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[이슈]2018 부동산시장 "여기 계속 살려면 5억 더"..8월 전세대란 진짜? 통계로 따져보니[부릿지]

머니투데이 | 조한송 기자, 이상봉 PD, 양채은 인턴PD, 신선용 디자이너 | 입력2022.05.25 05:10 | 수정2022.05.25 05:32


"8월 헬게이트가 열린다."

김상훈 국민의힘 의원은 지난 17일 국회 국토교통위원회 전체회의에서 이같이 말했다. 오는 8월부터 계약갱신청구권 도입 2년 차를 맞이해서 전세대란이 올 것이란 우려를 이같이 표현한 것이다.

만기를 앞둔 세입자와 신규 계약을 체결해야 하는 수요자들은 덩달아 걱정이 커지고 있다. 정말 8월이 되면 2년전의 전세대란이 다시 벌어질까. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 최근 전월세시장 관련 움직임과 임대차 관련 논쟁을 짚어봤다.

8월 전세시장 대란?


▶조한송 기자
하반기 전세시장을 우려하는 이유는 계약갱신청구권행사로 5% 이상 오르지 못했던 전세 매물이 한꺼번에 쏟아져나오면 2년간 오르지 못한 시세를 반영하면서 전셋값이 급등할 수 있다는 점 때문입니다. 단적으로 헬리오시티의 예를 들 수 있습니다. 2018년 말 집들이를 한 헬리오시티는 9510가구의 국내 최대 규모 아파트 단지입니다. 입주 당시 전세 물량이 늘어나자 30평형인 84㎡(이하 전용면적) 전세 보증금은 6억 원대에 형성됐습니다. 2년 뒤인 2020년 하반기 재계약 시점이 됐을 땐 계약갱신청구권(2년+2년)과 전월세상한제(5%)를 골자로 한 임대차법 시행으로 보증금을 3000만 원 정도만 올려 계약한 경우도 있었습니다. 반면 신규 계약은 12억원대에 체결되면서 신규와 갱신계약간 이중가격이 형성됐는데요. 현재는 이 단지의 전세 호가가 11억~13억원 수준입니다. 올 하반기 2년 계약 만료를 맞은 이들은 최소 5억원 이상의 자금을 마련해야 하는 셈입니다. 강북도 금액의 차이만 있을 뿐 사정은 비슷합니다. 서울 노원구 중계동 중계주공5단지 84㎡ 경우 2020년 4억~5억원 선에서 전세 계약이 체결됐는데, 현재 호가는 7억~7억5000만원 선입니다. 임대차법 시행 2년이 되는 8월부터 이런 물건은 보증금으로 최소 2억원은 올려 줘야 재계약이 가능합니다.
전셋값 얼마나 올랐나

그렇다면 임대차2법이 시행된 2020년 7월 말 이후 전셋값은 얼마나 오른 걸까요. 한국부동산원에 따르면 2020년 7월 전국 아파트 전세가격지수( 2021.06 = 100)는 90.9로 2022년 4월 기준 104.3 대비 14.7% 올랐습니다. 수도권으로 범위를 좁히면 같은 기간 90.6에서 104.8로 15.7% 뜁니다. 이 기간 전셋값의 중앙값은 2억2586만원에서 2억6310만원으로, 수도권은 3억1137만원에서 3억9200만원으로 올랐습니다. 수도권 기준 중간값의 전셋집을 구하려면 2년 전 대비 8000만원이 더 필요하다는 겁니다. 중위값이 아닌 평균값으로 봐도 전국 기준 2억3692만원에서 3억1806만원으로 비슷하게 8000만원 올랐습니다.

민간 업체의 조사 결과로 보면 이 기간 전셋값이 더 오른 것으로 나옵니다. 부동산R114가 2020년 7월 말 이후 5월20일까지 전세가격 누적 변동률을 조사한 결과 전국 평균 27.69% 상승했습니다. 임대차법 시행 이후 전국 17개 시도 중 전셋값 상승폭이 가장 높았던 지역은 △경기(32.98%), △인천(32.77%) △충북(30.64%) △대전(28.29%) △경남(26.69%) △서울(26.66%) 순으로 나타났습니다. 임대차2법 시행 당시 전국 가구당 평균 전셋값은 3억997만원 수준으로 현재(5월 20일 기준) 시점의 4억79만원과 비교하면 약 9000만원 상승했습니다. 당시 전셋값 수준에서 상한제 5%를 적용해 재계약한 경우라면 올해 평균적으로 약 7500만원 수준의 전세 보증금 증액이 예상됩니다.

그렇다면 8월부터 계약갱신청구권이 소멸돼 보증금을 올려줘야 하는 전세 물량은 얼마나 될까요. 서울시의 통계 자료가 있는데요. 서울시는 연말까지 갱신 계약이 만료되는 물량을 전체 전세 거래량의 15%인 월 평균 4730건 안팎으로 봅니다. 내년 7월까지 기간을 늘리면 총 7만 건이 넘는데요. 대략 1억 원씩 보증금을 올려준다고 가정하면 1년간 서울 세입자가 부담해야 할 전세 인상분은 총 7조 원에 달하기 때문에 대책 마련이 시급하다는 시각도 있습니다.

오히려 신규 전셋값이 더 비싸다
하지만 반론도 있습니다. 최근 전셋값이 떨어지면서 신규 계약시 전세가격이 급등할 우려가 적어졌다는 겁니다. 신규-갱신 계약간 이중가격 문제는 전세대란의 3가지 조건 중 하나인데요. 우려와 달리 통계상 이중가격은 갈수록 좁혀지고 있습니다. 대표적인 사례가 서울 강남구 대치동 은마 아파트입니다. 교육 여건이 좋아 2년~6년간 세들어 사는 학부모가 많은 단지입니다. 국토부는 전월세 신고를 받아 약 2개월여 시차를 두고 공개합니다. 지난 3월이 최신 통계인데 은마 아파트에서 신규보다 갱신 가격이 비싼 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있습니다.

은마아파트 76.79㎡의 신규 전셋값은 지난 3월 기준 5억3000만원(7층), 5억5500만원(2층)이었습니다. 같은달 갱신 전셋값은 6억900만원(13층), 5억770만원(5층), 5억2500만원(1층)으로 신규 대비 갱신이 많게는 1억5000만원 비싼 역전 현상이 확인됐습니다. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.

편집 이상봉, 양채은 PD
디자이너 신선용

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