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부동산, 가격보다 가치를 생각할 때
신희창
  • 구미 텐인텐 대표
  • 부동산시장 분석, 투자자문
요즘 날씨가 제법 덥습니다. 뉴스에서도 대프리카라는 말이 자주 언급되는걸 보면 여름이 오긴 왔나봅니다. 그나마 작년같은 폭염은 없을꺼라하니 다행입니다.



올해 2019년 5월 7일 국토교통부에서 ‘제3차 신규택지 추진계획’을 발표하면서 수도권 주택 30만호 공급방안을 내놨는데요.



수요억제만이 부동산경기를 안정시킬 수 있는 유일한 해법인양 일관하다가 뒤늦게 공급정책으로 선회하면서 기대에 못 미치는 정책들을 쏟아내고 있는 와중이라 이번에는 제대로된 부동산정책이 나오려나 내심 기대했습니다만 역시나 실망스러운 발표였습니다.



이번 발표는 ‘서울에는 영향이 없겠구나’하는 확신만 한번 더 확인시켜준 꼴이 되고 말았는데요.



그럼 상승장 후 쏟아지는 규제책으로 잠시 소강상태 또는 숨고르기 중인 요즘 부동산시장에서 아파트를 매매한다면 무엇을 사야할까요?



잠시 과거의 데이터를 한 번 짚어보고 가겠습니다.



다음 그래프는 KB국민은행 자료로 서울의 25개구 아파트매매가격지수를 편집한 것입니다.






2010년부터 2013년까지 4년간 대세하락장을 지나오면서 서울내 실수요자들은 부동산에 대한 불신과 불안한 경제상황으로 매매보다는 전세를 선택하는 경향이 뚜렸했습니다.



4년간 응축된 부동산장을 이어오다 보니 매매가와 전세가가 근접하면서 전세가율은 부동산통계를 집계한 이례 가장 높은 90%를 상회하는 지역도 있었습니다.



전세가격이 매매가격의 턱밑까지 추격하다보니 투자자와 일부 실수요자들은 이때가 기회다 싶어서 매입을 시작합니다.



매매거래가 증가하면서 일부 가격상승조짐이 보이면서 전세를 희망하던 수요가 매수에 가세하면서 거래량도 늘어나고 매매가격도 응축된 힘을 발휘하게 되었습니다.



이렇게 2014년부터 2018년까지 5년간 상승하는 시점을 1차 상승기라고 봐야 하는데요.



자. 그럼 여기서 우리가 눈여겨 봐야할 시기는 2018년부터 인데요. 중저가 아파트의 가격상승으로 인한 자금이 고가의 아파트를 매수할 수 있는 원동력이 되었고 소위 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 트렌드로 바뀌면서 부동산 상승기조는 계속되었습니다



그래프의 초록색 화살표박스에서 시작하는 그래프는 강북권의 아파트시세고 파란색 화살표박스에서 시작하는 그래프는 강남권의 아파트시세를 표시한 건데요. 2017년까지는 강남권과 강북권과의 상승률 갭차이를 줄이는 구간 이었다면 2018년부터(빨간색원)는 강남권이 강북권의 상승률을 능가하면서 ‘급등’하는 구간으로 바뀌는 시점으로 실수요든 투자자든 모두 중대형평형, 고가의 아파트로 쏠림현상이 발생했습니다



그리고 2018년 말부터 현재까지는 잘 아시는 바와 같이 전무후무한 강력한 규제책으로 부동산경기는 보합세를 유지하면서 간간히 급매물만 소진되는 상태를 유지하고 있는데요.



그럼 다시 본론으로 돌아와서 2019년 5월(노란색원) 서울내에 무슨 아파트를 사야할까요?



2021년까지 주택공급이 줄어드는 상황에서 가치를 극대화 할 수 있는 신축(5년이내)아파트나 입지여건이 좋은 준신축(10년이내)아파트에 관심을 가져야 합니다.



미래가치를 생각한다면 분양권을 선매수한다든지 5년 이내에 신규아파트로 거주할 수 있는 정비사업구역의 물건도 고려해 보시길 바랍니다.



꼭 강남3구만 집중할 필요는 없습니다.



서울 25개구 전역에서 신축아파트 공급이 부족한 현상이 발생할 것이므로 각지역을 대표하는 랜드마크급 아파트를 매수하셔도 무방합니다.



이런 정책만 쏟아진다면 서울의 부동산 숨고르기는 곧 끝날 것입니다

 


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