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신도시보다는 도심정비가 옳은 방향
김인만
  • 아파트, 청약, 수익형부동산
  • 굿 맴버스 대표
  • 김인만부동산연구소 소장

서울시는 지역특성에 맞춘 정비사업을 유도하고 도심 상업지역의 주거비율을 높여 공공주택도 늘리는 내용을 담은 2030 도시 및 주거환경정비 기본계획을 2020년까지 수립하겠다고 한다.


6월 기본계획 수립단계에 포함될 것으로 알려진 도심형 산업거점, 역사문화 기반의 도심 문화창조산업, 관광산업육성을 위한 관광인프라 확충 등 도심 공간의 관리전략은 뜬 구름 잡는 이야기 같기도 하고 별 느낌이 오지 않는다.


강맹훈 서울시 도시재생실장의 말을 빌려보면 그 동안 도심 재개발이 노후.불량 건축물과 도심 환경을 물리적으로 정비하는 것에 집중이 되었다면 이제는 공공임대주택 공급을 촉진하는 동시에 도심의 특화산업 발전이 함께 이루어질 수 있도록 할 계획이라고 한다.


서울 도심 주택공급 확대를 위하여 도심 상업지역의 주거비율을 높이고, 정비사업 추진 시 용적률 완화를 해주는 조건으로 공공주택을 확보할 계획인 것이다.
또 정비구역의 기반시설 부담을 현금 및 건물기부채납으로 돌려 공공주택을 확보하는 방안도 검토할 예정이라고 한다.



어찌되었던 서울 도심 공공임대주택을 늘리겠다는 방향성은 필자도 전적으로 동의한다.
서울집값문제를 들여다보면 결국에는 서울 아파트를 원하는 수요는 많은데 공급이 따라가지 못하는 서울만의 문제이다.


그렇다고 개발할 땅이 부족한 서울에 신도시 같은 대규모 주택공급을 할 수도 있고 재건축, 재개발을 잘못 건드리면 오히려 투자심리를 자극할 우려가 크기에 정부는 서울 근처에 3기 신도시라는 가장 쉽고 빠른 답을 찾았다.


하지만 일산, 파주 거주민들의 강한 반발이 거세다.
서울집값을 잡기 위하여 서울이 아닌 주택공급이 부족하지 않은 경기도에 그것도 서울 오를 때 제대로 올라주지도 않은 수도권 서북부 지역에 대규모 공급물량 폭탄을 쏟아 붙는다고 하니 가만있을 사람이 어디 있겠는가.


사실 지금 우리나라 인구구조와 경제흐름을 감안하면 미개발지역을 대규모 주거단지로 개발하는 신도시 개발보다는 이미 개발이 완성된 기존 도심의 재정비 및 재생하는 사업에 집중하는 것이 맞다.

그런 면에서 이번 서울시의 기본계획 방향성은 제대로 하고 있다고 할 수 있다.


신도시 개발은 예전 인구도 폭발적으로 늘어나면서 수요증가, 공급의 절대부족 시대에 적합한 산물로 이미 우리보다 20년 정도 빨리 가고 있는 일본에서도 신도시문제가 사회문제가 되고 있는 마당에 10년 후 시장에 어떤 영향을 미칠지 분석이 되지 않은 3기 신도시를 지금 당장 서울 집값을 잡는 카드로 활용한 것은 다소 성급했다고 판단된다.


아직도 개발 중인 2기 신도시 일부를 확대하면서 교통인프라를 개선해주고 서울시와 정부, 국회가 같이 머리를 맞대고 서울의 정비사업과 자투리 땅에 파격적인 용적률과 층수제한을 통해 대규모 공공임대주택을 공급해 저소득층뿐만 아니라 사회초년생, 신혼부부들이 거주하면서 삶의 기반을 다질 수 있도록 해주어야 한다.



우리가 지금 사용하고 있는 이 땅은 우리세대들만의 전유물이 아니라 미래세대도 같이 사용해야 할 땅인 만큼 이제는 빠르고 쉬운 답인 신도시 개발보다는 어렵고 오랜 시간이 필요하겠지만 정부와 서울시, 여당과 여당이 힘을 합쳐 그린벨트는 보존하고 우리가 사용했던 도시의 재정비를 통한 주택공급으로 방향을 전환하는 것이 맞다.


3기 신도시를 꼭 해야 한다면 사회초년생과 신혼부부 등 젊은 세대들한테 기회의 문을 더 열어줄 수 있는 방안을 고민해주었으면 좋겠다.



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