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[이슈]2019년 부동산 전망 서울 오피스 공실률 10.3%.."올해 신규 공급은 제한적"

[이데일리 성문재 기자] 서울 3대 권역 대형 오피스 빌딩 공실률이 일제히 하락한 것으로 나타났다.

11일 글로벌부동산컨설팅업체 쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 작년 4분기 서울 대형 오피스 빌딩 평균 공실률은 10.3%로 전분기 대비 1.6%포인트 하락했다.

이는 작년 3분기 CBD(도심권)와 GBD(강남권)에 신규 공급으로 인해 늘어난 공실면적 중 일부가 빠르게 해소된데다 4분기에는 신규 빌딩 공급이 없었던 점이 맞물린 때문으로 풀이된다.

권역별로 보면 CBD는 전분기 대비 2%포인트 떨어진 13.1%의 공실률을기록했다. 작년 3분기 종로구 공평동에 신규 공급된 ‘센트로폴리스’(14만1471㎡)가 금호아시아나, SK텔레콤(017670) 등과 임대차 계약하면서 공실을 일부 해소했다. 금호아시아나 사옥이 매각되면서 금호타이어(073240)가 흥국생명빌딩과 임차계약을 맺었고 법무법인 세종이 남산스테이트타워에서 디타워로 자리를 옮겼다. 종로타워에서는 공유오피스 브랜드 TEC가, 그랑서울에서는 뉴스킨코리아, GS건설(006360) 등이 퇴거하면서 대형 공실면적이 발생했다.

서울 대형 오피스 면적과 공실률, 향후 예정된 신규 공급면적(2018년 4분기 기준, 단위: ㎡, %, 자료: 쿠시먼앤드웨이크필드코리아)
서울 대형 오피스 면적과 공실률, 향후 예정된 신규 공급면적(2018년 4분기 기준, 단위: ㎡, %, 자료: 쿠시먼앤드웨이크필드코리아)

쿠시먼코리아 관계자는 “CBD는 여전히 공실률이 높은 편이고, 임차인 위주 시장 특성을 보이고 있다”며 “올해 서소문5지구 등 신규 공급되는 오피스 빌딩에 따른 영향이 주목된다”고 말했다.

GBD는 4분기 공실률이 5.7%로 전분기 대비 1.6%포인트 내렸다. 루첸타워(2분기)와 강남N타워(3분기) 준공으로 인해 공실률이 상승해왔지만 4분기에는 ‘강남N타워’에 KB부동산신탁, 비트코인거래소 코빗, 롯데자산개발 공유오피스 워크플렉스 등이 임차계약하면서 공실이 해소돼 5%대 공실률을 회복했다.

전반적으로 다른 권역 대비 상대적으로 낮은 수준인 5~7%대 공실률을 유지하며 임대인과 임차인이 균형을 이루는 특성을 보여줬다. 월평균 임대료는 ㎡당 2만8450원으로 1년전보다 6.3% 올랐다. 서울 3대 권역 중 가장 큰 임대료 상승폭이다.

YBD(여의도권)는 전분기 대비 0.6%포인트 하락한 12% 공실률을 보였다. 4분기의 경우 임차인 이동이 상대적으로 활발하지 않았다. 작년초 LG(003550)그룹 계열사의 마곡 이전으로 공실률이 급등했지만 이후 지속적으로 공실을 해소한 끝에 2013년 이래 권역 내 가장 낮은 공실률로 2018년을 마감했다. 2019년에는 예정된 대형 오피스 공급이 없지만 2020년 파크원(39만3305㎡)을 시작으로 우정사업본부 등 대형 오피스 공급이 줄줄이 예정돼 있다. 빌딩별로 임차인을 확보하기 위한 공격적인 임대마케팅 활동이 지속될 전망이다.

경기도 성남시 판교권역은 IT업종의 지속적인 임차수요로 0%의 공실률을 기록했다. 임대인 절대 우위의 시장이다.

2019년에는 공급 측면에서 CBD를 제외하고 전반적으로 대형 오피스 빌딩 공급이 제한적이며, 수요 측면에서는 공유오피스의 비약적인 성장과 함께 2020년 대규모 오피스 공급에 대비한 공격적 임대 마케팅 강화 움직임이 공실 해소에 긍정적 요인이 될 것으로 예상된다. 다만 경기 하락에 따른 오피스 빌딩 수요 위축 등은 부정적 요소로 꼽힌다.

진원창 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 리서치팀 차장은 “작년 세계 경제는 미국을 중심으로 호황세를 보인 반면 한국경제는 상대적으로 저성장세가 가속화됐다”며 “올해 역시 대내외 경제기관의 어두운 전망이 우세해 경기 하락기조가 오피스 빌딩 임대차 시장에 미칠 영향이 주목된다”고 말했다.

성문재 (mjseong@edaily.co.kr)

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