부동산

올해 서울 주택 시장은 ‘상급지 갈아타기’ 매수세가 주도한 가운데, 6억원 이상 아파트 ‘갈아타기’ 매수자는 평균적으로 ▶보유 부동산을 7억원에 팔고 ▶5억원가량 주택담보대출을 받아 ▶2억원가량의 보유자금 등을 더해 ▶14억원대 주택을 매수한 것으로 나타났다.

17일 중앙일보가 올해 1~7월 서울 주택 매수자의 자금조달계획서(국민의힘 엄태영 의원실 제공) 3만2870건 중 주택가격이 6억원 이상이고, 항목별 조달액의 합이 주택가격과 불일치한 사례 등 오류를 보정한 3만813건을 조사한 결과다. 조사대상의 63.2%(1만9487건)는 보유 부동산을 처분하고 주택을 새로 산 이른바 ‘갈아타기’로 추정됐다.

6억원 이상 전체 거래를 보면 자치구 가운데선 성동·마포 양천·영등포구 등이 매수자 평균치와 유사했다. 성동구의 경우 조사대상이 1114건이었는데, 평균 주택가격은 14억1038만원, 평균 보유 부동산 처분금액은 6억3559만원, 평균 담보 대출액은 5억3703만원이었다. 마포구(1001건)는 평균 주택가격 13억7422만원, 평균 보유 부동산 처분금액 6억6759만원, 평균 담보 대출액 4억8200만원 등으로 나타났다.

서울 아파트 주담대 LTV 역시 2021년 30.6%에서 35.3%로 늘었다. 다만 LTV 규제 완화의 영향은 서울 외곽지역에 집중됐다. 강북구의 경우 2021년 평균 LTV 32.1%에서 올해는 12.9%포인트 늘어난 45.0%까지 확대됐다. 빚에 대한 부담은 오히려 서울 외곽지역이 더 커진 것이다.

당장 규제 효과가 나타나더라도 효과가 유지되는 기간이 6개월 정도에 그친다는 것이다. 특히 한은이 기준금리를 3년 2개월 만에 인하(3.50→3.25%)하면서 내년 이후 주택 매수세가 다시 살아날 가능성도 있다. 시장 상황을 관망 중인 ‘상급지 갈아타기’ 수요 역시 여전히 많다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “주택공급 부족과 전셋값 상승이라는 집값 상승 요인이 여전한 가운데 금리 인하가 단행됐고, 이로 인해 시장에 유동성 유입을 촉발할 수 있는 계기가 됐다”면서 “시중은행 주담대 금리가 3% 선으로 내려간다면 실수요자의 매수심리가 살아나고 투자 수요도 회복할 가능성이 높다”고 내다봤다.

김원 기자 kim.won@joongang.co.kr