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[이슈]04.23 미분양 해소 대책 8·29대책..부동산 재테크 5가지 궁금증

① DTI 폐지로 대출 얼마나 늘까5억 아파트 살때 1억7천만원→2억5천만원

8·29 부동산대책의 핵심은 총부채상환비율(DTI) 규제 폐지다. 무주택자 또는 1주택자가 강남 3구가 아닌 지역에서 9억원 이하 집을 살 경우 DTI 규제를 적용받지 않고 대출을 받는 것이 가능해진다. 물론 주택담보인정비율(LTV) 적용은 이전처럼 받게 되고 은행에서 자체적으로 차입자 소득과 상환능력을 고려해 대출금을 산정하게 되지만 대출금이 이전보다 늘어나는 것은 확실하다. LTV는 투기지역 40%, 수도권 50%, 기타지역 60%가 적용된다.

대책의 적용시한은 내년 3월 말까지로, 이는 매수자의 대출신청일 시점 기준이다. 따라서 매매계약과 자금 조달을 추진하면 2011년 3월 말까지 대출을 신청해야 한다.

은행권에서는 지난 2일부터 DTI 규제 완화에 필요한 전산실무작업을 마무리하고 제도 시행에 들어갔다. 이는 당초 9월 중순으로 예정됐던 시행 계획보다 열흘가량 앞당겨진 것이다.

하나은행 관계자는 "신용심사 결과 특별한 결격사유가 없는 한 DTI 한도를 고려하지 않기로 했다"며 "대출 상환 능력이 있다고 판단되면 LTV 한도까지 대출해주고 있다"고 말했다. 다만 각 은행이 소득을 전혀 고려하지 않는 것은 아니다. 내부 평가시스템을 통해 상환능력이 미진하다고 판정하면 대출 가능액에 제한을 둘 수 있다. DTI는 적용되지 않지만 자체 기준을 통해 걸러내는 것이다. 이에 자신이 실제 얼마나 대출을 받을 수 있는지 알기 위해서는 각 은행 대출 담당자들과 상담해야 한다.

상환 능력이 있어 DTI 면제를 받을 경우 주택 실수요자들 대출 가능액은 크게 확대된다. 금융위원회에 따르면 연소득 3000만원인 가구가 5억원짜리 아파트를 매입하기 위해 20년 만기ㆍ연 6% 금리 조건으로 대출을 받을 경우 한도가 종전 1억7000만원에서 2억5000만원으로 8000만원(47%) 늘어난다.

또 연소득 5000만원 가구가 7억원 아파트를 매입할 때는 대출 한도가 2억9000만원에서 3억5000만원으로 6000만원 확대된다.

연소득 7000만원 가구가 9억원 아파트를 매입할 때는 이전 4억1000만원에서 4억5000만원으로 한도가 4000만원 늘어난다. 금융위 관계자는 "9억원 이하 주택에 대해 DTI 규제를 금융사 자율에 맡김에 따라 대출한도가 높아질 가능성이 있다"며 "저소득층일수록 체감 폭이 커질 것"이라고 고 설명했다.

이번 조치로 DTI 한도 초과대출을 받아서 아파트를 취득했으나 기존 주택이 팔리지 않아 일시적으로 2주택자가 되면 2년 안에 처분해야 한다. 만약 기한 내 기존 주택을 처분하지 않는다면 가산금리 부과 등 불이익을 받게 된다.

② 실수요자가 신규주택 사려는데2억 한도내 국민주택기금 이용할만

실거주 용도로 집이 필요한 무주택자나 1주택자라면 8ㆍ29 대책을 통해 내집 마련 혹은 집 갈아타기가 한층 쉬워졌다.

정부가 주택 실수요자들을 대상으로 한 주택자금 지원 폭을 지난 4ㆍ23 대책 당시보다 크게 넓혔기 때문이다. 신규 주택 분양을 받은 자가 소유한 기존 주택을 구입하는 자에 대해 구입자금 지원 요건을 완화함으로써 거래 활성화를 유도한다는 것이 정부 취지다.

이번 대책에 따라 지원 대상 주택이 4ㆍ23대책 당시 나왔던 '신규 주택 입주일을 경과한 자의 소유 주택'에서 '6개월 이내 입주 예정자 소유 주택'까지 넓어졌다.

또 '85㎡ 이하ㆍ6억원 이하'라는 조항 역시 85㎡ 이하라는 요건은 그대로 둔 채 금액 조항은 아예 폐지됐다.

주택 구입자 자격 규정도 완화됐다. 무주택자 혹은 1주택자로 연소득 제한이 부부 합산 4000만원 이하(4ㆍ23 대책)에서 5000만원 이하로 넓어졌다. 단 1주택자는 구입 후 2년 안에 주택 하나를 처분하지 않으면 1%포인트 가산금리가 적용되므로 주의해야 한다.

연소득 현황은 근로소득 원천징수영수증, 급여명세표, 소득금액증명원 등으로 확인하면 된다. 주택 소유 여부는 국토해양부에서 확인이 가능하다. 이 같은 조건을 충족한 기존 주택 구입자는 2억원 한도에서 연 5.2%, 20년 상환 조건으로 국민주택기금에서 돈을 빌릴 수 있다.

만 20세 미만 3자녀 이상 다자녀 가구라면 0.5% 우대금리를 적용받아 4.7%에 자금을 빌려 쓸 수 있다.

다만 강남 3구는 투기 등 우려가 있어 이번 지원 대상에서 제외됐다.

한 시장 관계자는 "8ㆍ29 대책 중 실거주 목적으로 주택 구입자 지원 대상 연소득 한도와 주택가격 한도를 없앤 것은 주목할 만하다"며 "다만 대출 요건을 풀어준 것이 거래 활성화로 직결될지는 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 한다"고 말했다.

③ 전세자금 얼마나 빌릴수 있나수도권 5600만원ㆍ광역시 3500만원

이번 8ㆍ29 대책으로 전세 수요자들이 자금을 마련하기가 이전보다 쉬워질 전망이다. 은행 등 금융권에서 빌릴 수 있는 자금 규모가 커졌고 대출자격도 넓어졌다.

정부는 우선 국민주택기금을 통해 전세자금을 지원하기로 했다. 전세 수요가 많고 시세가 높은 수도권 과밀억제권역은 5600만원, 수도권 기타 지역과 광역시 등은 3500만원, 기타 지역은 2800만원까지 대출이 가능하다. 15년 분할 상환 방식으로 연 2% 저금리가 적용된다.

대출을 받으려면 대출 신청일 현재 가구주를 포함한 가구원 전원이 6개월 이상 무주택인 가구주로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 융자 대상자로 추천을 받아야 한다. 추천을 받으려면 △주변 평균 전세보증금 이하 전세계약 체결자 △가구소득이 최저생계비 2배 이내인 자 등 자격을 갖추면 된다.

대출 적격자라면 국민주택기금을 취급하는 우리ㆍ신한ㆍ기업ㆍ하나은행과 농협에 대출 신청을 하면 된다.

자녀를 3명 이상 둔 다자녀 가구라면 대출폭이 더 넓어진다. 60㎡ 이하ㆍ보증금 8000만원 이하 주택에 거주하고 가구소득이 최저생계비 2배 이내인 3자녀 이상 가구에 대해서는 대출한도가 6300만원까지 높아진다.

주택금융신용보증기금을 통한 전세자금 대출지원도 확대하기로 했다. 현행 '전세금 70%와 연간소득 최대 2.5배 중 적은 금액'에서 '전세금 80%와 연간소득 최대 3배 중 적은 금액'으로 보증한도가 넓어진다. 대상은 연소득 5000만원 이하 가구다.

④ 생애 첫 주택구입자금 대출요건은부부 연소득 4천만원 안넘어야

8ㆍ29 부동산대책 내용 중 무주택자들이 눈여겨 볼 만한 것은 부활한 '생애최초 주택구입자금 대출'이다. 평생 처음 집을 살 때 부족한 돈을 낮은 금리로 빌려주는 이 제도는 2001년과 2005년 도입돼 폭발적인 인기를 끌었다. 당시는 집값 상승기였지만 지금은 하락 기조를 보이고 있어 과거처럼 높은 인기를 끌지는 미지수다.

이번에 도입되는 생애최초 주택구입자금 대출은 다음달부터 내년 3월 말까지 한시적으로 시행된다. 재원은 신규 주택 분양자가 보유한 기존 주택을 구입하는 자에 대한 지원과 생애최초 대출을 합쳐 총 1조원이다.

무주택 가구로, 가구주를 포함해 가구원 모두가 주택을 소유한 적이 없어야 하고 부부 합산 연간 소득이 4000만원 이하여야 한다. 서울 강남 3구가 아닌 지역에 있는 85㎡ 이하ㆍ6억원 이하 주택 구입에 한한다. 이미 준공된 주택이나 사업승인을 받아 건설 중인 주택 모두 해당된다. 가구당 2억원 한도에서 연리 5.2%가 적용된다. 대출기간은 1년 거치 19년 또는 3년 거치 17년으로, 원리금을 균등하게 분할해 상환하면 된다. 매매계약 체결일로부터 소유권 이전등기를 하기 전에 신청하되, 소유권 이전 등기를 했을 때는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내에 신청하면 된다.

전문가들은 시장 상황이 과거와 다른 만큼 집값 전망을 주시하면서 신중히 결정해야 한다고 조언한다. 하지만 금리가 5.5~6%인 모기지론보다 낮은 수준이어서 실수요자나 급매물 구입자라면 활용하는 것이 괜찮다고 전문가들은 입을 모은다.

⑤ 주택 매입해 임대사업 해볼만한가임대소득外 시세차익 고려해야

8ㆍ29 대책에서는 자금 여유가 있는 사람들의 주택 매입을 촉진하기 위해 매입임대 자격요건을 대폭 완화했다.

이번 대책에서는 임대호수를 5호 이상에서 3호 이상으로, 임대기간을 10년 이상에서 7년 이상으로, 취득 시 공시가격을 3억원 이하에서 6억원 이하로 각각 조정하기로 했다. 단 서울을 제외한 수도권에 한해서이며 전용 85㎡ 이하 주택만 적용된다. 또한 3호 이상 주택은 모두 동일 지역에 있어야 한다. 매입임대주택은 양도세 중과 배제, 종합부동산세 비과세, 장기보유특별공제(최고 30%) 적용 등 혜택을 받을 수 있다.

그러나 매입임대의 수익성도 부동산 시장 전망과 흐름을 함께한다. 향후 가격 상승 가능성이 있다면 매입임대 수익률이 높지만 가격이 지금처럼 계속 정체된다면 은행 예금보다 낮은 수익률만 쳐다봐야 하기 때문이다.

월세 수익률이 3%에도 미치지 못하는 수도권 전ㆍ월세 시장에서 매입임대는 향후 시세 차익 가능성 없이는 투자 메리트가 없다고 볼 수 있다.

그렇기 때문에 매입임대를 고려한다면 시세 차익 가능성이 있는 물건에 투자하는 게 필수다. 향후 개발 호재가 있거나 가격 상승력이 있는 지역을 선택해야 하고 급매물을 잡거나 경매로 싼 물건을 낙찰받아 최대한 투자 비용을 낮춰야 한다. 단순히 전월세 가격이 오르는 지역이거나 전세-매매 비율이 높은 지역이라서 선택하기보다는 향후 매매를 고려해 매수에 나서야 하는 것이다.

[김제림 기자 / 심윤희 기자 / 이명진 기자 / 박유연 기자]

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