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[이슈]다주택자 양도세 중과폐지 재건축 과열된 강남·서초..투기과열지구·상한제 당장 적용 가능

집값 껑충 강남, 투기지역도 해당재건축 더딘 송파, 기준에 못 미쳐유일호 "강남 겨냥한 대책 마련"
가계부채와 공급과잉 리스크를 줄이기 위해 정부가 과열현상을 보이는 서울 강남권(강남·서초·송파구)에 대한 ‘선별적·맞춤형’ 부동산 대책을 강구하고 있다.

현행 규제는 대부분 광역자치단체를 기준으로 한다. 서울 강남권이나 강북권이나 똑같은 규제가 적용된다. 때문에 서울 강남권만 겨냥하려면 별도의 정밀 규제 방안을 마련해야 한다. 현 규정상 강남권에 대한 맞춤형 규제로는 ▶투기과열지구▶투기지역▶민간택지 분양가상한제가 검토될 수 있다. 이 제도는 구 단위로 적용할 수 있다. 정부 차원에서 손 쉽게 지정하고 해제할 수 있는 장점도 있다.

정부가 이 중 꺼낼 수 있는 유력한 카드로 꼽히는 게 투기과열지구다. 분양시장과 재건축시장, 기존 주택시장을 한꺼번에 잡을 수 있기 때문이다. 두세 가지를 통한 겹규제가 가능하고 현행 제도를 손질해 쓸 수도 있다.
투기과열지구는 집값 상승률이 높고 청약자가 몰리는 지역을 대상으로 한다. 지정되면 청약자격이 강화되고 수도권의 경우 6개월인 전매제한 기간이 입주 때까지로 늘어난다. 재건축 조합원의 자격을 팔 수 없다.
투기지역은 월등히 높은 집값 상승률이 지정 기준이다. 투기지역에서 다주택자가 주택을 팔면 양도세율(기본 6~38%)에 10%포인트의 탄력세율이 붙어 세금이 크게 늘어난다. 투기과열지구와 투기지역에서는 DTI(총부채상환비율)·LTV(담보인정비율)를 높여 주택담보대출을 억제할 수도 있다. 현재 수도권에서 DTI와 LTV는 각각 60%, 70%다. 투기과열지구와 투기지역은 2000년대 초반 도입됐는데 현재는 모두 해제된 상태다.
민간택지 분양가상한제는 지난해 4월부터 분양가상한제가 공공택지(택지지구·신도시 등)를 제외한 민간택지에서 탄력적으로 시행되면서 생겨난 규제다. 요건은 아파트값 급등이나 청약경쟁 과열이다. 상한제 적용을 받으면 분양가를 비싸게 매기지 못한다. 분양권 전매제한이 강화돼 수도권에서 1년간 전매할 수 없다.
중앙일보 분석 결과 강남구는 투기과열지구·투기지역·상한제 적용지역의 요건을 모두 충족하는 것으로 나타났다. 서초구는 투기과열지구와 상한제 적용 기준에 맞는다. 송파구는 다소 애매하다.
강남구는 집값 상승률·청약경쟁률 등의 기준에서 세 가지 요건에 부합된다. 집값 상승률이 소비자물가상승률을 훨씬 웃돌고, 청약경쟁률도 세자릿수다. 서초구는 투기과열지구·상한제 적용지역 기준에는 맞지만 ‘물가상승률의 1.3배가 넘는 집값 상승률’이라는 투기지역 요건에 해당하지 않는다. 지난달 물가상승률이 0.6%인데 집값은 0.27% 올랐다. 송파구도 지난달 집값 상승률이 0.2%라 투기지역 기준에 못 미친다. 투기과열지구·상한제 적용지역에도 해당하지 않을 것 같다. 이 규제의 공통된 기준인 ‘물가상승률보다 현저히 높은 집값 상승률’로 보기 어렵기 때문이다.

정부는 외과 수술 같은 정밀 대책을 준비 중이다. 유일호 경제부총리는 18일 강남권 등 청약 경쟁률이 치솟고, 부동산 가격이 급등하는 지역을 중심으로 투기과열지구를 지정해야 한다는 지적에 대해 “그 부분을 타깃으로 하는 대책을 마련할 수 있다”고 말했다. 국토부 관계자는 “단계적으로 규제책을 시행할 방침이어서 규제의 강도는 시장상황에 달렸다”고 말했다.

안장원·황의영 기자 ahnjw@joongang.co.kr

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