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부동산 대책에서 빠진 중요한 한가지
신희창
  • 구미 텐인텐 대표
  • 부동산시장 분석, 투자자문

연말이 되면 서로 따뜻한 위로와 인사말을 주고받으며 한 해를 마무리 하곤 합니다. 2019년 12월도 예년과 다름없이 한 해를 마무리 하던 중 부동산 대책이 나올 것이라는 소위 ‘지라시’가 돌며 뒤숭숭한 분위기가 감지됐습니다. 실제로 2019년 12월 16일 정부는 기습적으로 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표하였고 부동산 시장은 차갑게 얼어붙은 연말로 2019년을 마무리 했습니다.


한 달이 지난 지금 매수자와 매도자는 조용히 관망세를 유지하고 있으며 간혹 나오는 급매물 하나 하나에 의미를 부여하는 뉴스들로 부동산 시장을 예측하는 글들이 온라인을 장악하고 있습니다. 정부 역시 더 강력한 후속대책들이 준비되어 있다고 지속적으로 엄포를 놓고 있지만 정부정책의 기조는 여전한 것을 보면 향후 부동산가격 그래프의 노선이 어디로 그려질지는 답이 나온 듯 합니다.


그럼 주택시장 안정화를 위해 발표된 12ㆍ16대책을 살펴보도록 하죠.

 

 

위 내용에서 확인할 수 있듯이 명목은 ‘주택시장 안정화 방안’입니다. 수요 근절에 맞춰 현금부자만 거래가 가능하도록 대출이 강화되었고 취득시 취득세 요율이 세분화 되면서 중위가격이 9억인 아파트를 기준으로 1.1%(990만원)에서 3.2%(2880만원)로 상승하였습니다. 또한 공시지가 현실화(상승) 명목으로 보유세인 재산세와 종합부동산세가 증가, 그리고 양도시에는 강화된 요건을 갖추지 않으면 장기보유특별공제가 안될뿐더러 중과세가 적용된다는 것으로 부동산 가격 안정화를 위해 선택한 방안은 결국 세금을 많이 부과하겠다는 것입니다.


지금까지 18번이나 부동산 정책을 발표하면서 지속적으로, 이제는 의도적인가 싶을 정도로 제외되는 한 가지는 공급에 대한 대책입니다. 물론 3기 신도시나 유휴부지를 활용하는 방안은 있지만 서울시민들이 필요로 하는 지역에 공급되는 것이 아닌 점을 감안할 때 공급부족으로 인한 갈증해소에는 한계가 있습니다.


여건상 신규주택공급이 어려우면 다주택자들의 물건이라도 시장에 유통되도록 조절해야 하는데 이 또한 양도세 중과로 팔고 싶어도 못 팔도록 정부에서 틀어 막고 있는 형국입니다. 이번 대책에서 개선된 내용으로 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용하면서 부동산 양도를 적극 권장하고 있지만 기한이 2020년 6월 말까지로 한정되어 있다는 점으로 회의적이 결과로 돌아올 것입니다.


아울러 2018년부터 시작한 ‘똘똘한 한 채’의 열풍에 힘입어 핵심지역 신축 아파트나 분양권으로 투자 수요가 쏠렸던 현상이 발생한 이유와 2014년부터 시작한 서울의 부동산 대세 상승기의 시한이 이제 불과 7년째라는 점, 그리고 10년 이상 보유한 주택을 매도한다 하더라도 매도자금이 옮겨갈 수 있는 투자처의 부존재 혹은 현 거주지보다 주거환경이 양호한 거주지 선택이 어렵다는 것을 감안해보면 양도세 중과배제 내용 또한 생색내기용 정책으로 한정될 수 밖에 없습니다.


정말 필요한 공급에 관한 정책은 눈을 씻고 찾아봐도 없고 수요에 대한 정책으로만 일관하고 있으니 부동산 대책을 내봤자 부동산 가격은 상승하고 또 정책을 발표하는 악순환의 고리가 계속 될 수 밖에요. 이제는 세수증가를 위한 의도적 정책남발인지 단순하게 능력부족인지 헷갈릴 지경입니다.


‘8ㆍ2대책’이 그랬듯이, ‘9ㆍ13대책’이 그랬듯이, 대책에 대한 내성이 생길 때 부동산 시장은 다시 상승세를 이어갈 것입니다.


꼬일 대로 꼬여버린 수요근절 대책보다 서울시내에 대규모의 공급(정비사업 활성화)과 다주택자들의 양도세를 향후 2년간 한시적으로 비과세혜택 줌으로써 신규주택 공급과 동시에 현물을 공급하는 정책으로 전환한다면 부동산 시장은 안정화 될 것입니다.


 


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