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나는 좋은 동네, 좋은 집으로 간다
윤정웅
  • 법률, 정책, 투자, 평가
  • 現 수원대 사회교육원 교수
  • 세인종합법률 사무국장

여름 들어 찌뿌듯한 날씨는 계속되고, 경제는 날개 잃은 새처럼 축 쳐져있고, 정치는 서로 네 탓이라고 우겨대고, 한. 미. 일 등 외교관계는 풀다마는 실타래처럼 어디가 가닥인지 알 수도 없고, 부동산은 매일 강남이라는 말 외에 달리 들리는 말이 없으니 아서라! 세상사 쓸 것 없다.



지금 경기는 안 좋아도 개인 가계에 돈은 많다. 내년까지 풀리는 토지보상금이 40조나 되어 부동산시장은 한 치 앞을 내다볼 수 없다. 토지보상금이라는 돈은 다시 부동산으로 가는 습성이 있어서 ‘투자가치’있다는 부동산이 주목을 받고 있다. 당신도 지금 어디에 투자할까, 기웃거리고 계시겠지?



이 정부 들어 촘촘한 부동산대책 때문에 1가구 1주택으로 정착 돼가고 있음이 보인다. 1가구 2주택이나 3주택이 되려면 임대사업자가 되거나 분가하는 수밖에 달리 길이 없다. 따라서 1가구 1주택으로 가려면 좋은 곳에 똘똘한 놈을 가지고 있어야 한다. 요즘 부동산시장은 집을 한 등급 올려 사는 게 유행이다.



그러다 보니 한 등급 올려 갈아타기를 할 사람들은 입지는 강남이요, 집은 새집이거나, 곧 재건축이 들어갈 집이다. 가격으로는 20억이나 30억 가량이기에 서울 다른 지역의 10억 정도나 수도권에서 10억 정도의 집을 가지고 있는 사람들은 해당 없는 일이고, 엄두를 낼 수도 없다.



지금 강남이나 마포. 용산. 성동 등지에서는 10억짜리 집을 팔고 강남의 20억 짜리를 사거나, 강남에서 20억짜리 집을 팔고 30억짜리 집으로 가는 사람들의 잔치가 이어지고 있다. 일반적인 부동산시장은 혹독한 불경기로 인해 못살겠다고 해도 한 등급 올려 사는 그들만의 잔치는 당분간 계속될 모양이다.



서울 강남 집값은 작년 9.13대책 이후 34주 만에 상승으로 반전하였는데 대치동을 비롯한 여타 강남지역에서 움직이는 현상이 그렇다. 대치동 전용면적 94㎡형의 실거래가가 27억에서 29억에 매매되고 있음이 이를 증명하고 있다. 더 크고 좋은 것을 찾는 이유는 그래도 부동산에 묻어 두자는 심리 때문이리라.



문제는 서울 여타 지역과 수도권 및 지방이다. 지방은 공급초과와 미분양으로 본격적인 몸살이 시작되었다. 고향동네는 지금도 빈집이 많은 터에 쏟아지는 미분양을 어찌해야 할까? 앞으로 중소도시와 농촌은 늘어나는 공가율 때문에 집이 애물단지가 되지 않을지 걱정스럽다.



서울은 지역적인 한계성과 일자리로 인해 집이 있어야 하고, 요즘 넘쳐나는 여윳돈으로 한 등급 올려 집을 산다고 하지만, 5년이나 10년 장래를 내다본다면 무리하게 서울 집에 투자할 일은 아닐 것이다. 시니어 1-2인 가구가 점점 늘어나고, 출생인구가 줄어 무리하게 등급 높여 집에 투자했다가 낭패를 볼 수 있음을 알자.



앞으로 집을 꼭 사야할 사람들은 참고하시라. 향후 입주물량, 3기신도시 공급, 현재 미분양, 시중경제사정을 종합적으로 판단해보면 서울 강남을 제외한 나머지 지역의 집값은 내림세, 미분양 등 물량이 소진되는 2022년 값이 오르다가 다시 2025년 경 다시 내릴 것이며, 2027년경 오른 주기가 반복될 것이다.



자금력이 있는 사람들은 돈이 쌓여도 걱정이다. 주식시장이나 다른 투자는 불안하고, 그래도 부동산시장으로 가는 게 안전하다고 생각되기에 이런 기회에 보통 집 팔고 특별한 집으로 가거나, 웬만한 집 팔고 값을 높여 20억 또는 30억 주고 좋은 집을 사서 갈아타기를 할 수밖에 없음이 안타깝다.



그래서인지 요즘은 토지시장에도 굵은 손들이 매일 오고 간다. 1개월 전까지만 해도 3-4억 짜리 매물을 찾는 손님이 많았는데 10억 또는 20억으로 바뀌었다. 몫이 좋거나 도로사정이 좋은 땅은 직접개발을 계획하고, 개발 중이거나, 예정된 곳은 장기투자로 가닥을 잡는다.



아파트는 일률적으로 지어 놓은 집이기에 사면되고 살면 되지만, 토지투자는 그 토지의 용도지역의 분류에 따라 건폐율이 다르고, 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 분류에 따라 개발의 차이도 있게 된다. 따라서 단독주택, 숙박시설, 공장, 창고, 주유소, 충전소, 유치원, 연립 등 개발을 할 때에는 전문가와 의논을 함이 옳다.



투자를 해도 직접 개발에는 관여하지 않고, 수년 후 시세차익을 보려는 투자가 대부분이기에 5년 투자, 10년 투자 등 기간에 따라 많은 차이가 있게 되므로 투자기간을 참아낼 자신이 있어야 한다. 이제 아파트에 변수가 많은 세상이 오고 있다. 돈은 있고, 투자가 아리송하거든 앞으로는 토지투자를 하자.



옛날이나 지금이나 투자의 기초는 논과 밭, 그리고 임야다. 투자할 곳은 뜨고 있는 지역, 개발하고 있는 지역, 서울에서 교통거리 2시간 이내의 지역이다. 20억이나 30억짜리 땅은 나중에 100억이나 200억짜리가 될 수 있으므로 너무 큰 땅에 돈을 묻지 않도록 하자. 토지투자는 3억 내지 5억을 가장 좋은 규모로 보고 있다.








 


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