제대책 중 가장 효과가 빠른 대책은 대출을 막는 길이다. 부동산투자란 대개 대출을 받아 지렛대로 사용하는 것이기에 순전히 내 돈으로만 투자하는 사람은 많지 않다. 그런데 지금 집을 사건, 땅을 사건 대출이 순조롭지 않아 투자하기가 까다롭다. 특히 신용이 문제다.



토지투자는 주택투자와 달리 그동안 너그러웠던 대출이 2월부터는 쪼그라들 예정이다. 투자예정에 있거든 1월 중에 대출 자서를 하시라. 1월까지는 매매목적물 시가의 45% 금액만큼 대출이 될 수 있다. 주택대출은 한 푼도 안 나오는 사람이 태반이다. 대출로 집에 투자하는 시대는 잠시 멈추게 됐다.



불필요한 대출은 빨리 갚는 게 좋다. 여기저기 대출이 걸려 있게 되면 진짜로 좋은 투자에 대출을 받을 수 없어 사채를 쓰게 되고, 그러다가 이자에 치어 경매를 당할 수 있다. 부동산시장은 멈춰있는데 뼈 빠지게 돈 벌어서 은행에 돈 넣는 기계가 되지 말자. 매달 이자 갚는 날은 번개처럼 다가온다.



2. 3년 가뭄을 이겨내는 시대



장기적으로 보면 집값은 주기적으로 늘 오르게 된다. 그러나 그걸 믿고 사 모을 수는 없다. 예로부터 흉년이 들면 3년을 고생한다. 앞으로 주택시장도 그러리라. 3년 동안은 가뭄을 이겨내는 마음으로 ‘가진 것 지키기’ 투자를 하는 게 옳다. 가을의 열매는 여름의 가뭄을 잘 이겨내는 사람이 갖게 된다.



훌륭한 농사꾼은 3년 가뭄에도 여윳돈을 마련하고, 종자를 까먹는 법이 없다. 부동산투자도 저성장시대에 여윳돈 투자를 하는 게 원칙이다. 지금 당신에게 여윳돈이 있거든 3년 안에 좋은 투자처가 있는지 살펴보자. 앞으로 의외로 욕심나는 매물이 나오거든 사놨다 5년 이후 팔면 이익을 볼 것이다.



3.  '집 STOP 땅 GO' 시대



요즘 부동산시장은 ‘집 STOP 땅 GO'시대다. 주택시장의 불안요소가 언제 걷힐지 알 수 없고, 전세에도 내리막이라는 변수가 생겨 이제 갭투자도 할 수 없는 처지에 이르고 있다. 그렇다면 꿩 대신 닭은 어디 있을까? 5억 이하 작은 돈은 땅으로 돈이 움직이고 있음이 사실이다.



땅 투자는 비교적 정부간섭이 적고, 값이 내리는 일이 없어 주로 수도권 외곽지역의 거래가 원활하고, 남북 화해무드 조성으로 접경지 땅이 투자 대상이다. 땅 투자에서 가장 중요한 요소는 그 땅이 개발지나 개발예정지에 있느냐를 봐야 한다. 지금 평택처럼 개발이 한창인 곳은 투자처로서 좋은 지역이다.



4. 자리 지키기 시대



앞으로 인구 많은 나라가 부(富)의 권력을 갖게 된다. 그런데 우리나라는 직장의 매력으로 결혼과 출산을 기피하는 나라가 돼버려 경쟁을 할 동력을 잃었다. 40총각, 40처녀가 수두룩하다. 2018.12.13.현재 우리나라 총 가구 수는 약 2,300만 가구인데 그중 1-2인 가구가 58.9%인 1.297만 가구쯤 된다.



앞으로 1-2인 가구는 계속 늘어날 터, 개밥에 도토리처럼 혼자 또는 둘, 그냥 그렇게 살아야 하나보다. 1970년대 초까지 인구가 많아 정관 수술하는 남자는 예비군 훈련 빼주고, 피임하면 여자에게는 선물을 주었던 시대는 옛날 옛적의 드라마가 돼버렸으니 어찌해야 중국이나 인도처럼 사람 많은 나라가 될 수 있을까?



지금은 우리나라만이 저성장시대가 아니라 글로벌 저성장시대로 접어들었다. 매일 문을 닫는 중소기업체가 늘어나고, 감원바람이 불어 있는 자리 빼앗길까봐 노심초사하는 시대다. 있는 사람은 이럴 때 돈을 벌게 되고, 없는 사람은 현상유지하다 나중에 값 오르는 세상 오게 되면 한숨을 쉬리라.



세월은 또 훌쩍 지나가게 된다. 있는 부동산 잘 간수하고, 어렵더라도 여윳돈 만들어 땅에 투자하되 눈높이를 낮춰 어서 결혼해서 아이 쑥쑥 낳고 살자. 작은 일자리일지라도 함부로 바꾸지 말고, 국가경제에 이바지 한다는 자부심을 갖고 열심히 일하자. 3년 후, 5년 후 세상은 또 다른 부동산계산서가 나올 것이다.










 


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