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신도시보다 도시 재정비로 방향을 돌려야
김인만
  • 아파트, 청약, 수익형부동산
  • 굿 맴버스 대표
  • 김인만부동산연구소 소장

지난 5월 7일 남은 3기 신도시가 갑자기 발표되었다.
최근 급매물이 거래되자 불안감을 느낀 정부가 예상보다 두 달 정도 빨리 서둘러 발표를 한 것이다.


그 동안 유력한 후보지로 계속 언급이 되었던 광명 시흥은 빠지고 다소 의외라 할 수 있는 부천 대장이 포함되었다.
이미 유력후보지로 알려져 광명시와 주민들의 반발도 있었고 GTX-B노선과 연계하는 추가 교통망을 마련해야 하며 집값 반응속도가 빠른 광명지역 특성상 자칫 신도시 지정으로 주변 집값을 자극할 우려도 고려된 것 같다.


이번에 발표된 3기 신도시는 고양 창릉과 부천 대장이다.
고양 창릉은 서울 서북권 대표 자족도시인 상암지구와 고양 삼송지구, 행신지구 사이 위치해 있어 일산신도시보다 서울 접근성이 우수하며 GTX-A노선이 연결이 될 예정으로 교통망도 좋다.


서울 서북부지역 실 수요자 특히 그 동안 내 집 마련의 기회를 잡지 못한 무주택자라면 관심을 가져봐도 좋다.


부천 대장은 필자도 예상하지 못한 지역인데 김포공항 남쪽 경인고속도로 부천IC북쪽에 위치해 있으며 동북쪽으로는 마곡지구, 서북쪽으로는 계양지구가 위치해 있다.
특히 계약지구와 인접해 있어 상호 교류를 할 수 있도록 개발이 될 것 같다.


그 외 안산 장상 1만3천호, 용인 구성 1만1천호를 비롯하여 안산 신길2, 수원 당수, 광명 테크노(가학동) 등 수도권 남쪽 9곳에 에도 4만2천호와 구의자양 재정비촉진, 사당역 복합환승센터, 노후공공기관, 주차장 등 자투리 부지를 활용하여 서울에 1만517호를 공급할 계획이다.



다만 복잡한 출퇴근 길이 더 막혀 교통지옥이 될 것이며 아직도 마무리 되지 못한 2기 신도시와 노후화 문제의 답을 찾지 못하고 있는 1기 신도시 주민들의 고민은 더 깊어질 것이고 반발이 예상된다.

3기 신도시가 심리적 안정을 주면서 당장 수도권 집값 안정에는 도움이 되겠지만 실제 3기신도시 물량이 나오는 시점에 행여나 부동산시장 분위기가 침체가 된다면 공급과잉문제는 큰 부담이 될 것이다.


정부가 규제의 타깃으로 잡은 서울의 강남, 마용성(마포, 용산, 성수) 등 인기지역은 직접적인 영향을 받지 않겠지만 주택공급이 부족하지 않은 경기도 특히 3기 신도시 인접 지역의 집값은 공급과잉의 후유증을 톡톡히 겪을 가능성이 높다.


잡겠다는 서울 강남은 잡지 못하고 잡지 않아야 할 경기도 집값만 잡게 생겼다.
3기 신도시로 인한 심리적 안정효과와 그 동안 누적된 많은 규제들, 6년 정도 오른 상승에 대한 피로감 때문에 당분간 서울 수도권 집값은 안정기조를 유지할 것이다.



정책이 모두를 만족시켜줄 수는 없다.
다 주택 보유자는 규제하면서 실 수요자들은 보호하겠다는 것이 정부정책의 방향인 만큼 3기 신도시 개발로 인근 지역 주택 보유자들은 아무래도 마이너스 효과에 대한 위험관리능력이 필요하겠지만 지금까지 주택구입 기회를 잡지 못한 무주택 실 수요자들한테는 3기 신도시는 기회가 될 수 있다.


어찌되었던 서울 가까운 곳에 교통, 교육, 편의시설이 잘 갖춰진 대 단지 아파트가 공급이 된다는 것은 그 만큼 실 수요자들한테는 기회의 문이 넓어진다는 의미이기 때문이다.



마지막으로 우리가 지금 사용하고 있는 이 땅은 우리세대들만의 전유물이 아니다.
이제는 빠르고 쉬운 답인 신도시 개발보다는 어렵고 오랜 시간이 필요하겠지만 미래세대를 위해 새로운 도시개발보다는 이미 개발이 된 도시들의 재정비로 주택공급정책의 방향을 전환했으면 좋겠다.



네이버카페 김인만부동산경제연구소


 


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