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[이슈]01.13 전세대책 2·11전월세대책, 서민에겐 '그림의 떡'..전세시장 과열 식히려면

■전세난, 전월세대책 효과와 대책 / 임기흥 신한은행 부동산 전략사업팀 부부장

전셋값 상승세가 23개월째 계속되자 정부의 안일한 대책이 전세난을 부추겼다는 지적이 있는데 어떻게 생각하시는지는 짚어보겠다.

○1.13 전월세대책 점검

먼저 비수기에도 계속되는 전세값 상승으로 전세난이 가중되자 정부에서는 이를 해결하고자 1.13 전월세대책을 발표하였다.

주요 내용으로는 전세물량 공급 확대. 전세자금 지원 확대, 재개발/재건축 사업일정 조정, 정확한 전월세 정보 제공 등이다. 지난 1.13 전월세 대책 내용은 직접적인 거래활성보다 부족한 전세물량을 대체하기 위한 공급활성에 초점을 뒀다.

○2.11 전월세대책 점검

1.13 대책에도 전세난이 심화되자 2.11 대책을 발표하였는데 2.11전월세 보완대책은 1.13 전월세대책의 연장선에서 세입자 부담을 완화하고 임대주택 공급을 활성화를 주요 내용으로 하고 있다.

우선 세입자 부담을 완화하기 위해서 전세자금 대출금리를 낮추고 지원한도도 확대하기로 하였으며 민간시장 매입임대 사업자에 대한 세제지원 요건이 완화되었다.

부동산 리츠펀드의 임대주택사업 참여유도를 위한 취득세 감면, 건설업체 보유한 준공 후 미분양주택의 전월세주택 공급시 양도세와 취득세를 감면을 추진하는 내용과 아울어 민간,공공 임대주택 공급활성대를 위한 건설자에 대한 토지 및 저금리자금지원계획 등을 발표하였다.

○1.13 전월세 대책 문제점

1.13 대책에 대해서 평가하자면 주요 내용이 기존에 정부에서 추진하던 정책들을 강화해서 발표한 형태가 되면서 시장의 실망감이 컸다고 할 수 있겠다. 현재의 전월세 불안요인인 수요, 공급 간 불일치현상을 단기간 내 해소하기는 어려운 현실에서 대책을 발표하 면서 시장실패를 부각시키는 현상을 초래하였다고도 볼 수 있다.지난 1.13 대출의 전월세대책으로 발표를 하긴했는데 구체적인 액션플랜을 가지지 않은 것으로 보여지며 초소형을 기반으로 하는 도시형생활주택의 공급계획도 현재의 임차수요와는 차이가 있는 것으로 보여진다.

○2.11 대책 실효성 여부

추가대책으로 내놓은 2.11 대책의 실효성 여부로는 단기적으로 부족한 전세금을 보충한다는 측면에서 보면 전세자금지원책은 부채를 조장한다는 비판이 있지만 자금부족을 겪고 있는 부분에 대한 대책은 될 수 있을 것으로 보여진다.

이러한 정책도 전세가의 안정화 내지는 하락을 유도하는 부분과는 거리가 멀다고 할 수 있겠는데 나머지 대책은 매매시장의 활성화가 전제가 되어야 하는 부분과 장기적인 측면이 강하다고 본다.

근본적으로 매매시장과 전세시장을 이분법적으로 생각하는 것이 한계인 것으로 보여진다. 전세수요에는 매매대기수요와 순수전세수요로 나뉘어 질 수 있다. 매매대기수요에 의한 전세수요부분은 매매로 전환할 수 있는 길을 열어 줘야 할 것으로 보여진다. 근본적으로 시장의 활성화대책은 빠져 있다.

○정부대책 평가 및 주택시장 영향

전세대책 관련해서 주택시장에 미치는 영향으로는 먼저 부동산시장이 시장이 침체되면서 공급이 위축되고 소비자의 매수의욕은 저하되면서 전세시장이 상대적으로 과열화 양상을 보이고 있다.

아울러 이러한 대기수요층으로 인해 내집마련 능력이 안돼 부득이 전세를 살 수 밖에 없는 진짜 서민 전세수요층은 저가주택을 찾아 수도권 외곽지역으로 밀리고 있는 현상이 발생하고 있는데 이런 대책도 필요할 것으로 보인다.

전세난의 원인이 1~2인가구 증가보다는 이러한 매매대기수요에 의한 전세수요층의 증가에 기인한바가 더 크다고 할 수 있다. 매입임대사업자에 대한 세제지원 부분이 실효성이 있을려면 주택을 사서 향후 가격상승 내지 유지가 가능하다는 기대심리가 있을 때 효과가 있는 것이 아닌가 판단한다.

따라서 이러한 주택의 문제는 계층간의 차별화를 심화시켜 중산층의 급격한 감소를 유발할 수 있음에 예의주시해야 할 것으로 보인다. 아울러 세대간 소득역이전효과도 염두에 둘 필요가 있다.

○전세난 해결, 근본대책

전세난을 해결하기 위한 근본적인 대책으로는 단기간에 해결할 수 있는 대책의 수립은 쉽지 않을 것으로 보인다. 먼저는 부동산시장을 볼 때 매매시장과 전세시장을 떼어놓고 볼 것은 아니라고 생각한다.인구감소론, 보금자리주택, 반값아파트론, 각종 규제 등 안정화정책 등의 영향으로 매매시장은 많은 부분 위축되었던 것은 사실이다. 향후 주택가격의 급격한 변동성의 기조로한 대책보다는 안정적인 시장형성을 전제로한 시장을 형성하는 대책이 필요할 것으로 보여진다.

2010년 인구주택총조사 잠정결과에 따르면 매년 가구수 증가되었고 앞으로도 2030년까지는 지속적으로 가구수

의 증가가 될 것으로 전문가들은 보고 있다. 수도권 및 생산기반을 갖춘 대도시로의 집중이 심화되고 있어 가구수의 증가에 따른 수요가 있는 곳에 지속적인 시장공급이 필요할 것으로 보인다.

서울 내부를 보면 전세난의 진원지는 강남이라고 한다면 이러한 현상은 경제, 교육, 문화 인프라가 강남권으로 집중되고 있는 현상에서 서울시와 정부는 강북권 개발에 대한 강한 비전의 제시와 가시적인 성과의 창출이 필요하리라 생각한다.

결론적으로 저소득층에 대한 전월세 대책은 순수 복지측면에서 출발하여야 하며 나머지부분은 주택시장의 선순환구조를 빨리 구축하는 것이 좋을 듯하다.

( www.SBSCNBC.co.kr)(보다 자세한 내용은 동영상 시청을 바랍니다.)

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