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[이슈]2019년 부동산 전망 "월세 내고 나면 남는 게 없다"..서울아파트 열에 넷 월세 낀 계약

준전세 준월세 임대차 비율 40%
최근 5년 새 가장 높아
새 임대차법에 대출 규제까지
돈 줄 마르니 매매 전세 대신 월세로
고강도 대출 규제 추가 발표
"월세 낀 반전세 형태의 임대차 거래 지속 증가 전망"
서울 송파구 중개업소 모습 [매경DB]
서울 송파구 중개업소 모습 [매경DB]
지난 8월 서울에서 체결된 아파트 임대차 거래 10건 중 4건은 월세를 낀 거래였던 것으로 파악됐다. 서울 아파트 월세 거래 비중이 월간 기준 40%를 넘어선 건 지난해 11월 이후 9개월 만이다. 임대차보호법 시행 여파로 월세 거래가 늘어난 상황에 금융권까지 가계대출을 옥죄면서 매매·전세로 주택을 구하기 어려워지자 월세를 낀 임대 이른바 '반전세' 거래가 빠르게 늘고 있는 것으로 풀이된다.

27일 서울부동산정보광장 자료에 따르면, 올해 8∼10월 서울에서 체결된 아파트 임대차 계약(계약일 기준) 등록은 전날까지 총 3만3435건으로, 이 중 월세가 조금이라도 낀 계약은 39.2%(1만3099건)로 집계됐다.

이 기간 월세가 낀 임대차 계약 비율은 2017년 30.4%, 2018년 26.8%, 2019년 27.1%, 지난해 32.9%, 올해 39.2%로 3년 연속 증가세를 보였다.

서울시는 임대차 계약을 전세·월세·준(準)월세·준전세로 분류한다. 월세는 보증금이 월세의 12개월치 이하인 임대차 거래, 준월세는 보증금이 월세의 12∼240개월 치인 거래, 준전세는 보증금이 월세의 240개월치를 초과하는 거래다.

준전세 비율은 지난해 7월 말 임대차법 시행 후 급격히 증가했다. 법 시행 전 1년 동안 반전세 거래 비율은 28.1%에 그쳤지만 시행 이후에는 매달 30% 이상을 넘겼다. 작년 11월에는 역대 최고 수준인 40.7%를 찍었다.

준월세의 비율도 대폭 늘었다. 준월세는 보증금 비율이 높은 준전세보다 월세에 가까운 임차 형태다. 지난 8월 기준 준월세 거래는 3279건으로 전체 임대차 거래의 23.2% 차지했다. 1년 전(16.6%)보다 6.6%포인트 높은 수치다. 전세의 월세 전환이 늘었다고 볼 수 있다. 가을 이사철을 앞두고 전세난이 악화된 영향도 있다. 비싼 전셋값에 신규 전세 물건이 워낙 부족해 울며 겨자 먹기로 월세를 택하는 이들이 늘어난 것이다.

서울 아파트 임대차 시장에서는 월세 거래 비율이 30%를 넘는 게 일상이 됐다. 임대차법 시행 전 1년 동안의 월세 거래 비율은 평균 20%대 중후반 선으로 2019년 8월(30.0%)과 2020년 4월(32.7%) 두 차례 30%를 넘어선 게 전부였지만, 임대차법 시행 이후로는 월세 거래 비중이 줄곧 30% 선을 넘고 있다.

준전세·준월세 등 월세 낀 계약 비율은 올해 들어 가파른 상승세를 보이고 있다. 가계부채 증가세가 꺾이지 않자 정부가 은행권에 강력한 대출 총량 관리를 요구했고 지난 8월부터 금융권의 '대출 옥죄기'가 현실화됐기 때문이다.

지역별로는 지난 8~10월 중 서울 25개구 중 20개구에서 '월세 낀 임대' 계약 비율이 최근 5년 사이 가장 높았다. 비율은 중구가 50.6%로 50%를 넘어섰고 이어 중랑구 47.8%, 강동구 46.2%, 송파구 44.6%, 은평구 42.8%, 강남구 42.6%, 구로구 40.7%, 강서구 40.1% 등 순으로 강남·북을 불문하고 비율이 확대됐다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "임대차법에 따른 계약 갱신 거래가 늘면서 전세 매물이 크게 줄었고, 보증금 인상률이 5%로 제한되면서 전세의 월세화 현상이 가속화되고 있다"며 "특단의 대책이 없는 한 월세 낀 반전세 형태의 임대차 거래는 증가할 수 밖에 없어 보인다"고 말했다.

실제 정부는 최근 매매·전세 거래를 더욱 어렵게 하는 고강도 대출 규제를 잇달아 발표하고 있다. 금융당국은 전날 총부채원리금상환비율(DSR·소득 대비 갚아야 할 원리금 비율) 40% 적용 시행 시점을 당초 계획보다 앞당기고 이를 제2금융권으로 확대 적용하는 내용을 골자로 한 가계부채 관리 강화 방안을 발표했다.

내년 1월부터는 총대출금액이 2억원(7월부터는 1억원)을 초과하면 대출자가 1년간 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금이 연 소득에서 차지하는 비중의 40%까지만 대출받을 수 있다. 시중 은행보다 상대적으로 대출 한도가 높았던 제2금융권의 대출도 심사가 까다루워진다.

결국 저소득자와 저신용자의 주택담보대출 한도가 줄거나 대출을 전혀 못받을 공산이 커질 것으로 우려된다.

이날부턴 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)에서 새 전세자금대출 관리 방안도 본격 시행한다. 방안에 따르면, 전세자금대출 신청이 임대차 계약서상 잔금 지급일 이전까지만 가능하다. 또 1주택 보유자가 전세자금대출을 받으려면 은행 창구에서 직접 신청해 깐깐한 심사를 통과해야 한다. 이번 방침은 이달 내 소매금융을 취급하는 17개 모든 시중 은행으로 확대된다.

아울러 총량 규제에서 제외된 전세대출도 연말까지 적용돼 내년 전세대출 취급 상황에 따라 언제든 다시 심사가 강화될 수 있다.

[조성신 매경닷컴 기자]

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