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[이슈]2018 부동산시장 "서울 불패는 옛말?".. 서울 미분양 1년 새 5배 됐다

서울 아파트 청약 시장의 불패 신화가 흔들리고 있다. 작년 말부터 이어져 온 금리인상과 대출규제 여파로 서울 미분양 물량이 1년새 5배가 됐다. 과거엔 소형평형 중심으로 미분양이 진행됐다면 최근엔 중·대형 평형에서도 미분양 물량이 나오고 있다.

한 분양 아파트 견본주택 모습 / 뉴스1
한 분양 아파트 견본주택 모습 / 뉴스1

24일 서울부동산정보광장에 따르면, 4월 말 기준 서울의 미분양 주택 물량은 360가구로, 지난 3월 서울 미분양 주택 물량(180가구)의 2배가 됐다. 작년 4월 서울 미분양 물량이 76가구였던 것과 비교하면, 1년 새 증가율은 약 5배에 달한다.

눈에 띄는 점은 소형 평형에 집중됐던 서울 미분양 물량이 중·대형 평형에서도 나타나고 있다는 점이다. 지난달 서울에서 미분양된 주택은 평형별로 ▲전용 40㎡이하 132가구▲전용 40~60㎡ 149가구 ▲전용 60~85㎡ 79가구 등이다. 지난해 4월에는 전체 미분양 물량의 98.6%가 전용 60㎡ 이하에서 나왔다. 당시만 해도 소형 평형에 대한 기피현상 정도로 평가됐지만 상황이 다소 바뀌었다고 볼 수 있는 대목이다.

지역별로는 서울 25개 자치구 중 강북구에서 가장 많은 미분양 물량이 발생했다. 지난달 서울 강북구의 미분양 주택은 195가구로 서울 전체 미분양 물량의 절반 이상을 넘어섰다. 이외 ▲동대문구(98가구) ▲강동구(36가구) ▲구로구(29가구) 순으로 미분양 물량이 많았다.

서울 미분양 물량 증가를 이끈 것은 강북구 수유동 ‘칸타빌 수유팰리스’다. 강북종합시장 재정비사업을 통해 공급되는 후분양 아파트인 칸타빌 수유팰리스는 총 216가구 규모인데, 공급물량의 90% 달하는 물량이 주인을 찾지 못했다.

앞서 지난 3월 이뤄진 칸타빌 수유팰리스 1순위 해당지역 청약에는 총 145가구 모집에 116명이 청약을 신청했다. 서울에서 1순위 해당지역 미달 아파트가 나온 것은 2020년 9월 이후 1년6개월 만인데, 청약을 접수한 사람마저 계약을 포기하면서 미분양 물량이 대거 발생했다.

구로구는 지난 3월 청약을 시작한 ‘신영지웰 에스테이트 개봉역’에서 미계약 가구가 28가구 발생하면서 미분양 물량이 늘었다. 전달 구로의 미분양 물량은 1가구에 불과했다. 동대문구에서 분양한 도시형생활주택 ‘힐스테이트 청량리 메트로블’ 95가구도 미분양 물량 증가를 이끌었다.

부동산 업계에서는 서울 미분양이 급증한 원인으로 고분양가를 꼽는다. 칸타빌 수유팰리스의 경우 분양가 상한제의 적용을 받지 않아 전용면적 59㎡ 분양가가 최고 9억2000만원 대에 달한다. 대출규제와 금리인상 등으로 매수심리가 움츠러든 상황에서 수요자들을 끌어모으지 못한 것이다.

지난 달 준공 후 팔리지 않은 악성 미분양은 40가구로 나타났다. 강동구 길동 ‘경지아리움(32가구)’, 강동구 천호동 ‘현진리버파크(4가구)’, 구로구 오류동 ‘다원리치타운(1가구)’, 광진구 자양동 ‘자영호반써밋(3가구)’ 등이다. 지난 2018년 입주한 현진리버파크 미분양 물량이 일부 해소되면서 전달(45가구)에 비해 악성 미분양 주택이 소폭 감소했다.

서울 미분양 주택이 증가세를 보이는 것은 지방의 분위기와 사뭇 다르다. 지난달 서울 외 지방의 미분양 물량은 소폭 감소했다. 대전은 지난달 463가구가 미분양돼 전달(469가구)보다 6가구 줄었고, 울산의 미분양 주택은 전달(396가구)보다 8.6% 줄어든 361가구로 집계됐다.

다만 이와 같은 분위기가 서울 집값을 하락 안정화하는 데 기여하진 못할 것이란 전망이 많다. 수요 감소를 일부 나타낼 뿐이라는 뜻이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “서울 분양 주택의 경우 가격 진입장벽이 높아 대출규제의 영향을 받는 실수요자들이 접근하지 못하고 있다”면서 “과거 통계를 보면 미분양 주택이 1500~1600가구를 넘어설 때 주택 가격이 조정되는데, 미분양 주택이 증가세라고 해도 현재 물량은 시장 가격에 영향을 미치지는 못하고 있다”고 했다.

고 대표는 “과거 아파트 임대사업자들이 미분양 주택 해소와 주택 공급 역할을 일정 부분 담당했는데, 이전 정부에서 폐지되면서 미분양 주택이 오도가도 못하는 상황이 됐다”면서 “소형 평형에 한정해서라도 아파트 임대사업자 제도를 부활시키면 주택 시장 안정에 도움이 될 것”이라고 했다.

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