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[이슈]2019년 부동산 전망 [분양가상한제] "아파트값 하락효과 있다" (일문일답)

서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴스1 DB
서울시내 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴스1 DB
국토교통부가 12일 민간택지 분양가상한제 도입 계획을 발표했다.

이날 국토부는 민간택지 분양가상한제 적용으로 아파트값 하락 효과가 있을 것이라고 강조했다.

다음은 국토부 관계자와의 일문일답.

◆민간택지 분양가상한제 관련 제도 개선 배경은?

→ 무주택 실수요자의 내 집 마련 부담을 완화하기 위해서는 부담 가능한 수준의 분양가 책정이 필요하나 최근 1년간(2018년 6월~2019년 6월) 서울 아파트 분양가격 상승률은 21.02%로 기존주택 가격 상승률 5.74%에 비해 약 3.7배 높다.

분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 이에 민간택지에 적정 수준의 분양가가 책정될 수 있도록 분양가상한제 적용이 필요하나 현행 지정 요건이 까다로워 이를 합리적으로 개선해 주택시장 안정 및 실수요자의 내 집 마련 부담 완화를 도모할 계획이다.

◆분양가상한제 적용대상 지역과 적용 시기는?

→ 법령 개정에 소요되는 기간을 고려할 때 10월 중 제도 개선을 완료할 것으로 예상한다. 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 주거정책심의회에서 시장상황을 종합적으로 고려해 별도로 이뤄질 예정이다.

◆민간택지 분양가상한제 시행으로 집값이 안정될 것으로 보는지?

→ 분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 과거 분양가상한제 시행 시기인 2007~2014년 서울 집값은 안정세였지만 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다.

민간택지 분양가상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의분양가를 책정토록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움을 주는 것이 핵심이다.

최근 국책연구기관인 국토연구원도 민간택지 분양가상한제 시행으로 서울 아파트값이 연간 1.1%포인트 하락 할 것으로 전망했다.

◆후분양에도 상한제와 전매제한기간 확대가 동일하게 적용되나?

→ 분양가상한제는 상한제 적용지역 지정 이후 ‘입주자 모집 공고 신청분’부터 적용될 예정이다. 후분양 단지에도 분양가상한제는 ‘입주자 모집 공고 신청분’ 부터 일관되게 적용될 계획이다.

전매제한 기간 확대도 후분양 여부와 무관하게 분양가상한제 적용 주택에는 동일하게 적용된다.

다만 전매제한 기간이 3년을 초과하는 경우 3년 이내에 소유권이전 등기 시 3년이 경과한 것으로 간주하므로 후분양 단지의 실질적인 전매제한 기간은 선분양 대비 큰 차이를 보이지 않을 것으로 보인다.

◆관리처분인가를 받은 재건축 단지까지 개정 요건을 적용하는 것은 과도하지 않나?

→ 관리처분인가를 받은 경우에도 분양 승인을 받기 전 이라면 분양에 대한 사실관계가 확정된 것이 아니다. 관리처분인가에 포함된 예상 분양가격 및 사업가치는 법률상 보호되는 확정된 재산권이 아닌 기대이익에 불과하며 국민의 주거 안정이라는 공익이 조합원의 기대이익보다 크다고 볼 수 있다.

◆민간택지에 거주의무기간 부과를 추진하는 이유는?

→ 민간택지에 대한 거주의무 부과는 이번 ‘주택법 시행령’ 개정 사항이 아니다. 또 ‘주택법’ 개정이 필요해 이번에 바로 적용되는 것도 아니다.

지난해 9·13부동산대책 이후 분양가상한제가 적용되는 수도권 공공택지 내 공공분양에 대해서는 전매제한 기간에 더해 거주의무 기간을 적용 중이다.

따라서 민간택지에도 분양가상한제가 적용 가능하게 되는 만큼 시세보다 저렴하게 주택을 공급 받아 단기 차익을 향유할 수 없도록 주택법 개정을 통한 거주의무 기간 부과도 적극 검토할 방침이다.

김창성 기자 solrali@mt.co.kr
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