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[이슈]2019년 부동산 전망 누수에 곰팡이..후분양제, 하자보수 해결 대안될까

"높은 공정률상에서 하자보수 실효성 높여야 효과"

[아이뉴스24 김서온 기자] 최근 입주를 앞두거나, 입주가 완료된 새 단지에 중대한 하자가 발생하면서 입주민들의 시름이 깊어지고 있다. 준공을 갓 마쳤지만 공동생활구역인 커뮤니티 시설, 주차장뿐만 아니라 주거공간인 주택 내부 마감이 마무리되지 않았거나, 누수로 인한 곰팡이 등 부실시공 문제가 심각하다.

14일 부동산업계에 따르면 국회 국토교통위원회 강훈식 의원이 지난 1일 국토교통부로부터 제출받은 '국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회 사건 접수 건설사별 현황'에 따르면 대우건설은 지난 2015년부터 2019년 6월 말까지 모두 3천362건의 하자 분쟁 조정 신청이 접수됐다.

이어 SM우방건설이 같은 기간 790건, 동일건설이 664건, 포스코건설 574건, 한국토지주택공사 534건, HDC현대산업개발 416건 순으로 분쟁이 많았다. 연도별로 살펴보면 지난 2015년과 2016년 대우건설이 각각 1천738건, 1천410건으로 최다 분쟁의 오명을 썼다. 지난 2017년에는 SM우방건설이 782건, 2018년에는 HDC현대산업개발 172건으로 집계됐다.

대우건설은 최근 입주를 시작한 서울 강동구 일원에 있는 4천932세대 규모의 대단지에서도 부실시공 논란에 휩싸였다. 집안에 마감처리가 제대로 되지 않았거나, 곰팡이 등의 문제가 발생했기 때문이다. 일부 조합원들은 입주전부터 준공 허가를 반대하기도 했다.

두산건설 역시 부산에서 분양한 고급아파트에서 입주 8개월만에 심각한 누수로 인한 피해가 접수됐다. 전체 350여세대 중 200여세대 이상이 누수로 인한 곰팡이 문제를 겪었다. 입주민들은 하자보수가 지연돼자 관할구청인 해운대구청과 지역구 의원실에 민원을 넣었고, 두산건설 측은 지난달 28일부터 보수를 시작했다.

GS건설은 지난 2018년 10월 입주한 서울 서초구 단지에서 하자문제가 발생해 입주민들과의 갈등을 겪었다. 입주민들은 입주 후 지상, 지하, 세대내부를 비롯해 지하주차장 옹벽에 물이 흘러내리는 등 다수의 하자가 발생한 것을 발견하고 불편사항을 신고했다.

업계 전문가들은 양질의 주택을 공급해야 할 의무가 있는 건설사들이 하자보수를 서둘러 이 같은 분쟁을 미연에 방지해야 한다고 강조한다. 또 마감재 문제까지 최종 체크가 가능하도록 공정률을 높인 후분양제를 하루빨리 도입해야 한다는 목소리가 커지고 있다. 선분양의 경우 하자 패널티를 높이는 것도 한 방법으로 떠오르고 있다.

강훈식 의원은 "주택 건설사들은 건물을 짓고 분양하는 일은 물론 하자가 없는 양질의 주택을 공급할 책임이 있다"며 "하자 분쟁 상위 건설사들은 서둘러 하자를 보수하고, 앞으로 건설하는 주택에서는 분쟁이 발생하지 않도록 미연에 방지해야 한다"고 말했다.

[사진=뉴시스]
[사진=뉴시스]

◆집값 상승·부실시공 막는 후분양제?…국내 분양시장 도입 여부는

국내 분양시장의 후분양제 도입 필요성은 오래전부터 제기돼왔다. 후분양제는 주택 건설이 어느 정도 진행된 후 수요자가 직접 주택을 확인하고 분양받는 제도를 말한다.

현재 분양시장에서 주를 이루는 선분양과 반대되는 것으로 주택 구매자가 완성에 가까운 실물을 확인해 주택을 구매할 수 있다. 즉, 건설사가 전체 공정의 60~80% 이상 진행된 뒤에 주택을 구입하려는 수요자에게 직접 집을 확인시킨 뒤 분양하는 제도다.

현재의 선분양제는 지난 1977년 처음 도입됐다. 분양권 투기로 인한 선분양제 문제가 심각해지고, 소비자 선택권을 제약한다는 목소리가 커지면서 지난 2003년 참여정부 시기에 후분양제 도입 방안이 발표됐다. 그러나 건설업계의 거센 반대로 시행되지 못했고, 지난 2008년 이명박 정부는 후분양제를 폐기하고 선분양제로 돌아섰다.

지난해 정동영 민주평화당 의원은 부동산값 폭등을 막기위해서 후분양제를 도입해야 한다고 강조했다. 정 의원은 "부동산값 폭등을 막기 위해선 분양원가 공개, 분양가 상한제, 후분양제 등 3종 세트를 즉각 도입해야 한다"며 "서울 부동산값 폭등으로 100조원이 뛰었고, 최근 전국의 부동산값은 450조원이 오르는 등 불로소득이 주도하는 양극화 전성시대가 펼쳐지고 있다. 이명박 정부가 없애버린 분양원가 공개와 후분양제, 박근혜정부가 없애버린 분양가 상한제는 이제 살려내야 한다"고 말했다.

민간택지 분양가상한제 확대 시행과 HUG의 고분양가 규제로 후분양으로 선회하는 일부 단지들이 속속 생겨나고 있지만, 현재 상황에서는 이 같은 분위기가 확대되기에는 한계가 있다는 전망이다.

함영진 직방 데이터랩장은 "후분양이 허그의 고분양가 규제 단속을 피하는 대안이 될수 있지만, 분양가상한제 적용지역이라면 후분양으로 분상제를 피할수 없기 때문에 후분양은 민간보다 공공주도로 진행될 확률이 높아보인다"며 "건설자금 조달·확보 등 후분양 이행을 위한 금융환경이 적절히 뒷받침되지 않는 상황이라면 선분양에서 후분양으로의 선회는 쉽지 않을 것"이라고 전망했다.

그러나 후분양제만으로 하자보수를 모두 해결할 수 없다는 것이 전문가들의 지적이다. 후분양 공정률을 어느 시점으로 보느냐에 따라 후분양 정책 실용성이 달라진다는 것이다.

함 랩장은 "공정률 60~70%에서 사실상 수분양자가 곰팡이, 누수 등의 하자를 잡아내기는 쉽지 않다. 적어도 공정률 80~90%에서 마감재의 문제를 체크할 수 있을 것이기 때문에 높은 공정률 상에서 하자보수의 실효성을 높여야 한다"며 "또 입주 사전점검 시 하자보수와 관련된 패널티를 높여 선분양시 하자보수 문제를 줄여서 시공의 완성도를 높이는 방향 모두 대안이 될 수 있다"고 조언했다.

이어 "후분양제는 주택의 품질과 마감·조망 등 완성단계에서 소비자가 합리적 판단을 할수 있는 실물이 존재한다는 점에서 하자보수 문제가 감소할 수 있다. 또 건설사 부도 등으로 인한 분양대금 반환 리스크가 작다는 장점이 있다"며 "반면 주택마련 자금의 분납이 불가능하고 목돈이 들고 입지, 조망, 향 등 로얄층과 비로얄층의 가격 양극화가 커진다는 단점도 존재한다"고 덧붙였다.

김서온기자 summer@inews24.com

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