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[이슈]2018 부동산시장 정부도 활성화 선언했는데..부동산 소액투자 '리츠' 할까, 말까 [부.전.자.전]

尹정부, 2027년 상장리츠 시가총액 60조 목표
상장리츠 2018년 6개→2022년 19개 
안정적이고 세제혜택..금리인상 시 선호도↓
편집자주
부동산 전문가가 자산관리도 전문가입니다. 복잡한 부동산 상식 쉽게 풀어 드립니다.
경기 성남시 분당구 판교테크노밸리의 크래프톤타워 전경. 신한알파리츠는 크래프톤타워를 기초자산으로 2018년 유가증권시장에 상장됐다. 신한알파리츠 홈페이지 캡처
경기 성남시 분당구 판교테크노밸리의 크래프톤타워 전경. 신한알파리츠는 크래프톤타워를 기초자산으로 2018년 유가증권시장에 상장됐다. 신한알파리츠 홈페이지 캡처

이달 10일 출범한 윤석열 정부는 110대 국정과제를 발표했습니다. 새로운 정부의 청사진을 담은 국정과제 중에는 '임대 리츠 활성화'가 포함됐고, 최근 유출된 대통령직인수위원회의 국정과제 이행계획에는 보다 구체적인 내용이 들어 있습니다.

올해 하반기 공모·상장 리츠 활성화 방안을 마련하고 임기 말인 2027년까지 상장리츠 시가총액 60조 원을 달성하겠다는 목표입니다. 리츠를 통해 민간투자를 유도하고 임대시장을 활성화하겠다는 것이죠. 정부는 개인의 주택 매수 수요를 대체해 시장을 안정시키는 효과까지 기대하고 있습니다.


소액으로 부동산 투자...리츠가 뭐길래

리츠 기본 구조 및 국내 리츠 현황. 그래픽=박구원 기자
리츠 기본 구조 및 국내 리츠 현황. 그래픽=박구원 기자

리츠(REITs)란 'Real Estate Investment Trusts'의 약자로, 쉽게 말해 부동산투자회사입니다. 투자자 여러 명의 자금을 모아서 부동산 물건이나 관련 증권 등에 투자하고 발생한 수익을 투자자에게 배당 형태로 돌려주는 회사입니다.

예를 들어 빌딩 하나를 지을 때 소유주 한 명이 큰돈을 들여 빌딩을 세우는 게 아니라 여러 투자자들로부터 돈을 모아서 빌딩을 짓는 겁니다. 빌딩 임대수익은 투자자들에게 투자 비율에 해당하는 만큼 나눠 주는 것이죠.

리츠의 투자자산은 주택뿐만 아니라 상업용과 업무용 빌딩, 물류센터, 호텔, 요양시설 등 다양합니다. 올해 4월 기준 유형별 리츠 자산 구성은 △주택 52.1% △오피스 24.5% △리테일 9.8% △물류 7.0% △호텔 0.9% △복합형 3.4%로 주택이 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다.

우리나라의 리츠 시장은 점점 커지는 추세입니다. 국내에서 운용 중인 리츠는 지난달 기준 326개로 10년 전인 2012년 71개에 비해 4배 이상 불어났습니다. 2018년 6개에 불과했던 상장리츠도 올해는 19개로 늘었습니다. 지난해 4분기 기준 리츠의 총자산 규모는 78조2,355억 원에 달합니다. 1년 전과 비교하면 성장률은 19.9%입니다.


왜 리츠에 투자하나 ①소액 ②안정성 ③배당수익률 ④세제 혜택

22일 부동산업계에 따르면 리츠에 투자하는 이유는 크게 네 가지로 요약됩니다. ①소액 투자가 가능합니다. 웬만한 부동산을 직접 사기 위해선 수억 원의 자금이 필요하지만 리츠는 1주를 살 수 있는 금액만 있으면 투자할 수 있습니다. 지난 20일 기준 상장리츠들의 주가는 5,000원에서 8,000원 사이입니다. 만 원도 안 되는 돈으로 부동산 투자가 가능한 셈입니다.

②부동산 투자인 만큼 안정성을 띱니다. 리츠는 고수익을 추구하는 일반 펀드와 달리 변동성의 흐름이 낮은 부동산을 취급합니다. 인플레이션 영향을 피하는 데도 유리합니다. 리츠 상품들은 물가상승률을 임대료에 반영하는 계약을 맺은 것들이 대다수이기 때문입니다.

③배당 의무가 있어 안정적인 수익이 가능합니다. 현행법상 리츠는 배당가능 이익의 90% 이상(자기관리리츠는 50%)을 투자자들에게 의무적으로 배당해야 합니다. 한국리츠협회에 따르면 국내 운용 리츠의 평균 배당수익률은 지난해 6.2%입니다. 배당수익률은 2019년 4.2%, 2020년 5.5%로 매년 안정적으로 유지됐습니다. 지난해 유가증권시장 평균 배당수익률이 1.8%인 것과 비교하면 높은 수익률입니다.

④세제 혜택도 있습니다. 상장리츠에 5,000만 원 이하로 3년 이상 투자하면 금융종합소득세 대상에서 벗어납니다. 배당 세율 또한 주식(15.4%)보다 낮은 9.9%가 적용됩니다. 윤 정부의 국정과제 이행계획서에는 2023년 리츠 취득세 감면도 명시됐습니다.


리츠 투자 방법은 일반 주식 투자와 동일

리츠투자매매방법. 한국리츠협회 제공
리츠투자매매방법. 한국리츠협회 제공

리츠 투자는 증권사 주식계좌만 있다면 가능합니다. 상장된 리츠들을 증권사 앱에서 찾아 정보를 확인한 후 투자 종목을 선택합니다. 시세를 확인하고 원하는 수량만큼 주문하면 됩니다. 일반 주식과 마찬가지로 증권사를 통해 매매도 할 수 있습니다. 공모주 또한 일반 주식 청약과 동일하게 상장 주관 증권사를 통해 신청이 가능합니다.


금리인상기 리츠 유의점은? ①장기 투자 ②수익률 저하 ③조건 확인

다만 리츠는 주식 투자와 달리 장기적인 관점으로 접근하는 게 중요합니다. 주가가 상승할 때 매도해 차익을 실현하는 게 아니라 장기보유를 통해 배당수익을 얻는 방식이기 때문입니다. 임대주택 재개발 사업처럼 건물을 지은 뒤 임대수익을 올리기까지 수년이 소요되는 상품들도 있습니다.

리츠 투자는 대출금리가 낮은 저금리 기조일 때 유리합니다. 그러나 지금처럼 금리인상이 예상되는 시기에는 선호도가 떨어집니다. 심지어 자잿값 상승과 같은 공사비 인상 요인까지 작용하면 애당초 기대했던 수익률이 안 나올 수도 있습니다.

전문가들은 입지와 공실 가능성, 배당 조건, 수익률 등을 따져 투자해야 한다고 조언합니다. 무턱대고 투자하기보다는 임대료가 얼마이고, 예상 수익률은 몇 퍼센트인지, 계약기간은 몇 년인지 꼼꼼히 확인해야 한다는 것이죠. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "공실이 생기거나 임대료가 떨어질 위험이 있는 지역은 제때 매각하기도 쉽지 않다"며 "수익이 발생하지 않으면 피해가 투자자에게 전가될 수 있다는 점을 유의해야 한다"고 말했습니다.

서현정 기자 hyunjung@hankookilbo.com

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