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[이슈]2019년 부동산 전망 반전세·월세로 내몰리는 무주택자들

서울 시내 한 부동산공인중개업소 매물정보 게시판. <연합뉴스>
서울 시내 한 부동산공인중개업소 매물정보 게시판. <연합뉴스>

올가을 이사철에 '전세대란'이 오는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.

22일 한국부동산원에 따르면 전국 아파트 전셋값은 2019년 10월부터 올해 8월까지 23개월 연속 오르며 상승세가 꺾이지 않고 있다.

특히 새 임대차법이 시행된 작년 8월 이후 상승 폭을 키워 작년 11월부터 올해 1월까지 3개월간 1%대 상승률(1.02%→1.52%→1.10%)을 기록하기도 했다. 1%대 상승률은 2011년 11월 1.33% 상승 이후 9년 만이다.

전세난이 특히 심각한 수도권은 올해 1월부터 8월까지 전셋값 상승률이 7.51%로 지난해 상승분(8.45%)에 근접했다. 이런 상승세가 이어진다면 올해 전셋값 상승률은 작년보다 높을 가능성이 크다.

수도권은 3기 신도시 등 대규모 공급 계획이 담긴 2·4 대책 발표 뒤인 올해 3∼5월 0.73%→0.52%→0.51%로 상승 폭이 둔화하기도 했지만, 서울 강남권 재건축 이주 수요와 학군 수요가 몰리며 6월 0.81%, 7월 1.14%, 8월 1.18%로 다시 상승 폭을 크게 키웠다. 수도권에서는 올해 인천이 12.31% 오르며 작년 상승률(9.89%)을 넘어섰고, 경기도와 서울이 각각 8.28%, 4.34% 올랐다.

서울은 최근 서초구, 동작구 등 재건축 단지의 이주 수요로 전세 물량이 더 줄고 학군 수요에 가을 이사철 수요까지 겹치며 전세난을 부추기고 있다. 이번 전세난은 무엇보다도 임대차법이 보장한 계약갱신권을 사용해 기존 주택에 눌러앉는 세입자가 크게 늘고, 집주인들이 전월세상한제를 피하려 기존보다 수억원 오른 값에 신규 전세를 내놓으면서 심화했다는 게 전문가들의 진단이다.

계약을 연장한 세입자들은 2년간 전세 걱정을 덜었지만 새로 전세를 구하는 신혼부부나 사회초년생, 집주인이 실거주하겠다고 나서 다른 집을 구해야 하는 세입자들은 껑충 뛴 전셋값에 주거 환경이 더 열악한 지역으로 밀려나는 형국이다.

전세난이 심화하면서 전세의 월세화 속도도 빨라지고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 올해 8월 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준)은 1만3329건으로, 이 가운데 월세가 조금이라도 낀 이른바 '반전세' 계약은 39.9%(5316건)를 차지했다. 이는 전달(35.6%·7월)보다 4.3%포인트 높아진 것으로 올 들어 가장 높은 수치다.

새 임대차 법 시행 후 1년간(작년 8월∼지난달) 반전세 거래 비중은 35.1%(18만5273건 중 6만5088건)로, 법 시행 전 1년간 28.1%(2019년 8월∼작년 7월·19만6374건 중 5만5215건)에 비해 7.0%포인트 높아졌다. 법 시행 전 1년 동안은 반전세 거래의 비중이 30%를 넘긴 적이 딱 한 달(작년 4월 32.7%)밖에 없었지만, 법 시행 후 분위기가 바뀌어 최근 1년간 이 비중이 30% 미만인 달이 단 한 번도 없었다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "계약갱신 거래가 크게 늘면서 시중에 전세 유통 물량이 크게 줄었고 보증금 인상률이 5%로 제한되면서 전세의 월세화 현상이 가속화하고 있다"며 "앞으로도 전세의 월세화 속도가 빨라지면서 결과적으로 임차인들의 부담이 늘어날 것으로 전망된다"고 말했다.

박상길기자 sweatsk@

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