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[이슈]04.23 미분양 해소 대책 [장용동리포트]추석이후 신규공급 홍수..재차 딥에 빠질수도

< 장용동 논설실장 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰 >

MC 성기영: 뛰는 전세가, 미동도 하지않는 매매가...최근 주택시장의 표정입니다. 그래서 추석 연휴가 지나면 시장이 어떻게 될지에 관심이 집중되고 있습니다. 분양시장은 올들어 최대물량을 준비하는 등 이른 해빙분위기입니다. 한주 부동산 시장을 짚어드립니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.

-아파트 거래 건수가 발표됐죠? 어떤 변화가 있었나요?

▲15일 국토해양부 자료에 따르면 8월중 아파트 거래건수는 3만1천건 수준으로 7월 3만2천건에 비해 감소한 것으로 나타났습니다. 전국의 아파트 거래 건수가 한 달 만에 다시 위축된 것입니다.

특히 지난달 거래 건수는 최근 4년(2006∼2009년)의 같은 달 평균(3만8791건)에 비해 20.1% 적은 것입니다.

전국 아파트 거래량은 지난 4월 4만3975건, 5월 3만2141건, 6월 3만454건으로 3개월 연속 줄어든 뒤 7월 들어 증가했습니다.

지역별로는 서울이 2123건, 수도권 전체는 8091건으로 7월보다 각각 3.7% 감소했지요. 이는 같은 달의 4년 평균보다는 60% 정도 적은 것입니다.

4년의 같은 달 평균과 비교하면 광주(33.8%), 울산(25.7%), 부산(15.6%) 등에서 거래가 활발했던 것으로 나타났습니다.

서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 77㎡는 실거래 가격이 지난 7월 8억3500만∼8억8000만원에서 8월엔 8억4000만∼9억원으로 소폭 상승했고 개포동 개포주공1단지 51㎡는 7월 8억9900만∼9억5000만원에서 8월엔 9억1500만원으로 떨어져 혼조세를 보였습니다.

분당신도시 서현동의 시범현대 130㎡는 7월 7억9000만∼8억1000만원에서 8월엔 7억8000만원으로 하락했고 일산 탄현동 큰마을현대대림 85㎡는 7월 2억3600만∼2억4000만원에서 8월에는 2억2000만∼2억3000만원으로 소폭 하락, 여전히 침체상황이 지속되고 있는 것으로 보입니다.

-추석 이후가 궁금한데요...아마도 모든 청취자들이 그럴 것입니다. 변수들부터 짚어보죠. 정책적으로 뽀족한 대책이 없겠죠?

▲8.29대책이 발표된 후 얼마 지나지 않은 시점이므로 대책 발표에 따른 시장점검은 예상되지만 당분간을 추가대책 없이 시장 변화를 살펴볼 것으로 예상됩니다.다만 장기침체가 지속적으로 이어질 경우, 추가 정책 완화를 고려해 볼 수 있을 것입니다. 대출규제 완화는 전반적으로 풀어놓은 상태이므로 만약 추가대책이 발표된다면 미분양 대책 위주로의 정책 변화가 있을 수 있습니다.

또 연말께 3차지구 보금자리주택 사전예약 실시, 1차지구 본청약을 앞두고 있습니다. 3차지구 사전예약 물량이 얼마 만큼 풀리느냐가 변수로 작용할 가능성 있습니다. 하지만 이미 성남 고등지구 보금자리주택 추진이 난관에 부딪치면서 보금자리주택에 대한 기대감이 약한 상태입니다. 1차지구 본 청약을 앞두고 사전예약 당첨자들 포기가 많을 경우 주택시장에 악영향을 줄 수 있을 것입니다.

-아무래도 금융변수가 크게 작용할 것 같은데요.

▲지난번 금통위에서 9월 기준금리를 동결, 추석 이후 금리인상 압박은 더 심해질 것으로 예상됩니다. 실제로 단행될 여지도 있습니다. 비록 0.25%로 적더라도 실제는 별 영향이 없는데도 심리적으로 금리인상은 주택시장의 대표적인 악재가 되지요. 금리상승 폭이 크지 않다 하더라도 인상 자체만으로 매수심리가 위축될 가능성이 큽니다.

대형개발사업 좌초가 주는 위기감도 커질 것입니다. 용산, 상암, 광교, 판교를 비롯한 수도권 대형 PF사업이 좌초위기를 맞을 경우 주택시장 악영향을 줄 가능성이 큽니다. 건설사들이 지급보증을 서지 않으면서 PF사업에 손을 뗄 경우 그 동안 집값 상승의 원동력이 됐던 만큼 하락의 주요 원인으로 손꼽힐 수 있지요.

-결과적으로 시장이 살아나기는 힘들 것으로 보지않나요.

▲8.29대책으로 실수요자 위주, 급매물 위주로 거래 상황이 8.29대책 이전보다는 나아질 것으로 예상됩니다. DTI규제 완화, 생애 첫 대출, 4.23대책 보완 등 실수요자 위주의 정책이 발표됐기 때문입니다. 자금마련이 이전에 비해서 쉬워진 만큼 가격 부담이 적은 중소형주택 위주의 거래가 늘어날 수 있습니다.특히 집값 상승에 대한 기대가 많이 꺾여 소비자들의 '가격 민감도'가 높아진 상황에서 급매물 위주로 거래가 될 것으로 예상됩니다. 즉 고분양가 아파트나 고가주택에 대한 매수를 꺼릴 것으로 예상됩니다.

10월 재개발.재건축 공공관리제 시행을 앞두고 이달 말까지 각 사업장에서 건설사 선정을 서두르면서 재건축, 재개발 시장의 추진 움직임이 활발해 질 것으로 보입니다. 그러나 이 역시 10월 이후에는 재건축.재개발 관련 추진 사항이 크게 빨라질 것 같지 않아 재건축.재개발 시장이 강남권 일부를 제외하고 불투명한 상황입니다.

-강남권은 어떨까요.

▲재건축 위주의 시장 형성, 개포지구 및 은마아파트 재건축 추진 움직임, 가락시영을 필두로 한 종상향 움직임 등이 변수로 작용할 전망입니다. 재건축 진행 상황이 속도를 내게 될 경우 재건축 위주의 가격 상승이 예상됩니다.8.29대책 때 발표된 다주택자 양도세 감면 연장으로 인해 급매물이 일부 들어간 상태로, 급매물로 인한 가격 하락 즉 강남권 아파트값 급락은 기대하기 어렵습니다.다만 주택시장의 변동성이 커진 만큼 투자수요가 강한 강남권의 경우 시장의 악재와 호재에 따라 단기적인 하락과 상승 사이클을 반복할 수 있지요.

-버블세븐 지역 전망은요.

▲고가주택, 중대형 밀집지역으로 가격 상승 반전을 꾀하기는 어려울 것으로 예상됩니다. 상승기에는 큰 집이 가격 상승을 이끌었으나 현재의 주택시장에서는 이 같은 인식이 깨져버린 상태이므로 매수세 유입이 한정적일 것입니다.하락폭이 큰 지역 중심으로 급매물 위주 거래 일어날 것으로 예상됩니다.강남권 재건축 시장이 살아날 경우 강남권을 제외한 버블세븐 지역 상승할 가능성도 있으나 과거처럼 큰 폭의 상승은 기대하기 어렵지요.

반대로 목동이나 분당 등 강남 대기수요층이 두터운 지역의 거래시장이 살아날 경우 강남 일반아파트 시장 온기가 돌 수 있을 듯 합니다.

상반기 하락 폭이 큰 용인은 점차적으로 입주물량이 감소하고 전세시장 위주로 거래가 진행되면서 시장의 낙폭 규모가 줄어들 것으로 예상되고, 하락폭이 큰 분당, 평촌, 목동 등지도 저가 매수세가 유입될 경우 추가 하락은 기대하기 힘들 것으로 보입니다.참고로 용인 입주물량은 1~9월 1만3401가구였고 오는 10~12월 입주물량은 1만7000가구정도로 이를 것으로 예상됩니다.

-뜨거운 전세시장은 전망은요.

▲전세가격은 중소형 위주로 강세가 예상됩니다. 전세시장의 주요 변수인 입주물량도 추석 이후 줄어들며 상반기 미입주된 아파트 역시 중소형 중심으로 전세수요가 발생하면서 전셋값 회복 단계에 접어들지요. 예를 들면 성북구, 은평구 등이 그렇습니다.

매매시장 불안정으로 집을 사지 않고 전세로 눌러앉는 수요가 늘어나면서 전세물건 희소성이 커졌고 8.29대책에서 전세자금대출과 관련한 규제완화가 발표된 만큼 전셋값 상승 가능성이 큽니다.

서울지역 전셋값 상승은 경기지역에 영향을 줄 수 있어 서울과 인접한 경기지역의 전세가 상승도 연쇄적으로 일어날 가능성 있습니다.

-분양시장 전망은요.

▲8.29대책에 분양관련 핵심사항 빠져있고 추가 규제완화가 어려운 상황입니다. 상반기 잇따른 악재와 여름 비수기로 분양을 미뤄왔던 주택 건설사에게 연내 분양하려면 현실적으로 10월, 11월 밖에 남아있지 않아 이 두 달 동안 분양물량 대거 쏟아질 것으로 예상됩니다.

실제로 보금자리주택 물량을 제외하면 10월 올해 분양물량 최대치인 3만1031가구를 분양할 예정입니다. 추석 이후 판교 호반 주상복합아파트를 비롯해 강남권 재건축, 계약 후 전매가능한 분양아파트의 분양이 스타트를 끊을 것으로 보입니다. 연말에는 강남권 보금자리주택도 예정돼 있습니다.

올 가을 신규분양아파트와 더불어 미분양아파트까지 가세한 치열한 수요자 모시기 전쟁 펼쳐질 것으로 보입니다. 이유는 수도권 미분양아파트의 적체가 심각한 상황에서 대책 후 미미하게나마 거래시장에 온기가 도는 등 시장여건이 유리하게 돌아갈 것으로 판단한 미분양아파트 단지들이 대대적인 분양 판촉전을 준비중에 있습니다.

-수요자 행동요령은요.

▲수요자들은 다급해 할 것 없어보입니다. 신규분양, 미분양, 입주예정 단지 등 올 가을 선택의 폭이 넓기 때문에 분위기에 휩쓸리기 보다 자신에 맞는 단지를 선택해 투자하는 것이 바람직하기 때문이지요.다만, 아직 집값이 반등했다고 보기 어려우므로 투자 목적보다 주변 시세 대비 가격 경쟁력을 갖춘 단지를 골라 실거주 목적으로 투자하는 것이 안전할 것입니다.

10월 분양을 앞둔 주택건설사는 사전 수요자몰이를 위해 사업설명회를 열고 본격적인 분양에 돌입할 예정입니다. 다른 단지들도 추석 직후인 9월 말에서 10월 초 견본주택 개관을 목표로 분양준비에 분주한 상황입니다. 신규분양아파트에 비해 불리할 수밖에 없는 미분양아파트도 분주하기는 마찬가지입니다. 수도권의 모 택지지구에 미분양 사업장을 보유한 몇 개 건설사는 최근 공동마케팅 추진을 추진중입니다. 이참에 자사 분양단지의 홍보와 판촉을 강화해 최대한 미분양물량을 소진하자는 계산에서입니다.

하지만 이처럼 기대감에 들뜬 주택업계와는 대조적으로 수요자들의 반응은 냉랭하기만 하지요. 아직까지 집값이 상승세로 돌아섰다는 시그널이 보이지 않고 있고, 상반기 건설사 구조조정과 대형 PF 난항, 수도권 미분양아파트 양도세 감면혜택 종료에 따른 시장 침체 등 잇따른 악재로 침체의 골이 워낙 깊었습니다.

또한, 연말까지 알짜아파트 분양이 대거 이어질 것으로 예상되는 만큼 수요자로서는 다급할 것이 없습니다.

월별 분양실적(임대, 오피스텔 제외)

단 9월은 실적 + 예정, 10월은 예정(상반기 3, 5월 물량 보금자리주택 제외)

보금자리 물량을 제외하고는 분양물량이 가장 많은 3만1031가구로 예상된다.

-청약전략은요.

▲다급함 버리고 실거주 차원에서 신중 청약해야 합니다.

분양물량 홍수와 시장 회복에 대한 기대감으로 무턱대고 청약에 나서는 것은 금물입니다. 아직 집값이 상승세로 접어들었다고 보기 어렵고, 연말까지 강남권 보금자리주택을 비롯해 가격과 입지, 제품력 면에서 우수한 단지가 다수 포함돼있기 때문입니다. 실거주 위주로 자신의 자금여건과 청약자격에 맞는 알짜 단지를 골라 청약하는 지혜가 필요합니다.

양도세 감면혜택 적용물량이 대거 쏟아졌던 지난해 말 시장이 과열되면서 경쟁력을 확보하지 못한 단지의 청약경쟁률이 치솟으면서 청약가점 고득점자들이 아까운 청약통장을 날린바 있습니다. 한편, 주택청약시장이 과열되면서 동일 지역 분양아파트 가격이 3.3㎡당 200만원 안팎으로 치솟았는데도 불구하고 높은 청약경쟁률을 보이는 등 비이성적인 현상이 나타났던 점을 교훈 삼아 청약 에 신중을 기해야 합니다.

청약저축 납입액이 높은 수요자라면 강남권 보금자리주택을 비롯해 공공이 짓는 중소형아파트를 적극 노려볼 만 합니다. 올 성남시 재개발단지를 비롯해 의정부 등에서 알짜 물량이 예정돼 있습니다. 청약예금 가입자의 경우 판교, 광교 타운하우스를 비롯해 강남권 재건축 후분양아파트 등이 분양할 예정으로 청약가점 고득점자 중 자금여력이 되는 수요층은 노려볼 만 합니다.

청약자격이 낮은 수요자의 경우 미분양단지로 눈을 돌려보라고 권하고 싶습니다. 가을 분양성수기를 앞두고 분양가격을 파격적으로 낮추는가 하면 갖가지 계약조건을 제시하는 단지가 늘고있기 때문이다. 다만, 공급과잉이 해소될 기미를 보이지 않고 있는 곳, 분양가가 주변 시세나 최근 분양단지보다 높은 곳은 피해야 합니다.(ch100y@naver.com)

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