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[이슈]12.13 부동산 대책 [수지Re:뷰] 수익형부동산 '단타'에 몰릴 수밖에 없는 이유

생숙, 위탁업체와 7대3 배분.. 대출 없고 매일 손님 있어야 겨우 수익

[편집자주][수지Re:뷰]는 ‘강수지 기자의 Real estate View’의 합성어입니다. 쏟아지는 부동산 정보의 홍수와 관련 정책에 따라 시시각각 변화하는 현장을 직접 찾아 올바른 투자 정보를 독자 여러분께 전달하겠습니다.

10월 5일 공사가 한창인 서울 강서구 마곡동 롯데캐슬 르웨스트 부지. /사진=강수지 기자
10월 5일 공사가 한창인 서울 강서구 마곡동 롯데캐슬 르웨스트 부지. /사진=강수지 기자
“생활숙박시설(이하 생숙)을 사는 분들 중에 진짜로 숙박업 운영이 목적인 경우는 대부분 현금이 많은 은퇴세대다. 젊은 사람들은 대부분 분양받아 피(프리미엄)를 받고 되파는 것으로 보인다.”(서울 강서구 마곡동 공인중개사 A씨)

생숙, 오피스텔 등 수익형부동산이 적게는 수십대 1에서 많게는 수백대 1의 청약경쟁률을 기록하고 있다. 생숙은 장기투숙형 숙박시설로 숙박업을 목적으로 짓지만 취사시설을 포함해 매력적인 물건으로 비친다. 주택법이 아닌 건축법 규정을 받아 청약통장이 없어도 여러 채를 분양받을 수 있는 장점도 있다. 하지만 계약금만 내면 전매가 허용돼 ‘단기 매매’(단타)를 노린 투기수요가 몰려 이는 다시 부동산가격을 폭등시키는 요인이 되고 있다는 지적이 잇따른다.



생숙, ‘단타’에 몰릴 수밖에 없는 이유


수익형부동산이란 꾸준히 임대수익을 얻을 수 있는 부동산을 가리킨다. 수익형부동산이라고 홍보하지만 실제로는 임대보다는 이른바 ‘치고 빠지는’ 식으로 접근해야 수익을 크게 얻을 수 있는 구조라고 부동산 업계 관계자들은 입을 모은다. 

한국부동산원의 오피스텔 가격동향조사에 따르면 올 1~8월 전국 오피스텔 투자 수익률은 4.77%→4.77%→4.77%→4.77%→4.77%→4.76%→4.76%→4.75%로 6월 이전까지 제자리걸음을 걷다가 이후 하락세를 나타냈다. 서울의 오피스텔 수익률 역시 지난 6월 4.33%, 7월 4.32%, 8월 4.31%로 떨어지는 추세를 보였다.

생숙의 경우에는 더욱 상황이 녹록지 않다. 생숙은 주택담보대출비율(LTV) 규제를 받지 않기 때문에 아파트보다 높은 50~70%의 대출비율이 적용돼 비교적 투자 진입장벽이 낮지만 각종 세금과 공과금, 유지비용을 감안하면 높은 임대 수익률은 기대하기 어렵다. 숙박업체 위탁운영도 불가피해 수익률은 더 낮아진다.

업계에 따르면 통상적으로 투자자와 업체는 7대3의 비율로 수익을 배분한 후 정산을 거친다. 최근 생숙 투자를 고민해 업체 상담을 진행한 B씨는 “7대3 수익 배분 시 5%대 수익률이 예상된다고 안내 받았지만 사실상 비현실적인 것으로 보인다”고 말했다.

예를 들어 생숙 분양가가 15억원이라고 가정할 때 취득세는 7000만원(4.6%) 가까이 내야 한다. 대출 없는 조건으로 16억원 투자 시 업체와 7대3의 수익을 배분 후에 투자자가 얻는 수익만 연 5%(8000만원)가 되려면 업체 수익은 약 3429만원, 연 총수익은 1억1429만원 발생해야 한다. 이는 월 952만원, 한 달을 30일 기준으로 계산할 때 하루 숙박요금 31만원 이상을 매일 공실 없이 받아야 하는 구조다. 대출이 추가되면 이는 더욱 비현실적인 수익률이 된다.

부동산업계 관계자는 “생숙 분양회사가 연 7~8% 이상 수익률을 홍보하는 경우를 더러 볼 수 있는데 이는 대출 이자나 각종 비용을 제외하지 않더라도 현실적으로 쉽지 않은 수치”라며 “서울 강남에서 가동률이 90% 이상인 비즈니스호텔의 수익률이 4.5% 수준”이라고 설명했다. 그는 “서울 외 지역이나 관광지 등은 수익 변동이 더 크고, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 등 외부 요소들로 타격이 발생하면 더욱 일정한 수익률을 유지하기가 어렵다”고 덧붙였다.
서울 강서구 마곡동에 들어설 생활숙박시설 롯데캐슬 르웨스트 조감도. /사진제공=롯데건설
서울 강서구 마곡동에 들어설 생활숙박시설 롯데캐슬 르웨스트 조감도. /사진제공=롯데건설


마케팅도 ‘눈속임’ 속지 마세요


최근 분양이 진행된 생숙과 오피스텔 등의 청약경쟁률을 보면 부산 ‘롯데캐슬 드메르’ 평균 356대 1, 마곡 ‘롯데캐슬 르웨스트’ 평균 657대 1, ‘동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지’ 오피스텔 평균 82.92대 1, ‘고덕 아이파크 디어반’ 평균 31.5대 1을 기록했다.

이는 월세 수익이나 숙박업 등록이 목적인 것보다 ‘단타’를 노리는 투기가 많기 때문이라는 지적이다. 공인중개사 A씨는 “현실적으로 월세를 받거나 숙박업을 운영하는 것보다 부동산가격 폭등 시기를 틈타 시세차익을 얻는 것이 돈 벌기 가장 쉬운 방법이 됐다”고 설명했다.

높은 청약경쟁률 역시 믿을 만한 통계가 아니라는 지적이다. 아파트의 경우 1인당 청약 1건의 제한이 있지만 생숙은 시행 사업자가 임의대로 정할 수 있다. 최근 생숙 분양에선 1인당 청약 5건, 즉 부부가 함께 신청하면 10건까지 허용된 경우도 있었다.

마케팅 방식 역시 문제다. 주거용도로 사용이 금지됐음에도 ‘롯데캐슬’ ‘푸르지오’ 등 아파트 브랜드 이름을 붙여 일부 투자자나 실수요자에겐 ‘내집마련’이 가능하다는 오해를 일으키고 있다. 실제로 올 4월 정부가 건축법 시행령을 개정해 생숙의 주거를 금지하기 전에는 내집마련 용도로 생숙을 분양받았다가 이행강제금을 내야 하는 피해 사례까지 적지 않았다.

국회 법제사법위원회 소속 김남국 의원(더불어민주당·경기 안산 단원을) 등 의원들은 지난 8월 29일 생숙을 분양대상 건축물 자체에서 제외하는 내용의 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 개정안을 발의했다. 주거용으로 불법전용을 차단하고 숙박업이라는 설계 목적에 맞게 운영될 수 있도록 하기 위해서다.

김남국 의원은 “제가 변호사지만 법안을 발의할 때까지 아파트 브랜드 이름이 사용된 주거시설의 용도 차이를 구별하지 못했다”며 “건축물이 가진 투자 가치와 내재적 가치를 혼동하게 하는 과장광고나 마케팅은 용인할 수 없는 수준”이라고 지적했다. 그는 “숙박업이라는 본질적인 목적이 아니라 전매를 부추기는 마케팅도 관할 행정청에서 규제해야 한다”며 “행정지도가 제대로 이뤄지지 않으면 소비자 피해로 이어질 것이고 이를 막기 위해 사업자에 과태료 부과 등의 조치뿐 아니라 적극적인 소비자 보호 조치도 함께 필요하지 않을까 싶다”고 덧붙였다.

강수지 기자 joy822@mt.co.kr
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