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[이슈]보금자리주택 증시는 '전약후강' .. 부동산은 '상저하고' .. 채권은 '짝수법칙'

2012 재테크 .. 증시·부동산·금리 기상도는

[중앙일보 손해용.노진호.박일한.황정일.한애란]

증시

경기가 어렵다고 투자에 손을 놓고 있으란 법은 없다. 오히려 과거 위기상황을 돌아보면 암울한 기운이 만연해 있을 때일수록 좋은 기회가 숨어 있다. 다만 그게 무엇인지, 과연 언제쯤에나 바닥을 칠 것인지를 알기가 어려울 뿐이다. 부동산, 주식, 채권과 예금. 주요 분야별로 올해의 투자 기회를 꼽아봤다. 부동산은 세종시나 혁신도시의 오피스텔, 주식은 정보기술(IT) 업종, 채권은 고금리 회사채나 신흥국가 국채가 관심 종목으로 꼽혔다. 4%대 중반 금리의 특판예금도 챙겨둘 만하다.

주요 증권사는 올해 코스피지수가 1692~2248 선에서 움직일 것으로 전망했다. 지난달 30일 본지가 한국투자·미래에셋·삼성증권 등 10개 증권사가 내놓은 증시 전망을 취합한 결과다. 상반기에는 부진하지만 하반기로 갈수록 힘을 받는 '전약후강'의 장세 예상이 많았다.

 증권사가 전망한 올해 평균 코스피지수의 저점과 고점은 지난해 주가 움직임과 비슷한 수준이다. 하지만 증권사별로 간극은 컸다. 상단을 가장 높게 잡은 동양증권과 가장 낮게 잡은 대우증권의 차이는 무려 800포인트였다. 특히 대우증권은 내년 증시가 최악의 경우 1600선 아래로 내려갈 수도 있을 것으로 봤다. 유럽 재정위기 등 글로벌 불확실성이 여전하다는 게 이유다. 대우증권 구자용 리서치센터장은 "통계를 보면 선거를 앞두고 증시가 오른 경우보다는 내린 경우가 많았다"며 "선거로 증시가 오를 것이라는 기대는 하지 않는 것이 좋다"고 말했다.

 반면에 우리투자·대신증권 등은 올해 증시를 비교적 낙관적으로 봤다. 예상지수는 1800~2300. 우리투자증권 강현철 투자전략팀장은 "유럽 재정위기는 1분기까지 이어지겠지만 영향력은 점차 축소될 것"이라며 "최근 미국 경기지표가 괜찮고, 경기 회복 기미가 나타나고 있다는 점이 긍정적"이라고 밝혔다.

 올해 지수 흐름은 대부분의 증권사가 전약후강의 형태를 예상했다. 유럽 위기 확산과 경제 성장 둔화로 상반기에는 주가 조정이 이어지다가 주요국 정부의 정책대응이 가시화되는 2~3분기에는 주가 상승이 예상된다는 것이다. 다만 대신증권과 우리투자증권은 반대로 '전강후약'을 전망했다. 내년 상반기 주요국이 경기부양책을 펼치면서 증시가 상승 흐름을 타다가 이후 유럽 재정위기 재부각으로 상승동력을 잃는다는 것이 이들 증권사의 분석이다.

 올해 기대되는 업종으로는 정보기술(IT)이 첫손에 꼽혔다. 모바일 컴퓨터에 대한 관심이 높아지는 가운데 수출과 내수에서 견고한 성장이 예상된다는 것이다. 한국투자증권 유주형 연구원은 "업종별로 비교할 때 IT의 평가가치 매력이 가장 높다"고 분석했다. 또 자동차 업종도 아시아의 내수 성장 등을 토대로 안정된 실적으로 보여줄 것으로 기대됐다. 삼성증권 김성봉 연구원은 "주가가 내려왔을 때에는 IT·자동차·화학·은행 등 경기에 민감한 업종의 비중을 늘리고, 주가가 많이 오르면 경기방어주의 비중을 늘리는 유연한 전략이 필요하다"고 조언했다.

 개별 종목으로는 4G 롱텀에볼루션(LTE) 기술로 시장 지배력을 넓히고 있는 삼성전자가 가장 많은 증권사의 추천을 받았다. 현대차·기아차·NHN·엔씨소프트 등도 올해 주가가 활기를 띨 것으로 예상됐다.

손해용·노진호 기자 < hysohnjoongang.co.kr >

부동산

올해 부동산 시장에 불확실성이 짙다. 경기 침체 우려 등의 영향으로 시장이 전체적으로 활기를 띠기 쉽지 않을 것이란 전망이 많다. 하지만 투자성이 암울한 것만은 아니다. 어려울 때가 기회가 될 수 있는 것이다.

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 ◆기존 주택=수도권은 침체, 지방은 상승세가 이어질 가능성이 크다. 주택산업연구원은 올해 서울 수도권 집값은 1~2% 오르고 지방 주택 가격은 7~8% 정도 뛸 것으로 전망했다. 주택산업연구원 김덕례 연구위원은 "유럽 재정위기, 정부 정책에 대한 불확실성 등으로 매수심리는 계속 위축될 것"이라고 예상했다.

 이런 가운데 주택 크기별로 전망이 엇갈린다. 수요가 많은 소형 주택의 인기는 계속되는 반면, 중대형은 여전히 미분양이 많고 가격이 비싸 하락세를 이어갈 것으로 예상된다. 대우증권 김재언 부동산팀장은 "전반적인 침체가 예상되므로 올해는 투자 목적으로 기존 주택시장에 접근해선 위험하다"고 말했다. 나비에셋 곽창석 사장은 "2~3인 가구가 머물 수 있는 역세권 중소형 아파트를 노릴 만하다"고 말했다.

 ◆신규 분양=기존 주택과 마찬가지로 수도권은 인기지역과 일부 단지를 제외하고는 고전할 전망이다. 미분양 주택이 적지 않은 데다 집값 전망이 불투명하기 때문이다. 값싼 보금자리주택도 수도권을 중심으로 대거 분양된다.

 반면에 지방은 세종시 등 개발 호재가 많은 지역을 중심으로 활기를 띨 것으로 예상된다. 다만 상승폭은 조금 누그러질 것이란 관측이 많다. 전문가들은 인기를 이어갈 지역으로 세종시 등 충청권과 각 지역 혁신도시 등을 꼽는다. 정부 청사 및 관공서 이전이 시작돼 주택 수요가 늘 것으로 예상되기 때문이다. 신한은행 이남수 팀장은 "수도권에서는 주택 수요가 많은 도심 재개발·재건축 물량을, 지방에서는 세종시·혁신도시 위주로 공략할 만하다"고 말했다.

 ◆재개발·재건축=낙관적인 전망을 하기 어렵다. 대외 경제 여건이 좋지 않고 기존 주택시장이 침체돼서다. 재개발·재건축은 투자수요가 많은데 투자심리가 얼어붙어 있어 시장 활성화가 어려울 것으로 보인다. 이런 가운데서도 최근 일반분양이 늘어나게 된 서울 송파구 가락시영처럼 개발호재가 확실하고 사업 추진이 빠른 단지는 투자성이 괜찮을 것으로 전문가들은 보고 있다. 국민은행 박합수 부동산팀장은 "개발계획이 확정된 강남구 개포지구는 현재 2006년 10월 최고점의 70%로 떨어져 싸게 살 수 있는 기회"라고 말했다.

 ◆임대수익형=오피스텔·도시형 생활주택 등 소형 주거시설의 인기는 계속 이어질 전망이다. 고정수익을 얻을 수 있는 안정자산에 대한 선호도가 높아지고 있어서다. 1~2인 가구 증가 등으로 수요도 탄탄하다. 1채만 임대해도 세제혜택을 누릴 수 있는 등 투자여건도 좋아지고 있다.

 문제는 최근 공급이 지나치게 늘어나고 분양가가 높아지고 있다는 점이다. 투모컨설팅 강공석 사장은 "공급이 몰린 지역은 공실이 발생할 수 있고 임대료 수준도 예상보다 낮아질 수 있으므로 피하는 게 좋다"고 조언했다.

 세종시나 혁신도시 등은 유망할 것으로 보인다. 올해부터 공공기관 이전이 본격화하면서 임대수요가 늘어날 것이기 때문이다.

박일한·황정일 기자 < jumpcutjoongang.co.kr >

채권·예금

채권시장은 짝수해마다 수익률이 좋았다. 1990년대 말 외환위기 이후부터 쭉 그래왔다. 최근에도 2008년(10.14%)과 2010년(7.39%)이 2009년(4.34%)이나 2011년(5.38%)보다 채권 수익률(KIS종합채권지수 기준)이 높았다. 경기나 주식시장엔 꼭 들어맞진 않는 2년 주기설이 채권시장엔 묘하게도 잘 들어맞았다.

 2012년에도 이 법칙이 통할까. 우선 전문가 설문조사에선 채권 투자 비중을 새해엔 늘려야 한다는 응답(14명)이 줄이라는 쪽(7명)보다 많았다. 특히 '상저하고'의 경기 흐름을 예상한다면 상반기에 채권투자를 노리라는 조언이다. 전통적으로 채권은 경기 침체 국면에 높은 수익을 올리는 금융상품이다.

 국민은행 목동PB센터 공성률 PB는 "한국은행이 상반기 중 금리를 한 번쯤 내릴 가능성이 있다"며 "채권 값 상승(금리 하락)을 노리고 채권형 펀드에 투자한다면 예금 이상의 수익률을 기대할 만하다"고 말했다. 표면금리를 보고 채권을 사서 만기까지 가지고 있기보다는 금리 하락기에 단기로 투자하라는 뜻이다. SK증권 염상훈 연구원은 좀 더 공격적인 제안을 했다. "주식에 투자하듯이 위험을 감수하고 금리가 높은 A-등급 건설사 회사채에 투자하는 것도 방법"이라고 말했다. SK증권 분석에 따르면 실제로 개인투자자는 금리가 늦은 국공채보다는 회사채에, 그것도 신용등급이 낮더라도 고금리 회사채를 선호하는 편이다.

 금융자산이 많다면 해외 채권에도 눈을 돌리라는 조언도 나온다. 외환은행 양재혁 PB팀장은 "경제 성장세가 견조한 신흥국가의 경우 국채 금리가 높을 뿐만 아니라 통화 강세로 인한 환차익도 노릴 수 있다"고 말했다. 2012년 중·하반기 이후 세계 금융위기가 어느 정도 잦아들면 달러가 약세로 돌아서지 않겠느냐는 전망이다. 그가 예로 든 건 2011년 한 해 글로벌 채권시장에서 큰 인기를 모았던 인도네시아 국채다. 만기 3년물 금리가 연 7%대로, 실제 투자자가 손에 쥐는 수익률은 루피화 환율에 따라 달라진다.

 하지만 새해 경기 전망을 좀 더 어둡게 보는 일부 전문가는 여전히 금융자산의 40~60%는 은행 예금에 둘 것을 조언한다. 유럽 위기가 생각보다 오래 갈 수 있는 만큼 일정 부분은 안전한 자산에 넣어두라는 것이다. 하나은행 방배서래골드클럽 이태훈 PB는 "좋은 투자 기회가 찾아오면 그때 일부 인출하더라도 일단은 예금에 두고 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

 정기예금에 가입한다면 최근 일부 은행이 특판 형태로 내놓은 4%대 중반 이자율의 상품을 이용할 만하다.

한애란 기자 < aeyanijoongang.co.kr >

'2012 재테크 어떻게' 설문 응답자

◆은행

▶IBK기업은행 PB고객부 임상빈 팀장 ▶KB국민은행 목동PB센터 공성률 팀장▶NH농협 강남PB센터장 박운목 ▶하나은행 방배서래골드클럽 이태훈 PB팀장 ▶산업은행 서초개인금융지점 박금영 지점장 ▶신한은행 PB여의도센터 장재원 팀장 ▶씨티은행 씨티프라이빗뱅크 한국 정복기 대표 ▶외환은행 영업부WMC PB팀장 양재혁 ▶우리은행 투체어스 대치중앙센터 이상도 PB 팀장 ▶HSBC은행 서초지점 김호범 이사 ▶SC제일은행 광화문센터 유정훈 부장(이상 11명)

◆부동산

▶대우증권 PB컨설팅부 김재언 부동산팀장 ▶우리투자증권 양해근 부동산팀장▶KB국민은행 박원갑 부동산수석팀장 ▶주택산업연구원 김덕례 연구위원 ▶나비에셋 곽창석 대표(이상 5명)

◆증권

▶한국투자증권 박진환 WM컨설팅부장 ▶우리투자증권 김정환 자산관리컨설팅부장 ▶신한금융투자 최창호 투자전략부장 ▶삼성투자증권 조완제 투자컨설팅팀장 ▶동양증권 김주형 투자전략팀장 ▶미래에셋증권 조성식 투자전략팀 이사 ▶제로인 이은경 연구원 ▶대우증권 조정익 투자컨설팅팀장 ▶하나대투증권 조용현 투자전략부 팀장 ▶에프앤가이드 이연주 연구원(이상 10명)

◆보험

▶교보생명 김경석 노블리에센터장 ▶대한생명 경제연구원 최성환 상무 ▶삼성생명 강남 FP 박현식 ▶삼성화재 FP센터 김동희 센터장 ▶현대해상 자산운용담당 황인관 상무(이상 5명)

▶손해용 기자의 블로그 http://blog.joinsmsn.com/ysohn/

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