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당신도 알고 있는 부동산투자 상식
윤정웅
  • 법률, 정책, 투자, 평가
  • 現 수원대 사회교육원 교수
  • 세인종합법률 사무국장
당신이 이 세상에 태어날 때, 당신 혼자만 울었고 옆 사람들은 모두 웃었다. 그러나 당신이 이 세상을 떠날 때엔 당신은 웃고 옆 사람들은 모두 울도록 그런 삶을 살아가자. 그런 삶을 살려면 인간성도 좋아야 하지만, 돈도 어느 정도 있어야 하리라.



돈은 얼마나 있어야 웃으며 죽을 수 있을까? 살고 싶은 집에 살면서 자동차 굴리고, 쓰고 싶을 때 아쉽지 않을 정도의 돈이면 될 것이다. 따라서 그렇게 살려면 60이후 몇 억은 가지고 있어야 할 것인데 그 몇 억이 문제다.



어떤 사람들은 자녀 몫까지 걱정하면서 ‘이 부동산은 자녀 명의로 사겠다.’고 하지만, 이제 우리나라는 부모가 자녀를 걱정하고, 자녀가 부모를 부양하는 그런 시대는 이미 자났다. 돈 있어 주면 좋고, 없어 못주더라도 그걸 걱정하지 말자.



당신 인생계산서에 100세까지 10억원이 있어야 하는데 5억원 밖에 없다면 부족한 5억원은 앞으로 벌면 될 일이다. 어떤 방법으로 돈을 번단 말인가? 부동산투자해서 부족한 5억원을 벌면 되는데 자칫 있는 5억원을 까먹을 수도 있으니 조심할 일이다.



지금 우리나라는 투자를 하지 않고 기업이 가지고 있는 돈과 국민들이 투자를 하고 싶어도 종목이 마뜩찮아 가지고 있는 돈이 약 1천조원이라고 한다. 기업은 생산투자를 하고, 국민들은 가계에 투자를 해야 할 텐데 모두들 투자처가 마땅치 않으니 엉거주춤 그냥 서있는 모양새가 되고 있다.



놀고 있는 돈이 많기 때문에 서울의 좋은 집값은 내리지 않는다. 지금과 같은 부동산대책이면 옛날엔 벌써 값이 내렸을 것이나, 기업이나 개인이나 가진 돈이 많기 때문에 비싸도 사는 사람이 늘어나 값이 내리지 않는 것이다.



부동산투자는 각자 판단해서 이룩하는 돈에 의한 게임이기 때문에 제 3자는 정보만 전해줄 뿐이고, 실제 투자자는 본인 책임 하에 하는 것이다. 요즘 투자에는 다음 몇 가지 사항을 조심하시라. 조심해서 손해 볼 것은 없다.



1. 계약금만 가지고 서울 신규분양 함부로 덤비지 마라.



9억원 이상의 신규분양은 대출이 안 된다. 그 이하도 2주택이면 대출을 받을 수 없다. 일단 계약금10%를 걸어 놓으면 다 빠져나갈 길이 있고, 시행. 시공사측에서 알아서 해 줄 것이다. 라는 말을 믿지 마라. ‘곧 풀린다. 법이 바뀐다.’라는 말은 희망사항이 될 수 있다.



아파트 분양받았다가 망한 사람들은 우선 계약금 10%만 구해 가족들 명의로 여러 채를 분양받았다가 나중에 중도금 연체이자. 잔금 연체이자에 치어 건설사로부터 강제해약을 당해서 계약금을 날리는 사람들이고, 사는 집 잡혀 연체이자 물어준 사람들이다. 입주 전에 분양권으로 팔겠다고 하지만, 그게 결코 쉬운 일은 아니다.



대출이 안 될 때는 100% 모두 현금동원이 가능해야 한다. 이제 신협이나 단위농협 등 2금융권까지 막힌다. 돈 있는 사람들은 오히려 대출 없는 것을 좋아한다. 따라서 서울 신규분양은 돈이 돈을 버는 곡예를 하고 있으니 구경만 잘하자. 만약 3-4년 후 집값이 내리면 그 사람들 중에도 거지 될 사람이 있을 것이다.



2. 피 같은 내 전세 보증금 악착같이 찾아라.



서울 김 아무개는 노량진 부근 중형아파트에서 전세 4억원에 살고 있다. 전세기한은 이미 1년 전에 끝났으나 살고 있는 집이 다시 전세가 나가지 않고, 집이 팔리지 않아 세입자가 아직 이사를 하지 못하고 있다.



날마다 집주인한테 문자를 보내지만 15일전 마음대로 하라는 ‘톡’이 온 후 이제 종무소식이다. 옆 중개업소에 알아보니 옛날에는 5억원짜리 집이지만, 지금은 4억원을 받기 어려울 것이고, 확정일자보다 선순위 국세청 가압류 1억원이 걸려 있어 자칫 손해를 볼 수 있다고 한다.



김 아무개는 경락가 4억원으로 집을 받는다 해도 1억원을 손해 봐야 한다. 내가 돈을 벌기 위해 투자한 것도 아니고 없는 탓으로 세를 산 죄밖에 없는데 앉아서 1억원을 손해 봐야 한다니 이런 세상이 어디 있단 말인가? 앞으로 1년 정도 후 집값이 더 내리게 되면 이런 억울한 세입자가 무더기로 나올 것이다.



3. 땅도 땅 나름이다.



요즘은 집 투자를 하지 않기에 3-4억원 이하 자금들이 땅을 찾아 꾸준히 행진하고 있다. 그러나 땅은 우리 동네에도 있고, 옆 동네에도 있다. 내가 딛고 있는 것도 땅이고, 내 아파트가 서있는 곳도 땅이다. 땅은 ‘개발 또는 개발예정’이라는 확실한 꼬리표를 달고 있어야 한다. 그런 꼬리표가 붙은 땅을 사야하고, 사놓게 되면 돈은 결국 세월이 해결을 해준다.



따라서 아무런 개발호재가 없는 땅은 집 앞 개똥 논이라 해도 투자의 대상이 되지 못한다. 앞으로 수도권은 전철역과 산업단지의 개발호재가 크고 많다. 땅은 환금성이 약하다. 장기로 보고 깊이 묻되 10년 정도까지 보는 게 좋다. 땅 투자는 필자에게 전화를 해서 당신 시간에 맞춰 예약을 하고, 직접 만나 무료 컨설팅을 받도록 하시라.



증여세를 미리 내고 자녀들에게 증여하는 방식의 토지구입을 많이 하는 편이다. 10억원 이하로 쪼개서 투자하고, 거래가 빠른 2-3억원이나, 3-5억원 선으로 나누어 투자하면 환금성이 빨라 좋다. 자녀에게 2억원짜리를 사 주더라도 기초공제가 5000만원이므로 증여세는 2000만 원정도 밖에 되지 않는다.



 


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