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[이슈]양도세 감면 연장 지방 주택공시가격 20~30% 상승, 왜 올랐나?

전세수요의 매매수요 전환·공급부족에 따른 수요우위 시장 영향, 향후 전망은 불투명
머니투데이 | 이군호 기자 | 입력 2012.04.30 06:01 | 수정 2012.04.30 06:01

[머니투데이 이군호기자][전세수요의 매매수요 전환·공급부족에 따른 수요우위 시장 영향, 향후 전망은 불투명]

부동산시장 침체 영향으로 수도권 공동주택 공시가격이 하락하고 있지만 지방 공동주택의 공시가격은 20~30% 상승하는 상반된 현상을 보이고 있다.

지방의 경우 최근 2년간 전세가격이 급등하면서 임대수요가 매매수요로 급격히 전환된 데다 주택공급 부족과 국지적 개발호재가 맞물리면서 공시가격에 반영됐다는 분석이다.

다만 앞으로 지방 주택경기 전망은 다소 부정적이다. 2년 가까이 활황세로 공급 부족에서 공급 과잉현상으로 바뀔 조짐이다. 특히 혁신도시에 주택이 본격적으로 공급되면 하락세로 전환될 수밖에 없다는 지적이다.

↑전년대비 전국 공동주택 공시가격 변동률

◇지방 주택 공시가격 왜 올랐나?

=전국 공동주택 공시가격은 지난해보다 4.3%포인트 상승했다. 서울(-0.3%) 인천(-2.1%) 등 수도권은 하락세를 면치 못했지만 경남(22.9%) 전북(21.0%) 울산(19.7%) 등 지방 광역시도는 급등세를 보였다. 시·군·구 중에서는 경남 함안(37.2%) 경남 창원·마산·합포(33.6%) 경남 창원·진해(31.2%)가 높은 상승률을 기록했다.

이처럼 지방 주택가격이 상승한 것은 전세수요의 매매수요 전환, 주택공급 부족에 따른 수요우위 시장, 세종시·혁신도시 등 각종 개발호재가 맞물렸기 때문으로 분석됐다.

즉 2010년부터 전세가격이 상승하면서 지방 시·도의 경우 매매가대비 전세가 비율이 80%를 넘어서자 전세수요가 매매수요로 전환되면서 수요가 공급을 앞질렀다는 분석이다. 여기에 2007년 분양가상한제 이후 주택공급이 중단되면서 2010년부터 공급우위 시장이 수요우위 시장으로 바뀌면서 가격이 올랐다.

각종 개발호재도 가격 상승에 한몫했다. 경남은 통합 창원시의 출범 효과, KTX 개통 등 교통체계 개선, 산업단지 및 공장신설 등의 영향으로 주택수요가 증가했다. 전북은 새만금 개발사업과 인근 공장입주 등에 따른 인구유입 영향으로 주택수요가 늘었고, 강원은 평창동계올림픽 유치에 따른 사회간접자본(SOC) 증가 기대감과 공급부족에 따른 수급 불균형이 가격 상승에 영향을 끼쳤다.

에이플러스리얼티 조민이 리서치팀장은 "양도세 감면 연장과 개발호재 등의 영향보다는 전세가격 상승에 따른 매매수요 전환과 주택공급 부족 여파가 2010년 후반부터 시작된 지방 주택가격 상승의 원인"이라고 분석했다.

◇향후 지방 주택시장 전망은?

=지방 주택가격이 2년째 상승하고 있지만 앞으로 지속되기는 어려울 것으로 전망이 나오고 있다. 공급부족 현상에 따른 수요우위 시장에서 신규 아파트 공급이 확대로 인한 공급우위 균형시장으로 전환되고 있기 때문이다.

공급이 넘치고 있다는 통계도 포착되고 있다. 국토해양부가 발표한 지난 3월 기준 전국 미분양아파트 현황에 따르면 부산 미분양아파트는 4191가구로 전달에 비해 221가구가 늘었다. 광주도 2월 말에 비해 40% 급증한 1142가구가 미분양으로 남아있고 광역시를 제외한 지방 미분양아파트는 1월 694가구, 2월 999가구로 늘더니 3월에는 1000가구를 넘어섰다.

강민석 KB금융지주 경영연구소 부동산연구팀장은 "주택시장의 경우 경기가 좋아지면 공급이 늘면서 공급 포화현상이 항상 따라 온다"며 "지역별로 상황이 다르기 때문에 지방 모두가 경기가 꺾인다고 볼 수는 없지만 공급부족이 해소된 만큼 싸이클상 하락세로 반전할 가능성이 높다"고 전망했다.

특히 정부의 서울 강남3구를 타깃으로 한 부동산활성화대책이 지방 주택경기 상승세를 부추길 가능성은 낮다는 게 전문가들의 분석이다. 강 팀장은 "서울 강남3구 가격이 상승하면 수도권으로 옮겨가는 반면 지방은 하락세를 면치 못했다"며 "현 부동산시장 상황을 봤을 때 지방 투자수요가 부동산대책을 염두에 두고 강남3구에 투자하기는 어려워 지방 주택가격 상승세를 부추기지는 않을 것"이라고 말했다.

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머니투데이 이군호기자 guno@

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