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서울 외곽지역을 주목하자
이주호
  • 국토도시개발전문가
  • 부동산 칼럼니스트
  • 前토지공사, SK건설 개발부

서울 부동산시장에선 몇년전부터 어떤 지역을 묶어 일컫는 이른바 강남3구, 마용성, 노도강, 금관구란 부동산 신조어가 탄생했다.


그게 바로 강남구·서초구·송파구의 강남3구, 마포구·용산구·성동구의 마용성, 노원구·도봉구·강북구의 노도강, 금천구·관악구·구로구의 금관구다.




2000년대에 들어서서 부동산 양극화현상이 나타났는데 서울에서 먼저 지역 양극화현상이 발생했다.





서울에서의 지역 양극화현상이란? 서울 중심부지역과 서울 외곽지역의 집값 양극화이다.
세상이 복잡다단하게 움직이다보니 다 같은 서울에서도 지역에 따라 집값이 개별적으로 움직이는가 보다.


2013년부터 오르기 시작한 서울 집값은 현재까지 서울 중심부지역은 폭등한 측면이 있고 서울 외곽지역은 서울 중심부지역보다 덜 오른 측면이 있다.





부동산 규제는 투기지역, 투기과열지구로 구분해 놓았는데 서울 한강변 중심부는 광진구 투기과열지구 빼고 전부다 투기지역이고 서울외곽지역 노도강과 금관구는 노원구 투기지역 빼고 전부다 투기과열지구다. 그외 투기과열지구엔 서대문구, 은평구, 성북구, 중랑구가 있다.





투기지역, 투기과열지구 둘다 폭탄급 규제지만 투기지역의 규제가 투기과열지구보다 강하다. 그래서 향후 서울 집값 상승세는 투기지역보다는 규제가 덜한 이들 투기과열지구에서 일어날 가능성이 크다.





필자의 소견으로는 곧 정부의 부동산대책이 나오면 강남 재건축은 3~4년 정도 조정에 들어갈 것으로 보인다.





부동산대책이 나오더라도 현재 서울 집값 오름세 심리가 워낙 강해 노도강과 금관구를 포함한 서울외곽지역은 저가격대, 저평가를 내세워 향후 몇년간 집값 상승세가 꾸준히 이어질 것으로 전망한다.





과거 2007년에 정부의 부동산 규제로 강남권 집값이 꺾이자 상대적으로 노도강 집값이 2~3년간 폭등한 사례가 있다.





지금 서울 부동산시장의 분위기를 보면 그때를 보는 듯 하다.
그래서 필자의 서울 부동산시장 전망은 서울 중심부 강남3구, 마용성 지고 서울외곽지역 노도강, 금관구 뜨고 이다.




집값 상승에 있어서 교통이 큰 영향을 미치는데 노도강은 마침 동북선 경전철이 연내 착공에 들어가 2024년 개통 예정이니 개통 시점까지 꾸준히 집값이 오를 가능성이 크다. 교통이 좋아지면 집값이 오르는게 당연한 부동산 경제논리가 아닌가




동북선 경전철은 교통 요충지인 왕십리~고려대~미아삼거리~월계~하계~상계를 잇는 노선으로 왕십리를 기점으로 상계까지 약 25분만에 이동한다.




특히 왕십리는 분당선, 2호선, 5호선, 경의중앙선 환승역이며 분당선을 이용하면 강남 접근성이 좋다. 필자가 일전에 말씀드렸지만 이 분당선으로 성수, 왕십리 집값이 급등했다. 과거에는 또 강북 교통 요충지인 왕십리, 청량리가 빛을 보지 못했지만 오늘날 이 2지역은 집값이 급등하는 등 서울 부동산시장에서 재평가받고 있다.





이 동북선 경전철은 성북구, 강북구, 도봉구, 노원구 부동산에 호재로 작용한다.







강북에 동북선 경전철이 있다면 강남엔 제2의 신분당선으로 불리우는 신안산선이 있다.
  신안산선은 여의도~영등포~도림사거리~신풍~대림삼거리~구로디지털단지~독산~시흥사거리~석수~광명~목감~성포~중앙~호수~안산 한양대(광명~매화~시흥시청)를 잇는 노선으로 올 8월쯤 착공에 들어가 2023년 개통 예정이다.





동북선 경전철은 2024년에 개통 예정이고 신안산선은 2023년에 개통 예정인데 공교롭게도 둘다 개통 시기가 비슷하다.
신안산선은 여의도뿐만 아니라 영등포, 구로구, 금천구, 관악구 집값 상승에 지대한 영향을 미칠 것이다.






앞으로 서울 3대 핵심지역은 강남구 압구정동, 여의도, 용산으로 보이는데 이 중 여의도, 용산이 통합개발되면 여의도, 용산은 강남 못지않는 지역이 될 것이다.






서울 지도를 펴놓고 볼때 필자의 눈에는 영등포구(여의도)가 강남구처럼 보인다. 여의도와 강남은 업무지구가 밀집되어 있을 뿐만 아니라 신도시철도인 신안산선과 신분당선이 탄탄히 받쳐주고 있다.





신분당선과 신안산선을 왜 좋게 보느냐하면 신분당선은 서울 핵심지역 강남, 용산을 통과하고 신안산선은 서울 핵심지역 여의도를 통과하기 때문이다. 핵심지역을 통과하는 노선은 부동산시장에서 황금노선이다.





곧 있을 정부의 규제로 강남을 포함한 서울 중심부 집값이 꺾이면 상대적으로 저가격대, 저평가를 등에 업고 서울 대표 외곽지역인 노도강과 금관구가 서울 부동산시장을 이끌 가능성이 크다.





2007년 강남 집값이 꺾일때 서울 외곽지역 노도강이 바톤을 이어받아 2~3년간 집값이 폭등한 사례가 있는데 지금은 그때를 보는 듯 하다.





그때는 서울 대표 외곽지역이 노도강이였지만 지금은 신안산선 수혜지역으로 금관구도 새롭게 부상하고 있다.





강남 평균 집값이 10억원에 육박하고 30평대 요지 아파트의 경우 15~20억원을 호가하지만 서울 외곽지역 노도강과 금관구는 30평대 아파트가 아직 4억원대에 머무르고 있다.


앞으로의 서울 부동산시장은 서울 외곽지역 노도강과 금관구 등 꼴지들의 대반란 시대가 아닌가 한다. 2013년부터 강남 집값은 너무 많이 올랐다. 일본 경제보복 등 경제위기, 정부의 부동산 규제를 보더라도 강남 집값 상승은 한계에 다다랐다.




교통은 집값 상승에 막대한 영향을 미치는데 이러한 상황에서 서울 외곽지역 노도강과 금관구가 동북선 경전철, 신안산선으로 인하여 강남, 여의도에 접근성이 좋아지니 이들 지역은 교통 개통때까지 집값 상승세가 꾸준히 이어질 수 밖에 없다.




집값 상승에는 때와 분위기가 있는데 이러한 연유로 서울 외곽 대표지역인 노도강과 금관구 지역 부동산시장을 밝게 본다.





최근 1년간(지난해 6월 말~올 6월 말) 외곽지역 아파트값 상승률이 강남지역 아파트값 상승률보다 상대적으로 가팔랐다.
신고가 단지가 올2분기 들어서서는 외곽지역에서도 속속 등장했는데 주로 6억 미만의 중소형아파트다.





동북선 경전철, 신안산선 라인 30평대 기준으로 4억원대에 머물고 있는 아파트가 요소요소에 산재해 있고 특히 재건축, 재개발 호재가 있고 주변 자연, 생활 환경이 뛰어난 대단지 아파트는 이번 기회에 재평가받을 것이다.





현 시점에서 노도강과 금관구 교통, 재건축, 재개발 등 개별 호재가 있는 저가격대, 저평가 아파트는 진흙속의 진주다.





GTX·창동 아레나 잇단 개발 호재와 4호선 연장선·GTX-C·경전철 그리고 창동·상계 신경제중심 조성 등 미래 가치요인 셀수없이 많은 서울 외곽지역 노도강과



신안산선이 통과하고 구로·가산 디지털밸리 일자리가 있고 업무지구 여의도와 연결성이 좋은 금관구를 주목하자고 말씀드리고 싶다.


 


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