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[이슈]2018 부동산시장 [궁금증톡] 분양가 상한제가 공급 위축시켰나

2007년 시행 뒤 공급 급감은
시행 직전 밀어내기 기저효과
가격상승 억제 효과 주장은
경기영향 무시해 논란 소지
그래픽_김지야
그래픽_김지야

정부가 민간택지 분양가 상한제 개선을 위한 주택법 시행령을 14일 입법예고한 가운데, 과거 분양가 상한제 시행이 주택시장에 미친 영향을 두고 논란이 끊이질 않고 있다. 국토교통부는 분양가 상한제가 주택 공급을 위축시키지 않고 집값 안정을 가져왔다는 관련 통계를 제시하고 있으나 일각에서는 이런 해석이 다소간 ‘아전인수’격이라며 의문을 표시한다.

국토부는 지난 12일 서울 전역과 과천, 광명, 하남시 등 전국 31곳 ‘투기과열지구’에서 집값 변동률이나 청약 경쟁률 등 일정한 요건을 충족하면 언제든지 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 주택법 시행령을 고치겠다고 발표했다. 발표와 함께 언론에 배포한 자료에선 과거 분양가 상한제 시행 전후의 서울 아파트 인허가 및 주택가격 통계 등도 내놨다.

이에 따르면 참여정부 말기인 2007년 9월 민간택지 분양가 상한제가 처음 시행된 뒤 2008년과 2009년 서울 아파트 인허가 물량은 각 2만1900가구, 2만6600가구로 2007년 5만가구의 절반 이하 수준으로 급감했다. 그런데 2007년의 인허가 물량 5만가구는 전년도인 2006년 3만400가구보다 크게 늘어난 것으로, 이는 그해 상한제를 앞두고 ‘밀어내기’식 인허가가 몰렸기 때문이며 결과적으로 2008~2009년 인허가 물량 감소는 그에 따른 ‘기저 효과’(비교 기준 수준이 높은 영향)라는 게 국토부의 판단이다. 실제로 당시 서울 정비사업(재건축·재개발) 인허가 추이만 따로 보면, 2006년 1만5400가구 → 2007년 2만9800가구 → 2008년 1만8900가구로, 상한제 시행 이듬해 인허가 물량이 되레 상한제 시행 직전 연도 물량보다 늘어난 것으로 집계됐다.

다만, 국토부가 같은 자료에서 분양가 상한제의 효과를 뒷받침하기 위해 2008~2009년을 포함한 2007~2014년 서울 지역 주택·아파트 가격 통계를 제시하면서 ‘경기’ 영향을 무시한 것은 논란의 소지가 있을 수 있다. 국토부는 분양가 상한제 의무 적용 시기(2007~2014년) 서울 주택 전체와 아파트값 평균 상승률은 각각 1.13%, 0.37% 수준이었으나, 상한제 탄력적용(공공택지 외 민간택지 사실상 적용 불가능) 시기(2015~2018년)에 주택과 아파트값 상승률은 각각 4.15%, 5.67%로 높아졌다고 소개했다. 그러나 2007~2014년 당시 집값이 오르지 않은 것은 분양가 상한제보다는 글로벌 금융위기로 인한 부동산 경기 침체 영향이 더 컸다는 지적이 제기될 수 있다. 최민섭 서울벤처대학원대학교 교수(부동산학과)는 “공교롭게도 2007년 민간택지 분양가 상한제 도입 시점이 금융위기 촉발 시기와 겹쳤고 이후 분양가 자율화(탄력적용) 시기는 박근혜 정부의 이른바 ‘빚내서 집사라’는 주택경기 부양기와 겹쳐 있어 다른 변수를 배제한 상한제 효과 분석이 필요해 보인다”고 말했다. 이와 관련해 최근 국토연구원은 분양가 상한제가 도입될 경우 서울 집값 변동률이 연간 1.1%포인트 낮아질 것으로 예측한 바 있다.

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

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