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[이슈]종합부동산세 개편안 신(新)부동산 투자

그럼에도 평생의 꿈인 내 집 마련의 욕구를 실현할 수 있는 방법은 있다. 부동산 실거주와 투자 사이에서 발 빠른 정보력을 가진 이들의 움직임이 달라지고 있다.

현재 부동산 시장에선 집을 사겠다는 사람이 팔겠다는 사람보다 많아졌다. 한국부동산원에 따르면 9월 첫째 주(6일 기준) 수도권 아파트 매매수급지수는 112.1로 지난주(111.7)보다 0.4포인트 상승했다. 이 지수는 수요·공급 비중을 지수화(0~200)한 것으로 기준선인 100을 넘어 커질수록 집을 ‘사겠다’는 사람이 ‘팔겠다’는 사람보다 많다는 의미다.

수도권 전역에선 ‘매도자 우위’가 뚜렷해졌다. 서울이 106.5에서 107.2로 상승한 것을 비롯해 경기(114.0→114.1)와 인천(114.8→115.3)이 전주보다 더 올랐다. 정부의 집값 ‘고점 경고’와 일부 시중은행의 신규 주택담보대출 중단, 그리고 한국은행의 기준금리 0.25퍼센트포인트 인상 등 돈줄 조이기가 가속화되고 있지만 내 집 마련에 대한 불안 심리를 잠재우지 못한 모습이다.

이 같은 흐름은 상대적으로 매도자가 줄면서 나타난 현상이란 관측도 나온다. 다주택자는 양도소득세 부담 탓에 버티거나 증여에 나섰고, 1주택자도 세 부담 경감 등 정책 변화를 주시하고 있어 시장에 유통 가능한 매물이 충분치 않은 상황이라는 해석이다.

오락가락 청약, 어떻게 활용할까?

청약의 실용도를 두고 갑론을박이 벌어지는 요즘. 높은 경쟁률, 가산점을 얻는 데 대한 어려움, 높은 계약금 등이 발목을 잡는다는 성토가 이어진다. 하지만 청약은 놓쳐선 안 되는 기회라는 건 분명하다. 초기 시간적 여유가 있고, 가점이 높다면 3기 신도시 사전청약을 노리는 것도 내 집 마련을 앞당기는 방법이다.

정부는 고양 창릉, 하남 교산, 남양주 왕숙, 부천 대장, 인천 계양 등 3기 신도시 5곳에서 사전청약을 진행할 예정이다. 사전청약은 지난 7월(1차) 인천 계양을 시작으로 10~12월(2~4차) 모든 3기 신도시에서 진행된다.

사전청약 당첨자는 본청약까지 자격을 유지하면 입주가 100% 보장된다. 본청약 전까진 일반 분양 물량에 청약 신청이 가능하다. 사전청약을 포기해도 불이익은 없다. 또 사전청약에 당첨되더라도 본청약 때까지 ‘로또’라 불리는 단지에 꾸준히 청약 시도를 하는 것도 전략이 될 수 있다.

분양가는 서울과 가깝다는 점과 현재 수도권 아파트값을 고려하면 저렴하다는 평가다. 국토교통부는 3기 신도시 분양가를 시세 60~80%로 책정했다. 지난 7월 사전청약이 진행된 인천 계양의 경우 공공 분양 전용 59m²는 3억 5,000만~3억 7,000만원, 전용 74m²는 4억 4,000만~4억 6,000만원에 책정됐다.

신혼희망타운 전용 55m²는 3억 4,000만~3억 6,000만원에 공급된다. 단, 사전청약 특성상 인근 아파트값이 오르면 실제 분양가는 현재보다 높은 수준에 공급될 수 있다. 인천 계양의 당첨 커트라인은 비교적 높게 나타났다. 공공주택 청약에서 일반공급 당첨자는 무주택 세대 구성원, 수도권 거주자 등 조건을 갖춘 신청자 중에서 청약저축 납입액이 많은 순으로 선정한다.

경쟁률이 높았던 인천 계양 전용 84㎡는 당첨 커트라인이 2,400만원이었다. 청약통장의 월 납입 최대 인정액은 10만원이므로 1년에 120만원씩 납입 가능하다. 인천 계양 84㎡의 경우 20년 동안 청약 예금을 넣어야 당첨권에 드는 셈이다. 다자녀·신혼부부·노부모 등을 대상으로 한 특별공급도 경쟁이 치열했다. 인천 계양 84㎡의 다자녀 공급 당첨선은 100점 만점에 85점이었다.

전문가들은 입지와 평형대에 따라 선호도 차이가 있는 만큼 전략적 지원이 필요하다고 조언한다. 부동산 플랫폼 직방이 올해 7월 13~27일 자사 애플리케이션 접속자 1,377명을 상대로 3기 신도시 사전청약 선호도를 조사한 결과 가장 인기가 높은 지역은 하남 교산(23.4%)으로 나타났다. 이어 고양 창릉(20.6%)과 광명 시흥(19.0%), 남양주 왕숙(18.7%), 인천 계양(14.8%) 순으로 조사됐다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 “내 집 마련을 위해 사전청약 물량이 크게 늘어난 3기 신도시를 노려보는 것도 좋은 방법”이라며 “입지가 괜찮고, GTX 등 광역교통망을 통해 서울 접근성이 높아지는 만큼 인기가 많을 것이다”고 말했다.

‘내 집 마련’ 아파트에서 빌라로

수요자들의 내 집 마련 욕구는 아파트에서 빌라 시장으로 옮겨 붙은 모양새다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 8월 서울 빌라 매매 건수는 3,205건(계약일 기준)을 기록했다. 반면 아파트 매매 건수는 2,718건에 그쳤다. 지난해까지만 해도 아파트 매매 거래량이 빌라(다세대·연립주택) 대비 2배 넘게 많은 것이 통상적이었지만, 역전 현상이 벌어지고 있는 것.

빌라는 아파트에 비해 상대적으로 주거 환경이 열악하고 집값 상승률도 높지 않다 보니 두각을 드러내지 못했다. 하지만 최근 아파트 매매가와 전셋값이 급등하면서 서울 거주 실수요자들이 비교적 저렴한 빌라로 눈길을 돌리고 있다는 게 전문가들의 분석이다.

빌라 거래량이 아파트 거래량을 앞선 시기는 올해부터다. 지난 1월 빌라 거래량은 5,838건, 아파트 매매는 5,797건으로 빌라가 아파트를 추월한 이후 아파트 매매는 꾸준히 줄어들어 3,000~4,000건을 오갔고 빌라 매매는 5,000건대를 유지했다. 정부가 시행하는 공공 재개발과 공공 주도 재개발, 서울시의 재개발 규제 완화를 통한 민간 재개발 활성화 등이 맞물리면서 수요자가 집중된 것으로 분석된다. 재개발 초기에 빌라를 매입해 아파트 입주권을 받을 수 있다는 기대감이 반영된 것이다.

부동산 플랫폼 서비스 다방이 분석한 자료에 따르면 서울 재개발 관심 지역인 도봉·구로·양천·강서·용산·관악구의 비(非)아파트 중 40%는 외지인이 사들였다. 입주권이 목적이 아닌 투자 관점에서 빌라에 접근하는 수요도 덩달아 늘고 있다.

통상 재개발사업은 ‘구역 지정-추진위원회 구성-조합 설립 인가-건축 심의-사업 시행 인가-관리 처분 인가’ 등의 절차를 밟는다. 구역 지정이 확정되고 나서도 10년 이상이 걸린다. 사업 초기에 들어가 중간에 소유권에 웃돈을 얹어 팔고 빠져나올 수 있다.

빌라로 눈길을 돌리는 수요자가 늘어나면서 빌라 가격도 오르는 추세. 한국부동산원에 따르면 지난 7월 기준 서울 평균 빌라 가격은 3억 4,629만원으로 지난해 말(12월)과 비교하면 32.1% 올랐다. 오세훈 서울 시장이 민간 재개발 완화 등 민간 정비 사업 추진 의지를 이어가고 있는 상황이라 이 같은 추세는 당분간 지속될 전망이다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 “한남뉴타운, 흑석뉴타운, 아현뉴타운 등 서울 뉴타운 재개발 구역으로 유동자금 유입이 지속될 것으로 보인다”며 “특히 입지가 좋고 사업성이 우수한 뉴타운 지역에 수요가 몰릴 수 있다”고 말했다. 이어 “사업이 어느 정도 진행된 지역은 투자금이 높은 만큼 사업 초기에 들어가는 것이 중요하다”며 “실거주를 하면서 투자한다면 20년 이내 빌라를 매입하는 게 전략이 될 수 있다”고 덧붙였다.

전매제한 없고 당첨 문턱 낮은 ‘민간 임대’

민간 임대주택도 새로운 주택 마련 방법으로 떠오르고 있다. 민간 임대는 건설사가 짓는 브랜드 단지에서 장기간 거주할 수 있고 청약 문턱이 상대적으로 낮다는 점이 가장 큰 특징이다.

청약통장, 주택 소유와 상관없이 누구나 청약이 가능하다. 청약 당첨 포기에 따른 불이익 또한 존재하지 않는다. 전매제한도 없다. 주택 수에 포함되지 않아 취득세, 보유세, 등록세, 양도소득세 등의 걱정을 내려놓아도 된다. 청약 가점이 낮거나 통장이 없는 무주택자들은 월세를 내고 10년간 임대주택에 살다가 추후 시세를 고려한 분양가에 분양을 받을 수 있다. 자금력이 약하고 청약 가점이 낮은 무주택자에게는 안정적으로 거주하며 내 집을 마련할 기회인 셈이다.

이 같은 장점이 알려지면서 민간 임대 공급에 수요자들이 몰리고 있는 추세. 지난 8월 대전에서 분양한 ‘동일스위트 리버스카이2단지’는 평균 124 대 1의 경쟁률을 기록하며 청약을 마감했다. 최고 경쟁률은 407 대 1이다. 앞서 5월 경기 평택시에서 분양한 ‘안중역 지엔하임스테이’는 평균 286 대 1의 경쟁률을 기록했으며 올해 3월 충남 아산시에 공급된 ‘아산 모아엘가 비스타2차’는 평균 187 대 1의 경쟁률을 나타냈다. 다만 민간 임대에 대해 정부가 추가 규제를 내놓을 가능성이 있다. 전매제한이 없어 임차권에 웃돈을 얹어서 파는 단타꾼들이 유입되고 있어서다. 향후 정부가 민간 임대 취지를 살려 임차권 전매제한 등을 실시할 수 있는 만큼 진행 상황을 살펴보고 청약에 도전해야 한다는 게 업계의 중론이다.

또한 민간 임대가 모두 분양 전환이 가능한 건 아니기 때문에 공고를 제대로 살펴야 한다. 일부 민간 임대 모집 공고문에는 ‘임차인에게 우선 분양 전환의 의무가 없다’는 문구가 명시돼 있다. 분양 전환을 목적으로 분양받았지만 수년 뒤 분양 전환이 불가능해질 수 있단 의미다.

눈여겨봐야 할 지역 4

1 서울 성북구

오르지 않은 데가 없다는 서울 부동산 중에서도 눈에 띄게 상승세를 보이고 있는 성북구. 월곡·장위동 일대 아파트값이 경전철 동북선 착공 등 각종 호재로 꾸준한 상승세를 나타내고 있다. 오는 2025년 동북선이 개통되면 강남, 광화문 등 서울 핵심 도심으로의 이동이 용이해진다.

2 서울 노원구

서울 25개 자치구 중 아파트 매매가 상승 폭이 가장 큰 노원구. 22주 연속 서울에서 가장 높은 아파트 매매가 상승률을 기록했다. 그중에서도 월계동 주요 재건축 지역과 상계동 위주로 올랐다.

3 경기도 의왕

과천시의 영향을 받아 ‘억’ 소리 나는 부동산 가격 상승세를 탄 경기도 의왕이 GTX C노선 정차가 현실화되며 수도권에서 가장 핫한 지역으로 급부상했다. 주요 거점을 직선 노선으로 연결해 최고 시속 200km로 운행하는 고속광역철도망인 GTX 신설로 서울 주요 도심과의 접근성이 높아질 전망이다.

4 서울 왕십리
GTX C노선의 최대 수혜지로 꼽히는 왕십리. GTX-C노선 사업자 선정 과정에 참여했던 컨소시엄 모두 입을 모아 왕십리역을 추가하겠다는 계획을 발표해 부동산 시장 흥행 불패의 주인공이 됐다. 현대건설 컨소시엄이 왕십리역을 추가 정차역으로 제안하면서 해당 지역 부동산 가격은 일주일 만에 급등했다. 실례로 9억원대였던 아파트가 13억원까지 올랐다고.

에디터 : 김연주 | 글 : 길해성 기자(시사저널e) | 사진 : 게티이미지뱅크

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