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[이슈]11.19 부동산 대책 [이슈체크] 양도세 중과 유예, 하루 당긴 10일부터..다주택자 매물 내놓을까

■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 권대중 명지대 부동산학과 교수

윤석열 정부가 다주택자의 양도세 중과 유예조치를 하루 앞당겨 10일부터 시행합니다. 시행시기 하루를 다툴 정도로 중요하게 생각하는데요. 다주택자들 어떤 선택을 할지 알아봅니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수 나오셨습니다.

[앵커] 

다주택자들에게 양도세 중과하는 조치. 11일에서 10일로 하루 당긴다고 윤석열 정부 인수위 측에서 발표를 했는데 하루 당기는 게 지금 그렇게 중요합니까? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

두 가지 이유가 있죠. 하나는 취임식에 맞춘다는 게 하나 있고요. 출발할 때부터 완화하겠다. 음 하루만 해도 잔금을 치고 나서 등기를 하게 되면 세금을 물어야 합니다. 규제 지역에서 얼마나 될지 모르지만 그래도 그 정도 혜택을 주겠다는 의미도 있죠. 그래서 일단 후보 시절에 주장했던 내놨던 정책 중에서 첫 번째 시행이라는 의미가 있습니다. 

[앵커] 

선언적으로 취임 첫날부터 시행되게 하겠다 그런 거군요. 지금 얘기되는 다주택자들 할 때 도대체 다주택자들이 몇 명이나 되고 다주택자들이 가지고 있는 주택이 얼마나 됩니까? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

우선은 우리나라 주택 수가 한 1596만 호, 1600만 가구 정도 있습니다. 그중에 개인이 갖고 있는 게 1469만 호니까 한 86% 정도는, 84%는 자기 지분을 갖고 있어요. 집을 소유하고 있는 거죠. 거기에 이제 다주택자들이 1237만 가구가 1주택자예요. 그리고 2주택자가 183만 명 그리고 이제 3주택자가 29만 7천 명. 그런데 오히려 5주택 이상이 11만 7천 명으로 더 많아요. 그리고 다 합치면 이번 정부에 2채 이상 주택을 갖고 있는 다주택자가 전체 주택의 15.8%인 232만 명이나 됩니다. 그러니까 한 가구씩 갖고 있어도 232만 채라는 거예요. 

[앵커] 

저분들이 한 가구 이상 가지고 있다. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

그런데 이게 이 3주택 4주택 5주택도 있잖아요. 그러면 한 약 300만 호 정도 가까이, 273만 호 이상 다주택자가 쥐고 있지 않나. 이 주택에는 이제 비아파트 부분의 다세대나 연립을 통째로 갖고 있는 사람들도 있고요, 또 임대사업자 내는 사람들도 있죠. 

[앵커] 

그렇군요. 그러면 저 사람들이 집을 팔 때 양도세를 깎아준다고 하는데 양도세 면제 혜택, 중과 유예 혜택을 받으려면 조건이 필요한 거죠? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

일단 2년 이상 보유하고 있어야 합니다. 그 미만 되면 1년이면 70%, 2년 미만은 60%의 양도세를 내야 하고요 규제 지역에 있어야 됩니다. 비규제 지역은 양도세 중과세가 없으니까요. 조정대상지역 이상에 있는 아파트 또는 주택으로서 2년 이상 가지고 있으면 혜택을 받을 수 있고요 3년 이상 넘으면 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 

[앵커] 

장기보유특별공제가 어느 정도나 됩니까? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

기간별로 되니까 80%까지니까요. 그러니까 1가구 2주택일 경우에 2년이 딱 지나면 지금 현재 규제 지역에서는 양도세율 최고세율은 45%에 20%가 가산됩니다. 그러면 65%가 되죠. 거기에 이제 지방세가 포함됩니다. 그러면 71.5%인데 이게 45%로 내려오니까 굉장히 혜택을 많이 보죠. 예를 들면 20억 원짜리 아파트를 8억에 샀다면 12억이 차이가 나죠. 그러면 지금 75%를 적용하게 되면 약 한 9억 1500 정도가 세금이에요. 그런데 이게 면제가 되고 45%를 적용하게 되면 5억 2천밖에 안 됩니다. 그러니까 3억 9천 정도 이상 절세할 수 있으니까 한 4억 정도가 적죠. 엄청나죠, 

[앵커] 

만약 이분에게 장기보유특별공제 혜택까지 주어진다면? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

올해 십 년 정도 갖고 있었다. 그러면 이 나온 세율이 또 역시 80%까지 감면됩니다, 문제는 이번에 양도세 중과세를 이제 일 년간 유예하잖아요. 유예하는데 이럴 때 과연 주택이 주택 시장 어떻게 될 것이냐, 문제가 하나 있습니다. 이게 2017년도 12월 13일 문재인 정부가 임대주택 등록 활성화 방안으로 임대주택 등록을 활성화시켰잖아요. 이때 이제 4년, 8년짜리 임대주택 기간이 있어요. 4년 정도는 금년도에 끝나는 게 있을 겁니다. 그런데 8년은 아직도 임대 기간이잖아요. 임대 기간 내에는 매각할 수가 없습니다. 그런데 상당히 다주택자가 임대사업자 등록을 많이 냈을 거라고 봐요, 저는. 그러니까 정부가 생각하는 것처럼 다주택자의 양도세 중과를 한다고 해서 매물이 생각만큼 많이 쏟아져 나오지 못할 수도 있습니다. 

[앵커] 

제가 궁금한 게 지금 그겁니다. 정말 다주택자 양도세 중과 유예를 할 경우에 도대체 시장에 매물이 얼마나 나올 거냐. 그런데 지금 교수님은 임대사업자로 등록한 분들이 많을 것이다. 그건 4년짜리밖에 적용이 현재 안 된다? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

그리고 만약에 이제 4년도 안 끝난 사람도 있을 수 있고요. 그 이후에 하는 사람도 있으니까 그분들은 임대 기간에는 매각할 수가 없고요 임대 사업자에게만 매각할 수 있어요. 

[앵커] 

임대 사업자끼리 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

그런데 임대 사업자는 혜택이 없잖아요. 그렇다면 일반 매각 물건이 시청자분들이 생각하는 것보다 적게 나올 가능성이 있습니다. 임대 사업자를 내지 않은 다주택자나 또는 임대 기간이 끝난 다주택자들만 나올 가능성이 있고요. 대개 그리고 또 임대사업자 등록을 한 것들은 비아파트 부분이 많고요. 특히 서울 중심가보다는 교외 지역에 주택을 갖고 있을 확률이 있습니다. 물론 지방도 있을 수 있죠. 그래서 매물이 수요자가 원하는 지역도 가격이 많이 나가는 지역은 일부일 거고 그 외에 교외 지역이 많을 가능성이 있습니다. 

[앵커] 

그러면 수요자들이 원하는 곳에 조금 매물이 많이 나와서 시장을 안정시키는 효과를 기대하고 이번 조치가 시행이 될 텐데. 그 기대 효과를 교수님이 그렇게 높지 않게 보십니까? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

저는 그렇게 많지 않을 거라고 보입니다. 단지 이제 다주택자가 발 빠르게 팔 수 있다면 6월 이전에 매각을 할 경우에는 재산세를 면제받을 수 있잖아요. 그 부분은, 재산세가 6월 1일 기준입니다. 그래서 7월과 9월에 재산세가 부과되고 또 6월 1일 기준으로 종합부동산세가 과세됩니다. 그런데 규제 지역에서 양도세 완화는 있지만 종합부동산세 완화는 지금 얘기가 없잖아요. 종합부동산세는 1가구 2주택, 3주택자에게 아주 중과세가 되거든요. 

[앵커] 

지금 다주택자 종합부동산세 완화는 없죠? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

아직 없습니다. 1주택자도 아직 안 만졌습니다. 사후에 주택 수에 관계없이 가격으로 고가 주택을 따져서 세금을 물리는 게 어떻겠는가, 이게 논란이 있는 겁니다. 아직은 종합부동산세에 대해서는 윤석열 정부가 출범 이후에 아마 얘기하지 않겠나. 

[앵커] 

만약에 2주택자라면 종부세 기준 1인, 6월 1일 이전에 팔면 다주택자 종부세 무거운 세금에서 벗어나고 한 주택자로 되니까 그건 유리하잖습니까. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

그래서 내는 과정에 물건을 내놓는 과정에 잔금 기일이나 등기 기일이니까 5월 31일까지 팔아야 하니까 시간이 없습니다. 지금. 그런데 이제 그렇게 되면 금년도 그렇고 이게 1년이잖아요. 내년 5월 31일 이전에만 팔면 내년 5월 10일이죠. 10일 전에만 팔면 세금은 한 번은 내더라도 그다음에 피해 갈 수 있죠. 

[앵커] 

당장 그러니까 매물이 많이 나올 것으로 기대하기는 조금 어렵지 않나, 교수님 설명 듣고 보니까 그러네요. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

거기에다가 재산세를 완화한다고 그러잖아요. 지금 서울시도 재산세와 종합부동산세를 합산해서 중장기적으로 과세해야 되지 않느냐. 그 얘기가 오가고 있고요. 또 다주택자들이 고가 주택이 종합부동산세는 금액에 관계없이 5평, 6평짜리를 갖고 있어도 1가구 2주택자도 중과세가 되거든요. 

[앵커] 

주택 수로만 따지자면. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

이걸 이제 금액으로 따지자는 얘기도 있기 때문에 이게 결정 나게 되면 오히려 재산세가 좀 낮아질 거 아닙니까. 그러면 다주택자가 또 집을 매도 안 할 가능성도 있습니다. 

[앵커] 

그러니까요. 양도세 중과 유예 조치라는 게 다주택자들의 집을 팔라는 신호인데 보유세를 안 낮출 것 같으면 그 신호가 무력화되는 거 아니에요. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

그렇죠. 그래서 이제 양도세 중과세부터 먼저 내놓은 겁니다. 그리고 당장은 이제 재산세에 대해서는 아마 인수위가 끝났지만 tf팀에서 올해 금년도에 재산세가 공시가격이 너무 많이 올랐잖아요. 지금 19%나 올랐습니다. 서울은. 너무 많이 올랐기 때문에 세금이 많이 나오는 걸 완화시키기 위해서 2020년도로 돌아가서 적용하겠다. 공시가격에다가 공정시장가액 비율을 낮추겠다는 겁니다. 지금 세율을 낮추는 건 법을 바꿔야 되니까 안 되잖아요. 그런데 공정시장가액 비율을 낮추거나 올리는 것은 대통령이 할 수 있습니다. 그걸로 낮춰서 지금 뭐랄까 세금을 완화시키는 그런 쪽으로 아마 방향을 잡고 있는 것 같습니다. 

[앵커] 

그런 방향은 공정시장가액비율을 낮추는 방향을 검토하는 단계. 아직 공식적으로 확정된 건 아닙니다. 다만 공시지가는 1년 전 것만 적용하는 건 확정이 됐고요. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

그래서 이게 이제 논란이 되고 있는 겁니다. 지금. 

[앵커] 

그러면 만약에 다주택자 양도세 중과 유예 조치로 일부 매물이 나올 경우에 서울 외곽 수도권 외곽에만 나와서 결국은 좋은 동네, 수요자들이 원하는 동네 한 채, 이른바 똘똘한 한 채 소유 현상만....

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

점점 가속화될 가능성이 있죠. 2020년도 5월 말 기준으로 국토교통부 자료를 보면 그 뒤로는 발표를 안 했어요. 임대 사업자로 등록한 가구 수가 160만 6천 가구나 됩니다. 전국에. 굉장히 많죠. 아까 제가 다주택자 수가 232만 명이라고 했잖아요. 그러면 절반도 넘죠. 절반 넘게 이미 임대사업자 등록을 했다는 얘기입니다. 그러면 이렇게 이제 다주택자에 대해서 중과세를 유예해 주게 되면 이게 없어지는 게 아니고 유예잖아요. 일 년, 그러면 일 년 지나고 나면 다시 중과세가 될 거 아닙니까. 세율 조정하기 전에는. 그렇다면 다주택자가 이때 이 집을 매도할 수 있다면 매도해서 정말 똘똘한 집 한 채로 몰려갈 가능성이 높아요. 그리고 이제 특히 가구 1주택에 대해서는 재산세나 종합부동산세도 완화하려고 하고 있거든요. 윤석열 정부가. 그렇다면 이게 좀 더 가속화되지 않겠나 하는 생각이 듭니다. 

[앵커] 

왜냐하면 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 시장 가격의 흐름을 바꿔놓는 기폭제가 될 수 있을까 시장의 관심이 높았거든요. 지금 현재 높은 상태인데. 교수님 말씀 들어보면 그렇게 기대하기에는 무리 아닌가 이런 생각도 좀 들어요. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

거기에 금리가 지금 계속 오르고 있잖아요. 금리가 계속 오르면 무주택자나 또는 차입해서 주택을 레버리지 효과로 사는 사람들은 부담 가서 구매력이 떨어집니다. 

[앵커] 

팔고 싶어도 살 사람이 없으니까. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

단지 여기에 이제 이번 윤석열 정부가 들어서면서 재건축 재개발 규제 완화라든지 여러 가지 호재는 있습니다. 근데 분명하게 여러 가지 호재가 있더라도 돈줄이 막히면 또 금리가 올라가면 시장은 안정화될 수밖에 없습니다. 

[앵커] 

그러니까 매물이 나와도 사는 수요가 또 강하지 않으면 팔리기도 어려운 그런 측면이 있네요. 양도세 중과 얘기는 여기까지 하고요. 지금 관심이 많은 게 1기 신도시 특별법입니다. 1기 신도시 재정비를 위한 특별법 얘기가 있던데요. 특별법을 어떻게 하겠다는 건지 특별법 때문에 형평에 문제가 있다. 이런 불만도 있던데 지금 상황이 어떻습니까? 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

인수위에서는 1기 신도시 특별법은 조속히 만들겠다고 하는 게 아닙니다. 그런데 그러면서 용적률도 대폭 상승시켜서 신도시에 10만 가구 이상의 주택을 공급하겠다고 하는 거거든요. 1기 신도시가 분당을 비롯해서 5개 신도시입니다. 분당과 일산은 평균 용적률이 160% ~ 180%밖에 안 됩니다. 낮은 편이죠. 나머지 중동이나 삼봉이나 또는 평촌은 200%가 넘습니다. 그래서 분당이나 일산 같은 경우는 용적률을 50%, 100% 올릴 수 있습니다. 일각에서는 500% 얘기도 하는데 500% 올리려면 지금 현재 주거지역이 3종 주거지역까지 있거든요. 수도권 정비계획법상 과밀억제권역에 속하는 대부분의 서울 지역은 주거지역이 1종, 2종, 3종으로 나누어져서 3종 주거지역이 돼도 250%입니다. 법으로는 300%까지 가능합니다. 국토이용관리법상. 근데 이게 250%인데. 250%를 300% 이상 500%를 주려면 준주거지역으로 용도가 변경되거나 아니면은 별도로 4종 주거지역을 만들어야 되는 문제가 나와요. 그래서 이게 시간이 걸릴 것 같고요. 제 개인적인 생각은 인수위에서도 그런 얘기를 했는데 분당이 지금 9만 8천 가구가 삽니다. 9만 8천 명이 삽니다. 그러면 그 9만 8천 가구가 사는 그 동네가 만약에 우후죽순식으로 재건축이 된다면 기존의 도시기반시설, 상하수도나 전기나 또는 오페수 시설이 10만 명 정도가 쓸 수 있는 기반시설일 거예요. 그런데 이게 갑작스럽게 세대수가 늘어나면 문제가 되니까 그 도시 기반시설을 비롯한 도시 기본계획을 다시 짠 다음에 진행하는 게 맞다고 봐요, 저는. 

[앵커] 

도시 기본 계획을 새로 짜야만 된다. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

그러면 시간이 좀 걸리지 않겠나. 지금 일각에서는 1기 신도시 분들이 선거용으로 완화해준다고 해놓고 왜 안 하느냐고 그러는데 너무 조급한 거 아니냐, 아직 대통령 취임도 안 했거든요. 취임하시고 나면 TF팀을 구성하더라도 빠른 시일 내에 도시가 확산되면 어느 정도 그게 필요한지를 잡고 거기에서 단지별로 특성에 따라서 어디는 50% 어디는 100% 어디는 150% 이렇게 용적률을 배분해서 건물 재건축을 할 수 있도록 해야 되고요. 두 번째 문제는 재건축하게 되면 이사를 가야 되지 않습니까. 

[앵커] 

많은 수가 이사를 가겠네요. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

그러면 이주를 하게 되면 동시에 이주하게 되면 임대료가 올라가게 됩니다. 임대료가 올라가게 되면 결국에는 수준이 높아져서 가격을 또 밀고 올라가요. 그래서 이주 대책도 있어야 됩니다. 그게 이제 또 가장 큰 관건이고요. 마지막 한 가지는 이제 형평성 문제입니다. 어디는 100% 어디는 오십 프로고 어디는 되고 안 된다는 얘기 때문에.

[앵커] 

여기만 왜 특별법이냐 이렇게 불만을 표시하는 거죠. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

제도 역시도 개인적인 생각으로는 도시 및 주환경 정비법을 바꿔서 기본 틀로 어느 일정 기간이 지나면 안전진단을 완화해 주고 재건축을 할 수 있도록 해야 하는데 1기 신도시 특별부를 만들면 차차기 대통령은 2기 신도시 법도 만들까요? 이런 문제가 나올 수 있단 말이죠. 그래서 그런 문제들이 산적해 있기 때문에 아마 시장 환경을 보고 또 주민들의 의견도 충분히 들어서 조금 연차적으로 시작해야 되지 않나. 윤석열 정부가 또 취임한다 하더라도 오 년 내에 사업을 추진해서 끝나지 않아요. 사업을 추진할 수 있는 기반시설 정도, 조합 인가를 받거나 사업 인가 정도 받을 정도고요. 이후에 이제 이주를 하면서 착공해서 적어도 다음 차기 정부의 입주 물량이 나오지 않겠나하는 생각이 들어요. 빨라도. 

[앵커] 

도시 기본계획을 세로 세워야 되고 이주 대책도 마련해야 되고. 아까 상대적으로 용적률이 높은 중동 3번 역시 그런 절차를 밟아야 됩니까? 그 동네도. 

[권대중 명지대 부동산학과 교수] 

거기는 이미 용적률이 200%가 높기 때문에 증가되는 용적률이 이제 어느 정도인지 모르지만 제 생각에는 뭐 100% 이상 못 들어갈 것 같아요. 이미 한 15층, 20층, 25층도 있거든요. 그래서 단지별로 좀 차이가 있겠지만 너무 과밀하게 짓는 것도 문제가 있을 수 있어요. 물론 동지 토지가 없기 때문에 고밀로 개발하거나 또는 콤팩트 시티를 개발해서 공급하는 건 좋은데 지역마다 특성을 살려서 사업을 추진해야 한다고 봐요. 

[앵커] 

잘 알겠습니다. 다주택자 양도세 중과 완화 조치 그리고 1기 신도시 재정비 문제 얘기 잘 들었습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다. 고맙습니다.

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