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[이슈]부동산 거래 활성화 대책 대출 규제, 부동산 시장에 어떤 영향?

[최은수의 경제기사로 부자되는 법-63]

 [뉴스 읽기 = '부동산 급등'에 보금자리론 사실상 중단]

 주택금융공사가 정책성 주택담보대출인 보금자리론의 신규 공급을 연말까지 일부 서민층 공급분을 제외하고 사실상 중단하기로 했다. 은행들도 적격대출을 연말까지 판매 중단하기로 했다. 정부는 집값이 급등하고 청약 과열이 심화되고 있는 일부 지역을 투기과열지구 등으로 지정해 분양권 전매제한기간을 늘리는 등 주택 수요규제를 하는 방안을 검토하고 있다.

 # 보금자리론이란?

 보금자리론이란 주택금융공사에서 은행에 공급해주는 장기고정금리 주택담보대출 상품을 말한다. 집을 살 때 사람들은 은행을 통해 대출을 받는데 보금자리론은 무주택자나 1주택자(일시적 2주택이 되는 경우 3년 이내 처분 조건) 등 서민들이 소형주택을 살 때 혜택이 많다.

 주택가격 9억원 이하 주택을 살 때, 집값의 70%(5억원)까지 대출을 받을 수 있고 금리도 연 2.5~2.75%로 매우 저렴하다. 대출기간도 최소 10년, 15년, 20년, 30년으로 길다. 주택면적은 85㎡(약 25.7평)가 대상이다. 대출을 받은 사람은 원금과 이자를 동시에 상환하게 된다.

 # 적격대출이란?

 보금자리론에 이어 서민들의 또 다른 정책상품인 적격대출도 실수요층 중심으로 제한한다.

 적격대출이란 신한·국민·KEB하나·기업·농협·씨티은행 등 주요 은행이 취급하는 주택담보 대출상품이다.

 단기·변동금리 일시상환 위주인 주택담보대출을 장기·고정금리 분할상환으로 갈아탈 수 있도록 하기 위해 2012년 3월 선보였다. 9억원 이하 주택을 살 때 최대 5억원까지 빌려주는 상품으로 30~35년 만기 고정금리 대출이다.

 만기에 원금을 일시 상환하게 되면 대출받은 사람의 부담이 큰 점을 고려해 생겨났다.

 # 대출을 중단하면 어떤 일 생길까?

 집을 살 때 100% 자기 돈을 내고 사람은 거의 없다. 초저금리이기 때문에 집값의 50%이상을 대출받아 집을 사는 경우가 많다. 그런데 보금자리론을 통한 대출이 힘들어지게 됐다. 1년 거치 기간이 사라졌고 3억원 이하 주택에 대해 1억원만 대출받을 수 있다. 게다가 부부합산 소득 6000만원 이하인 사람만 이용할 수 있게 됐다.

 주택시장에 어떤 영향을 줄까. 서민들은 집을 사는 데 직격탄을 맞을 수밖에 없다. 자연스럽게 집을 살 수 있는 수요가 줄게 되고 집값은 하락할 수밖에 없다. 꼭 집을 사야 하는 실수요자나 돈 많은 투자자 중심으로 거래가 이뤄질 가능성이 높다. 게다가 투자이익이 기대된다면 저축은행과 보험, 카드 등 제2금융권에 대출이 몰리는 '풍선효과'까지 생기게 된다.

 결국 대출규제로 현재 달아오른 부동산시장이 급격히 냉각되지 않을 것이라는 게 시장 전망이다. 특히 내년 대선이 맞물려 있는데다 서울 강남 재건축과 강북 재개발 호재가 대기하고 있기 때문이다.

 # 투기과열지구란?

 과열된 주택시장을 바로잡기 위해 정부가 고민 중인 또 다른 카드는 '투기과열지구'를 지정하는 일이다.

 투기과열지구란 주택법 제41조1항에 따라 국토교통부 장관이나 시장·도지사가 주택가격의 안정을 위해 주택거래 규제를 하는 지역을 말한다.

 법률상 주택가격이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로, 최근 2개월간 청약 경쟁률이 5대1을 초과하는 경우 지정할 수 있다.

 대상 지역이 되면 재건축 조합원의 아파트 매매가 사실상 금지되고, 대출 한도도 크게 낮아진다. 부동산 거래를 힘들게 하는 것이다.

 # 투기지구 지정하면 어떤 일?

 정부 정책이란 반드시 정부가 원하는 대로 시장에 결과가 나타나는 것은 아니다. 투기과열지구 지정 자체가 해당 지역의 집값이 더 오를 가능성이 높다는 것을 정부가 인정하는 것이기 때문이다.

 과거 사례를 보면 투기과열지구 지정이 오히려 투기 심리를 부추기는 결과를 초래했다. 과열지구 대상에서 빠진 인접 지역 집값이 오르는 '풍선효과'가 발생하기 때문이다. 현재도 이 같은 풍선효과가 우려되고 있는 상황이다.

 동시에 한번 투기과열지구를 지정하면 해제되는 데 오랜 시간이 걸리기 때문에 부동산 시장 자체를 침체시킬 수 있다. 그만큼 과열지구 지정은 신중하게 이뤄져야 한다.

 # 부동산 시장 거품일까?

 그렇다면 부동산 시장이 과열된 것일까.

 10년 전(2006~2008년) 부동산 광풍을 주도했던 이른바 '버블세븐' 지역 가운데 올해 10월 현재 아파트 평균 매매가를 기준으로 전 고점을 돌파한 곳은 서초구 한 곳뿐인 것으로 나타났다.

 당시 집값 상승은 강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 평촌, 용인 등 버블세븐 지역이 주도했다. 그런데, 서초구만 올해 10월을 기준으로 3.3㎡당 3217만원으로 2015년 이전 전고점인 2883만원보다 333만원가량 상승했다.

 부동산 시장이 아직 거품을 논할 정도는 아니라는 것이다. 돈을 굴릴 곳이 없어 집값이 고점을 향해 오름세를 보이고 있다.

 # 부동산 시장은 정책 영향이 크다

 부동산 시장은 정부 정책의 직접적인 영향을 받는다. 현재 부동산 시장의 호황은 2014년 최경환 당시 경제부총리가 내놓은 부동산 활성화 대책에 따른 결과물이다.

 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보대출비율)가 완화되면서 돈을 빌려 집을 사는 사람들이 급증했다. 특히 분양시장이 활기를 띠면서 높은 값의 프리미엄이 형성됐다.

 특히 초저금리 열풍과 맞물려 주택담보대출이 봇물을 이루면서 가계 빚이 1257조원으로 급증하는 기폭제가 됐다.

 따라서 현재 정부가 꺼낸 카드는 가계부채 급증세에 제동을 걸기 위해 '대출총량' 관리에 나선 것으로 봐야 한다. 부동산 가격을 잡는 것도 중요하지만, 더 중요한 것은 대출을 규제해 부채 증가를 막겠다는 것이다. 앞서 중도금 대출을 1인당 최대 2건으로 제한하고 중도금 대출 보증비율을 90%로 낮춘 것도 금리 인상 때 오게 될 가계 충격을 조기에 막기 위한 조치들이다.

 [최은수 기자/mk9501@naver.com]

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