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향후 투자 유망지는 부산
이주호
  • 국토도시개발전문가
  • 부동산 칼럼니스트
  • 前토지공사, SK건설 개발부

2005~2007년에 대중국 조선.철강 수출호경기가 있었고 그로부터 10여년이 지난 2016년부터는 반도체경기가 도래하여 반도체경기는 2018년까지 호황을 누렸다.


실물경제가 호경기에 접어들면 집값이 오르는데 대수출 호황기인 2005~2007년과 2016~2018년에 특히 강남 집값이 폭등했다.


과거 경기사이클을 분석해 보면 수출호경기 때 강남 집값이 폭등하고 수출경기가 내리막길을 걸은땐 강남 집값도 동반 하락하는 현상을 보였다.


우리나라는 10년마다 한번씩 경제위기를 겪었는데 1998년 IMF, 2008년 미국발 금융쇼크가 그러한 경우이고 2008년으로 부터 10여년이 지난 2019년 오늘날 수출·내수·투자 모두가 부진한 경제위기를 맞고 있다.


실물경제가 좋지않으면 집값이 올라갈 수가 없다. 그래서 대부분의 투자자는 경기가 좋지않을 때 집 투자하기를 꺼려 한다.





그러나 과거에도 그랬듯이 위기뒤엔 항상 기회가 오지 않은가.




일례로 2008년 미국발 금융쇼크가 있자 그해 말 이명박정부에서는 경기부양책을 내놓아 2009년부터는 실물경제 특히 내수경기가 살아났다.





2008년에 강남 집값이 폭락했는데 2008년말 정부의 경기부양책이 있자 2011년까지 강남 집값이 반등했고 지방 부산의 저평가 소형아파트가 대세상승에 들어갔다.





2009~2011년 강남 집값은 반등에 거쳤고 대세 상승을 이어가지는 못했다. 2005~2007년에 워낙 강남 집값이 폭등하여 더이상 부동산시장에서 대세상승을 이어가진 못했다.






반면 지방 부산은 2009~2011년까지 부산 저평가 소형아파트의 반등이 있었고 이어 몇년뒤에는 대구, 울산, 창원, 구미 등의 소형아파트도 반등하여 2013년까지 지방 전성시대를 펼쳤다.






그후 지방 집값이 조정에 들어가니 2013년 하반기부터는 강남 집값이 대상승하기 시작하여 2018년까지 강남 집값은 강남 그들만의 전성시대를 누렸다.





역사는 반복되고 부동산경기도 반복된다고 필자는 믿고 있다. 2019년 오늘날의 실물경제는 10년마다 한번씩 도래하는 최악의 경제위기다. 특히 자영업자들의 비명이 하늘을 찌른다.





그러나 이러한 경제위기를 정부에서 절대로 방치하지 않을 것으로 믿고 있다. 내년엔 총선도 있고하니 정부에서 경기부양책을 내 놓을 것이라고 보고 있다.





실물경제가 살아나지 않으면 절대로 집값이 올라갈 수가 없는데 반도체 수출호경기는 국제적인 경제 현상이라 당장 호경기로 되돌려 놓을 수는 없지만 내수는 정부의 의지만 있으면 언제든지 살릴 수 있다.





내수를 살리려면 부동산경기가 살아나야 한다.
내수경기와 부동산경기가 동반상승한다는 것은 실물경제 논리다.
부동산경기가 살아나야만 자영업자가 살아난다. 부동산은 그만큼 중산층 경제에 차지하는 비중이 크기 때문이다.





정부의 경기부양책으로 실물경제가 살아나면 그동안 폭락했던 강남 집값도 회복되고 지방 선두주자 부산 저평가 집값도 살아난다고 전망하고 있다.





강남 집값은 향후 수년동안 대세상승을 이어가기에는 무리인 반면 지방 부산, 대구, 울산, 창원, 구미 등 집값은 2009~2013년에 그랬듯이 2019~2023년까지 대세상승을 이어갈 것으로 예상한다.






최근 부산 부동산시장의 동향을 보면 작년까지만 해도 거래가 거의 없었는데 올 봄부터 매매가 간간히 이루어지고 있다고 한다.





작년까지 집값이 많이 내려 이제 더이상 내릴게 없다는 소식이 전해진다. 바닥권에서 거래가 간간히 이루어지니 이는 대세상승의 전조가 아닌가 한다





집값 상승에는 다 때가있기 마련인데 부동산시장에서의 반응이 호조되고 있고 여기에다가 경기부양책이라도 나오기라도 한다면 2015~2016년 이후 낙폭이 심했던 부산 집값도 대세상승할 것이다






강남 집값이 대세상승기에 들어가려면 10여년마다 한번씩 도래하는 큰 수출호경기가 있어야 한다. 그러나 반도체 수출호경기 이후 큰 수출호경기는 향후 몇년동안은 기대할 수가 없다.





강남 집값이 조정에 들어가면 지방 집값이 오르는게 지역별 부동산경기 순환 논리이다.
향후 지방대세는 부산을 시발점으로 하여 움직일 것으로 보인다.




2014년 이후 지방 산업단지 창원, 울산, 거제, 구미의 집값 폭락은 가히 충격적이다. 이들 산업단지의 집값이 너무 내려 상식적으론 도저히 이해할 수가 없다. 이들 산업단지의 구축 아파트의 평당 가격이 300만원이 되지 않으니 말로 표현할 수가 없을 정도다.





그러나 집값은 낙폭이 심하면 그 다음엔 상승하기 마련인게 부동산 경기사이클이 아닌가. 다만 그때가 언제이냐 하는 것이다.



이제 경기부양책 등 어떠한 계기가 마련되면 지방 집값도 대세상승할 것이다.
2009년부터 부산 집값이 살아났는데 지방 부동산 경기사이클을 분석해 볼때 그로부터 10년뒤인 2019년 올해부터 부산 집값이 살아날 것으로 예상하고 있다.





강남에 집을 마련하시는 분은 2022년까지 기다렸다가 2023년쯤 눈을 돌리기를 당부드린다. 강남 집값은 너무 고평가되어 있다.






작금부터 2023년까지는 지방 전성시대이다.





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