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자라보고 놀란 토끼, 3기 신도시
윤정웅
  • 법률, 정책, 투자, 평가
  • 現 수원대 사회교육원 교수
  • 세인종합법률 사무국장
지난 12월19일 정부는 남양주 왕숙. 하남 교산. 인천 계양. 과천 등 중소형 택지 6곳과 소형택지 31곳을 3기 신도시 후보지로 지정했다. 광역교통망 대책도 함께 포함되어 있음이 이상적이다.



3기 신도시 내에는 벤처기업시설. 소프트웨어 진흥시설. 도시형공장도 함께 들어선다니 산업화를 겸한 신도시로 보는 게 옳을 듯하다. 곧 토지거래허가 구역으로 지정이 될 것이고, 거래는 멈추게 되리라.



3기 신도시에는 15만 5천 가구가 들어서고, 추가로 지정될 곳에 9만 가구가 들어설 계획인데 경기도도 나름대로 2030년까지 임대주택 포함 140만 가구를 공급한다 하니 서울과 수도권은 새 아파트 홍수시대를 맞이하게 되었다.



서울과 수도권의 주택보급률은 115%쯤 되고, 빈집은 60만 가구쯤 된다. 집은 남아도는데 값은 왜 오를까? 중형 아파트 값이 강남에서는 15억 이상, 강북에서는 10억 정도까지 올랐는데 그 이유는 경제원리로 풀어도 답이 나오지 않는다.



문제는 허탈한 서민들의 가슴이다. 하루하루 먹고 살기도 힘 드는데 언제 10억이나 20억을 벌어 서울에 집을 산단 말인가? 무주택자 44%중 집을 사기 위해 노력하는 사람은 10%정도 되고, 나머지 34%는 이미 포기해 버렸다고 하더라.



주택숫자로 봤을 땐 서울과 수도권에 더 이상 집을 지어서는 안 된다는 사실은 삼척동자도 안다. 그런데 더 지어야 하는 정부의 심정이 궁금하다. 서울과 20분 거리에 많은 집을 지으면 서울은 공동화(空洞化)현상이 일어날 텐데~



신도시가 생겨도 꼭 집을 가져야 할 사람은 못 들어가고, 엉뚱한 사람이 들어가서 웃돈 붙었다고 좋아하는 걸 늘 봐왔다. 강남에서 뺨맞고, 강북에서 발길에 채이고, 이제 남양주 가서 우는 사람도 있을 것인데 그런 부작용이 없기를 바랄 뿐이다.



결국 자라보고 놀란 토끼가 3기 신도시로 뛰게 생겼다. 그러나 신도시 물량 약 25만 가구와 경기도 물량 140만 가구가 거의 동시에 입주하면 홍수가 나서 아파트와 같이 물에 떠내려갈 수 있으니 조심하고 볼 일이다.



지난 신도시 역사를 살펴보면 1기 신도시는 모두 재미를 봤고, 2기 신도시 중 파주. 김포. 남양주. 동탄은 재미를 못 봤다. 이번 3기 신도시도 입지에 따라 웃고 갔다가 울고 오는 곳이 있는가 하면, 울고 갔다 웃고 오는 곳이 분명 있을 것이다.



이번 3기 신도시에는 집이 없는 무주택자들이 입주하기를 원하노라. 가족 동원해서 2채, 3채 사는 일은 이제 불가능하고, 대출이 막혀 녹록치 않게 되었다. 설사 투자목적으로 분양을 받았다 해도 물량이 많아 단기적으로는 이익이 나지 않을 것이다.



현재 집이 있는 사람들은 신도시도 물 건너 불구경이다. 오히려 서울과 수도권에 교통만 복잡해진다고 구시렁대고 있다. 재개발이나 재건축이 없는 서울과 수도권의 빈집은 어쩌란 말인가? 빈집에는 지금 바퀴벌레만 살고 있는데~



지금 집을 팔고 싶어 하는 다주택자들이 의외로 많다. 그러나 팔자니 세금이 무섭고, 임대사업등록을 해버려 옴짝달싹할 수 없게 돼있다. 매물은 없고 이미 오른 값에 살 사람도 없다. 주택시장은 낮술에 취해 푹 한숨 주무시는 형국이다.



어찌됐건 지정되었거나 앞으로 지정될 3기 신도시는 서울이라는 자라에게 놀란 토끼처지다. 아니 그 보다는 서울에서 뺨맞고 수원에서 눈 감추는 게 아니라. 서울에서 몽둥이 맞고, 남양주. 하남. 계양. 과천에서 울고 있다고 표현함이 정확하다.



지정된 신도시는 모두 동쪽에 붙어 있다. 그렇다면 내년 상반기에 지정될 신도시는 서쪽일까, 동쪽일까? 동쪽이건 서쪽이건 그건 상관이 없고, 어디로 가야 웃돈이 많이 붙을 것인지 그게 문제리라. 당신 사주팔자에는 동쪽이 좋은가. 서쪽이 좋은가?



구도시가 되건 신도시가 되건 자신의 형편대로 가는 건 좋지만, 살던 집 팔고 이사할 계획이라면 자금 계획을 잘 세워야 한다. 살던 집이 안 팔려서 계약금 포기하고, 입주 못하는 사람이 의외로 많다.



또 신도시 초창기 입주자들은 먼지 나고 교통이 불편해서 새 아파트는 전세 놓고 다시 살던 곳으로 나와 전세 살고 있는 사람도 많다. 서울 집값에 기죽고 주눅 들지 말고, 내가 살기 좋은 곳에서 마음 편하게 사는 게 최고다.



12.19대책 이후 아파트 매매가격과 전세가격은 나란히 손잡고 내리막길을 걷고 있다. 신도시 만들어 집짓겠다는데 값이 오를리 있겠는가. 전셋값 하락폭이 10년 만에 최저치를 기록하며 공급활성화를 환영하고 있는 모양새다.



그러나 내 집 장만도 다 때가 있는 법이다. 지금처럼 여기저기 멍석 깔아놨을 때가 집을 살 때다. ‘앞으로 계속 집값은 내리겠지’ 하면서 전셌값만 내리기를 기다리는 사람은 집하고는 인연이 없을 사람이다. 인연과 기회, 이럴 때 두고 하는 말이다.



지금까지 주택에 대해 규제일변도로 나왔던 정부가 공급이라는 엇박자를 내놨다. 노래가 서투른 사람은 박자가 어려워 노래하다 ‘땡’할 수 있다. 노래는 박자가 중요하고, 부동산은 입지가 중요하다. 노래는 2박자 노래가 하기 쉽고, 입지는 과천이 좋다.

 


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