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[이슈]9.13 대책 강남 아파트 '5억 내고 건물만 분양' vs '3억 내고 30년 임차'

머니S | 김노향·강수지·노유선 기자 | 입력2021.12.05 07:06 | 수정2021.12.05 07:06
‘공공이 땅을 소유한다’는 점에서 자본주의경제에 반한다는 논란이 끊이지 않던 ‘토지임대부주택’이 여야를 막론하고 부동산 문제를 해결할 대안으로 급부상했다. 입주자는 땅을 빌려 쓰는 데 대한 임대료를 장시간 내야 하는 부담이 있지만 현재 집값이 서민·중산층의 소득 대비 지나치게 높은 수준으로 오르면서 이 같은 방식은 중앙정부는 물론 지방정부의 주택정책 설계의 뼈대가 될 전망이다. /사진=이미지투데이
‘공공이 땅을 소유한다’는 점에서 자본주의경제에 반한다는 논란이 끊이지 않던 ‘토지임대부주택’이 여야를 막론하고 부동산 문제를 해결할 대안으로 급부상했다. 입주자는 땅을 빌려 쓰는 데 대한 임대료를 장시간 내야 하는 부담이 있지만 현재 집값이 서민·중산층의 소득 대비 지나치게 높은 수준으로 오르면서 이 같은 방식은 중앙정부는 물론 지방정부의 주택정책 설계의 뼈대가 될 전망이다. /사진=이미지투데이
2022년 3월 9일 치러질 제20대 대통령선거에 출마가 확정된 이재명 더불어민주당 대선 후보는 주거정책의 핵심공약으로 ‘기본주택’을 내놓았다. 기본주택은 토지임대부주택의 일종으로 이 후보는 임기 내 기본주택 100만가구를 포함해 250만가구의 공급계획을 밝혔다. 공약이 실현되면 현재 무주택가구(919만7000가구)의 10% 이상이 기본주택을 공급받을 수 있게 된다.
지난 11월 15일 제15대 서울주택도시공사(SH공사) 사장으로 취임한 김헌동 신임 사장도 토지임대부주택 사업 청사진을 내놓았다. SH공사는 서울시 산하 공공기관으로 김 사장은 야당인 오세훈 서울시장의 임명을 받아 부임했지만 이 후보와도 주택정책의 궤를 같이 한다는 점에서 주목됐다.


분양가 30% 임대료 내고 평생 거주


이재명의 열린캠프에 따르면 기본주택은 중산층을 포함한 무주택자 누구나 건설원가 수준의 저렴한 임대료를 내고 최소 30년 이상 거주할 수 있는 공공주택이다. 분양형과 임대형이 있다. 이 후보는 11월 17일 여야 국회의원 전원에게 메시지를 보내 기본주택과 관련한 4개 법안에 대해 심의해줄 것을 요청했다. 총 1460자 분량의 메시지 전문에서 이 후보는 “높은 집값의 책임에서 자유로울 수 없는 여당과 그런 여당을 비판해온 야당 모두 부동산 문제 해결을 주창하고 있다”며 “국민의 고통을 덜어드리고 청년에게 희망을 돌려줄 정책적 대안, 실질적 대책을 마련하는 일에 힘을 모아 달라”고 당부했다.

현재 국회에 발의된 관련 법안은 ▲공공주택 특별법 개정안(이규민 의원안·2건) ▲토지임대부 기본주택 공급촉진을 위한 특별법(박상혁 의원안) ▲토지분리형 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법(노웅래 의원안) 등이 있다. ‘기본주택4법’으로 불리는 해당 법안들에 대해 이 후보는 여야의 논의를 요구했다.

이 후보는 “기본주택이 결코 만병통치약은 아니겠지만 진지한 논의가 부동산 공화국을 해소할 첫걸음이 되리라 믿는다”고 말했다. 그는 최근 한 언론과의 인터뷰에서 “현재 있는 공공임대, 옛날 말로 영구임대는 8평, 12평이고 위치가 개발지역 귀퉁이”라며 “보통 사람들은 공공임대에 대한 인식이 매우 나쁘다. 기본주택은 중산층도 원하면 평생 20평대, 30평대에 가족 단위로 살 수 있다”고 설명했다. 이어 “현재 수도권 기준 원가가 3.3㎡당 1000만원대인데 2000만원에 분양하고 시중 가격이 3000만원 정도 하는 것”이라며 “30평 짜리가 10억원인데 3억~4억원이면 지을 수 있고 나머지가 개발차익이어서 이것을 줄여 3억~4억원의 임대료를 받는 것”이라고 부연했다.

분양가를 30~60% 수준으로 낮출 수 있지만 별도로 토지 임대료를 내기 때문에 사실상 ‘월세’ 주거 형태다. 만약 30년 거주를 가정하면 한 달 토지 임대료는 약 83만원 수준이 된다. 2011~2012년 서울 서초구 우면동 ‘LH서초5단지’와 강남구 자곡동 ‘LH강남브리즈힐’은 토지임대부 방식으로 공급됐는데 분양 당시 84㎡(이하 전용면적) 기준 2억원(월 임대료 50만원)에 분양됐다. 가장 최근 실거래가를 보면 지난해 3월 11억3000만원(계약취소)으로 5배 이상 올랐지만 서울 강남의 일반 민간 아파트가격 상승률을 감안할 때 집값 안정 효과가 확인된다.

이들 두 개 단지는 전매제한과 가격 상승의 제약으로 인해 해당 계약취소분 거래 외엔 매매가 없었다. 바로 옆 단지인 자곡동 ‘래미안강남힐즈’는 같은 2014년 준공돼 91㎡ 실거래가가 당시 7억3800만원(9층)에서 올 9월 19억2500만원(13층)으로 7년 만에 2.5배 이상 올랐다.

다만 토지임대부 분양주택은 건물만 분양하기 때문에 30년 후 건축물 감가상각이 반영되고 가격이 하락할 가능성이 높다는 지적도 있다. 현재 분양 방식의 아파트는 매입할 땐 비싸도 30년 후 가격 상승을 기대할 수 있는 반면 기본주택의 경우 분양원가의 절반이 훨씬 넘는 땅값이 제외돼 싸게 사서 향후 가치 하락을 감수해야 하는 점이 다르다.


강남 5억원 분양 현실화될까


김헌동 사장이 제시한 토지임대부주택은 빠르면 내년 초 공급되는 반값아파트로 85㎡를 기준으로 서울 강남 5억원대, 경기권 3억원대 등이다. 김 사장은 건축비를 3.3㎡당 700만원 수준으로 계산하고 분양원가를 2억원으로 산정, 한 채 당 투입 예산을 1억~2억원으로 가정했다. 이 경우 100만채를 공급하려면 정부 예산이 100조~200조원 필요하다.

김 사장은 “SH공사가 보유한 장기전세주택 건설비용이 2억원 정도인데 전세보증금으로 3억∼4억원만 받아도 건설비용보다 많은 자금을 활용할 수 있다”고 제시했다. SH공사는 택지개발사업이 주를 이루고 있지만 현재 서울은 그린벨트(개발제한구역)를 제외하면 개발 가능한 땅이 부족한 상황이다. 김 사장은 서울시의회 인사청문특별위원회와 취임사에서 “공공 보유 토지, 공기업 이전 토지, 민간의 비업무용 토지 등을 조사해 서울 전역의 유휴부지를 공공택지로 개발하겠다”고 밝히며 개발 가능한 부지로 서울혁신파크(은평구) 용산 정비창(용산구) 서울무역전시컨벤션센터(강남구) 서울의료원(강남구) 수서역 공영주차장(강남구) 등을 언급했다.

서울무역전시컨벤션센터(SETEC) 부지는 강남의 대표적인 금싸라기 땅으로 손꼽히는 곳이다. 최근 강남 분양가가 3.3㎡당 5000만원을 넘은 점을 고려할 때 반값아파트라도 단순 계산 시 강남 5억원대 분양은 사실상 현실화되기 어렵다는 지적도 나온다.

임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 “반값아파트를 매각할 때 시세차익을 얻을 수 있도록 하면 특혜나 로또라는 반발을 피할 수가 없고 시세차익을 제한할 경우 수요가 줄기 때문에 설계 목적과 방향을 보다 명확히 설정해야 한다”고 지적했다. 이어 “분양가에 땅값이 포함되지 않고 건축비만 포함된다면 지역에 따라 가격이 달라지는 이유에 대한 설명과 향후 재건축 허용 여부에 대한 논의도 필요하다”고 덧붙였다.

김노향 기자 merry@mt.co.kr

11월 23일 이재명 더불어민주당 대선 후보가 선거대책위원회 구성 후 공약을 발표하고 있다. /사진=뉴스1
11월 23일 이재명 더불어민주당 대선 후보가 선거대책위원회 구성 후 공약을 발표하고 있다. /사진=뉴스1

내년 대통령 선거를 앞두고 땅값은 빼고 건물값만 받는 토지임대부주택, 소위 ‘반값아파트’가 최대 이슈 중 하나로 떠올랐다. 과거에도 주택을 싸게 공급하겠다는 취지로 시행했으나 실패했다는 평가를 받은 토지임대부주택은 유력 대권 주자인 이재명 더불어민주당 대선 후보와 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 사장이 주요 공약으로 채택하며 보완책이 필요하다는 지적이 잇따른다.
2007년 시범사업으로 처음 도입한 공공자가주택은 경기 군포시에 환매조건부와 토지임대부 형태로 공급됐다. 하지만 전체의 92.4%가 미분양돼 전체 일반분양으로 전환한 바 있다. 이보다 앞서 1970년대에도 서울시가 토지소유권을 가진 토지임대부 방식의 아파트가 분양됐다가 재건축 지연으로 법적 분쟁이 발생했지만 이 같은 문제를 보완한 법 개정이 이뤄져 제도적 개선을 밟고 있다.


자산가치 하락 리스크 부담


가장 우려되는 부분은 토지임대부주택을 지을 공공택지가 부족하다는 점이다. 공공이 토지를 소유한다는 점에서 값싸게 확보할 수 있는 택지가 필요하지만 현재 한국토지주택공사(LH) 등이 조성한 택지 가운데 40~50%는 민간에 매각하고 있는 실정이다. 이재명의 열린캠프 관계자는 공공택지 확보 방안에 대해 “공공택지 내 민간 매각을 줄이고 공공주택 비율을 상향해야 한다”며 “이를 위해 현재 공공택지 내 공공주택 비율을 80% 이상으로 상향하거나 100% 공공주택으로 공급하는 내용의 ‘공공주택 특별법’ 개정안이 국회에 발의돼 있다”고 설명했다.

김헌동 SH공사 사장은 후보자 당시 서울시의회 인사청문특별위원회에서 토지임대부주택을 지을 후보지로 서울혁신파크(은평구) 서울무역전시컨벤션센터(강남구) 수서동 공영주차장(강남구) 부지 등을 언급했지만 해당 지자체들이 일제히 반대 입장을 표명하고 나섰다.

주거 불안 해소라는 근본적인 문제 해결에 다가가지 못했다는 아쉬움도 남는다. 우선 토지임대부주택은 매달 토지 임대료를 내야 하기 때문에 월세 주거 형태를 벗어날 수 없다. 종합부동산세·재산세 등 보유세 특례가 대안으로 제시돼야 한다는 지적이다. 건물 가격은 시간이 흐르면 감가상각이 반영되므로 장기적으로 봤을 때 자산가치의 하락이라는 리스크도 있다.

이재명의 열린캠프 관계자는 이 같은 문제점에 대해 “법적으로 재건축이 가능해져 건물 가치가 하락하지 않고 시세와 연동할 수 있다”며 “현행 법률에서 토지임대료 일부를 보증금으로 내면 보증금반환보증보험에 가입도 의무화돼 세입자 보호도 가능할 것”이라고 설명했다.

미분양 우려의 시각에 대해선 “토지임대료가 너무 비쌀 경우 입주를 꺼릴 수 있기에 낮게 설정하는 대신 전매제한과 전매제한 기간 내 공공환매 등의 방안을 둘 수 있다”고 제시했다. 이어 “토지임대료가 너무 낮으면 시세차익이 증가하므로 주택 소유자와 토지 소유자가 차익을 적정하게 배분하는 것이 필요하다”며 “이렇게 하면 과거와 같은 미분양 사태가 발생하지 않을 것”이라고 전망했다.


재건축 길도 열렸다


과거에는 공공이 토지를 소유해 입주자 뜻대로 재건축을 진행하기 어렵다는 문제도 있었다. 1971년 준공된 서울 용산구 이촌동 ‘중산시범’ 아파트는 건물 노후화에도 주민들이 완전한 토지사용권을 보장받지 못해 재건축에 어려움을 겪었다. 주민들은 서울시에 토지 매각을 요구하고 법정 다툼까지 벌였으나 2008년 대법원은 서울시가 토지소유권을 가졌다는 확정 판결을 내렸다. 이후에도 주민들이 토지 매각을 지속적으로 요구하자 서울시는 2017년 토지소유권을 매각하기로 결정했지만 주민 100% 동의 조건을 채우지 못해 시간이 지체됐다.

일부 주민이 해외에 거주하거나 소재지가 불명확한 경우로 100% 동의율을 달성하는 것이 현실적으로 어렵게 되자 올 들어 동별 75% 이상의 동의율을 확보할 시 공유재산심의위원회에 매각 안건을 상정하는 것이 가능해졌다. 해당 단지의 재건축추진위원회는 6개 필지의 시유지를 동 단위로 나눠 매입하는 방안을 고안해 재건축을 추진하고 있다.

서울시의회 도시계획관리위원회 노식래 의원(더불어민주당·용산2)은 지난 11월 10일 김헌동 SH공사 사장 후보자 당시 인사청문회에서 중산시범 아파트 사례를 지적하며 “반값아파트 실현 방안으로 제시한 토지임대부주택은 재건축 단계에서 후세대가 짊어져야 하는 부담이 크고 분쟁의 소지가 많다”며 우려했다. 노 의원은 “땅값을 절감해 분양가를 낮춘다고 해도 토지비용은 평생 할부로 부담하다가 재건축 시기가 도래하면 다시 일시불로 땅값을 부담해야 하는 이중 부담의 우려가 있다”고 지적했다.

다만 주택법 개정으로 이후 분양되는 토지임대부주택은 재건축 시 토지 소유자의 동의를 받아 재건축할 수 있게 됐다. 토지 소유자 역시 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. SH공사 관계자는 “민간주택과 비교해 수요자의 부담을 낮출 수 있다는 장점이 있고 저렴하게 가격이 측정될 것”이라고 말했다.

강수지 기자 joy822@mt.co.kr
사진=이미지투데이
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집값 안정과 주택 공급, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 부동산 대책은 무엇일까. 이재명 더불어민주당 대선 후보는 기본주택을, 김헌동 서울주택도시공사(SH공사) 신임 사장은 서울 반값아파트를 대책으로 내놨다. 토지 소유권은 정부나 공공기관이 갖고 건물(주택)만 팔아 분양가를 낮추는 ‘토지임대부주택’이라는 점에서 같다.

하지만 토지임대부주택이 부동산 문제를 해소하는 데 얼마나 기여할 수 있을지 여러 전문가들의 의견이 대립한다. 전문가들은 토지임대부주택이 성공하기 위해선 ‘적정 임대료’ 산출이 가장 중요하다고 입을 모은다. 토지임대부주택이라는 제도가 자리 잡게 되면 가장 긍정적인 효과는 전세 수요가 흡수되고 갭투자를 방지할 수 있다는 점이다. 정권이 바뀌어도 토지임대부주택이 장기적으로 이행되는 정책의 영속성도 중요하다는 지적이다.


기본주택-반값아파트 “콘셉트 똑같다”


이 후보의 공약인 기본주택은 무주택자 누구나 저렴한 임대료로 30년 이상 살 수 있는 공공주택을 말한다. 기본주택 가운데 분양형만 토지임대부주택에 속한다. 반값아파트는 SH공사가 토지를 소유하고 건축물만 개인에게 분양하는 방식으로 기본주택과는 큰 틀에서 유사하다. SH공사는 토지임대부주택 제도를 통해 땅값이 빠지기 때문에 분양가가 반값 수준으로 낮아진다고 주장한다.

김효선 NH농협은행 WM사업부 All100자문센터 부동산수석위원은 “기본주택 분양형과 반값아파트가 비슷한 개념”이라며 “둘 다 토지를 제외하고 건물만을 분양한다는 점에서 차이점이 거의 없다”고 분석했다.
토지임대부주택이 시행된 사례는 과거에도 있다. 노무현·이명박 정부에선 이 같은 제도가 시행됐지만 효과가 낮았다는 게 전문가들의 지적이다. 이 후보의 부동산 대표 공약인 국토보유세를 설계한 인물로 알려진 남기업 토지+자유연구소 소장은 “2011년 강남과 서초에 토지임대부주택이 지어졌지만 반값은커녕 오히려 건물가격이 뛰었다”며 “당시 해당 지역 아파트는 약 2억5000만원에서 현재 16억 수준으로 폭등했다”고 말했다. 그는 “토지임대부주택의 건물가격과 임대료가 저렴하다고 해도 주변 집값 안정에 영향을 주는 것은 아니다”라며 “이번에 연구하는 토지임대부주택은 지난 경험을 교훈 삼아 건물가격이란 변수를 어떻게 설계할 것인지가 중요하다”고 설명했다.

임재만 세종대 공공정책대학원 교수는 가장 큰 이슈로 ‘토지 임대료’를 꼽았다. 임 교수는 “토지임대부주택 제도를 통해 비싼 땅에 저렴하게 거주하면 일종의 프리미엄이 생겨 결국 집값이 비싸진다”고 지적했다. 그는 “임대료가 높으면 분양이 안 될 가능성이 높다”며 “임대료를 싸게도 못하고 비싸게도 못하는 상황이 초래될 수 있다”고 당부했다.


전세수요 흡수효과 ↑


이 후보는 임기 동안 기본주택 100만가구를 포함해 총 250만가구 이상의 주택을 공급하겠다고 밝혔다. SH공사는 구체적 숫자는 밝히지 않았지만 토지임대부주택의 주요 목적 가운데 하나로 공급 확대를 거론했다. 토지임대부주택을 통해 집값 안정을 이루기 위해선 지속적인 이행이 중요하다는 의견이 나온다. 임 교수는 “단기적인 제도 이행으로 집값을 안정시키지 못할 것”이라며 “반면 장기적 관점에서 토지임대부주택을 많이 공급하면 상당 부분 전세 수요를 안정시킬 수 있고 그 결과 갭투기를 예방할 수 있다”고 설명했다.

네덜란드, 스웨덴, 핀란드 등 주거복지제도가 상대적으로 선진화된 북유럽이나 집값 폭등 문제가 심각한 영국, 홍콩, 싱가포르 등은 토지임대부 분양주택이 보편화됐다. 임 교수는 “이들 국가에는 임차와 자가의 중간에 ‘주거 사다리’가 있는데 이를 토지임대부주택으로 볼 수 있다”며 “한국의 경우 전세 수요가 많아서 토지임대부주택이 이를 대체하거나 흡수할 것”이라고 전망했다.

김노향·강수지·노유선 기자 merry@mt.co.kr
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