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[이슈]12.13 부동산 대책 등기 전 새 아파트, 전세 들어가도 될까요

부동산 계약 시 절대 빼먹지 말아야 할 단계들
[사진 제공 = 게티이미지뱅크]
[사진 제공 = 게티이미지뱅크]
#부모님으로부터 독립해 자유로운 솔로라이프를 꿈꾸던 배모씨(29세, 남)은 얼마 전 드디어 분가를 허락받았다. 용인에서 인천으로의 출퇴근이 만만치 않은데다가 최근 급한 프로젝트로 야근이 잦았기 때문이다. 부동산 매물 중개앱을 다운받은 배씨는 한참을 들여다보다 맘에 드는 매물을 발견했다. 돌아오는 주말에 바로 계약을 하려했는데, 혼자사는 배씨의 친구가 이 소식을 듣자마자 득달같이 달려와서 계약서에 도장찍기 전 확인해야 할 부분들을 짚어줬다. 친구 덕분에 배씨는 위험한 매물을 피하고, 권리관계가 깨끗하면서도 맘에 드는 집을 계약할 수 있었다.

세입자를 보호하기 위한 안전장치는 다양하지만, 아무런 준비도 하지 않는 세입자까지 지켜주진 않는다. 살면서 언젠가 한번 이상은 하게 될 부동산 거래, 기본적으로 어떤 부분부터 챙겨야할까.

◆ 계약서 작성 전 등기부등본·건축물대장 직접 발급받아 확인해야

집 계약 전에는 반드시 등기부등본과 건축물대장으로 해당주택의 권리관계와 사실관계부터 파악해야한다. 두 서류는 공적장부로 인터넷등기소나 민원24를 통해 누구나 발급받을 수 있다.

옥탑같은 불법증축물은 등기부등본과 건축물대장에 표시되지 않은 미등기주택일 확률이 높다. 이 경우 등기부등본에서 건물유형을 확인해야 한다.

소유자가 동일한 다가구주택이라면 건물지번만 기재해 전입신고를 해도 대항력을 취득할 수 있지만, 호수별로 소유자가 다른 다세대주택은 전입신고시 정확한 동, 호수까지 기재해서 전입신고를 해야 대항력을 얻을 수 있다. 같은 불법증축물(?)이라도 다세대주택은 대항력 취득이 사실상 불가능하기 때문에 되도록 계약을 피할 것을 권한다.

등기부등본과 건축물대장을 대조해봤는데 지번이나 동, 호수가 다르다면? 등기부등본은 사법부, 건축물대장은 행정부로 각각 관리기관이 달라 기재오류로 인한 불일치가 생길 수 있다. 이 경우에는 등기부등본상 주택의 현황과 일치하도록 전입신고를 해야 대항력을 생긴다.

◆ 근저당 설정된 집, 계약해도 되나요?

등기부등본을 보니 거래하려는 집에 근저당권이 설정됐다면 가능하면 피하는 것이 좋다. 해당 집이 경매로 넘어가면 권리관계상 근저당에 우선 배당되고, 그 이후에 남은 돈을 임차인에게 돌려주기 때문에 자칫 보증금을 받지 못하는 경우가 생길 수도 있기 때문이다.

[자료 제공 = 다방]
[자료 제공 = 다방]
처음 입주하는 새 아파트의 경우 분양대금 완납이 끝나지 않아 등기 전일 경우가 있다. 신축아파트 소유자들은 세입자의 전세보증금으로 분양잔금을 치르기 위해 전세물건을 내놓는 경우가 많은데, 분양대금을 완납해야 소유권이전등기가 가능해 전세계약은 미등기상태에서 이뤄질 수밖에 없다. 주택임대차보호법 상 등기된 건물 뿐만 아니라 무허가건물 또는 미등기건물도 적용받기 때문에 점유와 전입신고, 확정일자를 받아두면 추후 임차한 주택이 경매에 넘어가더라도 우선 변제권이나 대항력을 행사할 수 있다. 다만 미등기아파트의 경우 등기부등본이 존재하지않아 소유자가 누구인지 명확하지 않을 수도 있으니, 분양계약서 원본 등을 최대한 확인해야만 한다.

◆ 임시계약도 효력 有…집 하자 있다면 입주 전 반드시 기록해놔야

보통 부동산 본 계약 전 거래금액의 10%에 해당하는 금액을 가계약금으로 걸어놓는다. 임차물, 임대차기간, 금액, 잔금지급 방법 등을 합의한 상태라면 계약상태로 보기 때문에 가계약도 신중해야 한다. 가계약상태에서 임차인의 단순변심으로 계약을 해지하면 가계약금을 돌려받지 못할 수도 있다. 임대인이 가계약을 강력히 주장한다면 '정식계약이 체결되지 않을시 가계약금을 돌려주겠다'는 내용을 특약으로 설정할 것을 권한다.

부동산 거래에서는 중개인 역할도 중요하다. 공인중개사법 제25조에서는 개업공인중개사의 경우 중개대상물의 기본적인 상태 뿐 아니라 권리관계 등을 안내할 것을 의무화하고 있다. 제7조에서는 무자격, 무등록, 타인의 등록증을 대여해 부동산중개업을 하는 것도 금지하고 있다.

혹시 거래 알선 중개인에게 신뢰가 가지 않는다면 확인해보는 방법도 있다. 국가정보포털의 부동산중개업을 통해 지역과 상호를 검색하면 해당 지자체에 등록된 중개인, 중개사무소를 검색해 볼 수 있다. 혹시 중개인이 과도한 수수료를 요구한다면 한국공인중개사협회에 개시된 중개보수요율표를 참고해 중개인과 협의하도록 한다.

하자 관련 사항도 중요하다. 본 계약 전이라면 임대인에게 수리요청을 하고, 해당내용을 계약서에 특약사항으로 표기한다. 계약체결 후 뒤늦게 하자를 발견했을 경우, 민법에 따라 임대인에게 수선을 요청할 수 있지만 사소한 파손은 임차인이 부담해야하는 경우도 있다. 임대계약만료시 임대인이 주택에 하자가 발생했다는 이유로 수리비를 요구할 수 있으니, 입주 전 반드시 집 상태를 사진으로 남겨 증빙자료로 보관해야 한다.

◆ 대리 계약시 대리인 신원 철저히 확인해야

간혹 부동산 계약을 체결할 때 임대인 본인이 아닌 다른 사람이 나오기도 한다. 이 경우 임대인의 위임장, 인감증명서, 임대인과 대리인의신분증을 반드시 꼼꼼하게 확인해야 하고, 임대인과 대리인과의 관계에 대한 서류(주민등록등본, 가족관계증명서 등)를 반드시 확인해야 한다. 보증금은 소유자(등기명의인) 계좌로 입금하는 것이 불필요한 분쟁을 피할 수 있는 방법 중 하나다. 계약체결 후에도 임대인과 대리인의 신분증 사본, 임대인의 인감증명서와 위임장을 꼭 보관한다.

부동산 계약 진행 중 혹은 계약 후 임대인이 바뀌는 경우도 있다. 임대인이 제3자와 주택양도계약을 체결한 경우다. 현행법상 임대인 지위의 승계에 대해선 임차인의 동의를 받거나 임차인에게 통지할 의무는 없다. 그리고 새로운 임대인(양수인)에게 이전 임대인(양도인)의 지위가 그대로 승계된다. 다만 임차인이 새로운 임대인의 지위승계를 원치않는다면 계약기간 만료 전이나 계약진행 중에도 임대차계약 해지를 요구할 수 있다.

◆ 계약만료 전 집주인이 나가라고 한다면 보호받을 수 있을까

임대인이 계약기간 만료 전 일방적으로 계약종료를 통보한다면? 전·월세세입자의 경우 주택임대차보호법에 의해 계약체결 이후 2년간 법의 보호를 받는다. 임대인이 임대차 기간이 끝나기 한달 전까지 임차인에게 '갱신거절' 또는 '계약조건 변경' 통지를 하지 않으면, 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주되는 데 이를 '묵시적갱신'이라 한다.

다만 임차인이 임대인의 동의없이 임차권을 양도하거나 임차주택을 전대한 경우, 임차인이 월세를 2회 이상 연체한 경우 등 임차인의 의무를 현저히 위반한 때에는 묵시적 갱신이 인정되지 않고 임대인이 일방적으로 계약을 해지할 수 있다.

전세계약이나 매매를 앞둔 세입자라면 전입세대 열람을 추천한다. 해당 주소로 전입신고한 사람이 있는지 확인해 보는 제도로, 해당 부동산의 임차인이거나, 임대차계약자라면 임대인의 동의를 받고 열람할 수 있다.

[자료 제공 = 다방]
[자료 제공 = 다방]
◆ 부동산 계약 후 가장 먼저 해야할 행정절차는?

부동산 계약 후 새 집으로 이사까지 했다면 안심해도 될까. 아니다. 아직 확실히 해야 할 행정절차가 당신을 기다리고 있다. 가장 먼저 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 임차인으로서 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다. 요즘에는 온라인으로도 전입신고를 할 수 있다.

전세세입자라면 다소 비용이 들더라도 등기소에 들러 전세권을 설정해 놓는 게 안전하다. 전세권 설정 등기까지 마치면 보증금을 돌려받지 못하는 상황에서 전세금반환소송을 하지않더라도 바로 경매신청이 가능하다.

가장 안전하고 확실하게 전세보증금을 보호받고 싶다면 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증보험이나 SGI서울보증의 반환보증보험에 가입을 권한다. 집주인 동의없이 가입할 수 있으며, 깡통전세 이슈에서도 벗어날 수 있다.

민간에서 제공하는 등기사건 알림서비스도 유용하다. 임대인이 변경되거나, 근저당권 설정 등 새로운 등기가 발생할때마다 바로 알려주기 때문에 즉각적인 대응이 가능하다.

박성민 스테이션3 다방 사업본부장은 "임대인의 의도적인 사기 등을 제외하고, 대부분의 부동산 사기는 계약 전 꼼꼼한 확인과 입주 직후 안전장치를 마련한다면 예방이 가능하다. 임차인이 행사할 수 있는 권리에 대해 분명히 숙지할 것을 권한다"고 말했다.

[디지털뉴스국 이미연 기자]

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