관련서비스

금융

부동산 메뉴

에쿼티보다 수익률 높일 수 있지만 자칫 '쪽박' 찰 수도
부동산 개발사업(시행업)은 부동상 상품 공급을 목적으로 토지의 형질 변경이나 건축물, 건물 등을 건설해 판매, 또는 임대하는 사업을 말한다. 많은 사람들이 이 사업을 하면 큰돈을 벌 수 있다고 생각한다. 
 
맞는 말이기도 하다. 그러나 그만큼 감당해야 할 위험도 크고 대박의 확률도 생각보다 높지 않은 것이 부동산 개발업이다.  
 
부동산 개발사업으로 대박을 꿈꾸는 이들에게 교훈이 될 만한 사례가 있다. 개인 명의로 부동산 개발사업을 하던 A씨는 2년 전 경기도 파주에 건물을 짓기로 하고 사업 계획서를 만들어 은행에 대출을 신청했다. 하지만 은행은 사업 계획서를 반려했다. 수익성이 너무 부풀려져 있는 게 문제였다.  
 
A씨는 은행을 설득하고 다른 은행을 알아보는 등 대출 승인을 받으려 몇 개월을 보냈지만 모두 요지부동이었다. 오히려 빚을 내서 산 땅이 이자가 감당이 안 되는 상황에 이르고 말았다. 결국 A씨는 해당 사업 계획을 포기할 수밖에 없었다. 영세한 개인사업자였던 A씨의 생활도 나락으로 떨어져 현재까지 힘들게 생활을 하고 있다.
 
과욕이 부른 참사다. 부동산 시행업계에서는 이런 사례는 비일비재하다.
 
 
부동산 개발에 레버리지 잘 활용하면 대박  
 
반면 A씨와는 달리 부동산 개발업으로 큰 수익을 낸 경우도 많다. 이런 사례들을 분석해보면 대부분 높은 레버리지(차입 자본으로 투자를 하는 것)를 잘 활용했다는 공통점을 찾아 볼 수 있다. 
 
일반적으로 부동산 개발사업의 경우 총 사업비는 자기 자본(에쿼티)과 타인 자본(금융 및 시공사의 외상 부담)으로 이루어진다. 그런데 여기서 타인 자본이 많게는 자기 자본의 10배 가까이 투입되면 그만큼 레버리지 효과가 커지고 수익률도 높아지게 된다.  
 
하지만 문제는 대출 등 타인자본을 활용한 레버리지의 활용은 양날의 검이 될 수 있다는 점이다. 높은 레버리지 비율이 개발 사업자에게 대박을 안겨줄 수도 있지만, 반대로 쪽박을 차게 만들 수도 있기 때문이다. 
 

▲ 부동산 개발 투자 초보일수록, 본인에게 맞는 적절한 금융 대출이 무엇인지 먼저 고민해야 한다.※사진은 독자의 이해를 돕기 위한 것으로 기사 내용과는 전혀 관련이 없습니다.


 
레버리지를 활용해 부동산 개발사업을 진행하다가 실패하게 되면 단순히 자기 돈 몇 푼을 잃고 마는데 그치는 게 아니다. 이 경우 막대한 빚더미와 함께 채무불이행자로 추락해 재기가 어려울 정도의 타격을 입을 수 있다. 
 
 실제 사례가 있다. 필자가 처음 P2P 회사를 창업하고 1호 상품 출시를 위해 물건들을 검토할 당시 유력한 1호 상품의 후보였던 충남 당진의 한 다세대주택 현장의 경우가 이런 사례에 해당한다.  
 
당시 당진의 다세대주택 공사를 진행하다가 사업비가 부족해진 개발업자는 필자에게 그럴듯한 사업 계획을 제시했다.  PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 회수에 결정적인 요소인 준공 후 예상 담보가치 기준 LTV(Loan To Value ratio·주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율) 또한 상당히 안정적이었다. 
 
그런데 개발업자는 필자의 지속적인 요구에도 불구하고 기존에 지출된 사업비 상세 내역은 제출하지 않고 버텼다. 기존 사업비 지출 내역은 현재 시점까지의 공정률과 비교해 사업비가 어떻게 집행되었는지를 확인할 수 있는 기본적인 근거 자료다. 기존 지출 사업비 내역이 있어야 실제 개발업자가 투입한 에쿼티를 산출할 수 있다. 
 
하지만 당진 다세대주택 개발사업자는 이런저런 핑계를 대며 자료 제출을 미루면서 시간을 끌다가 거의 투자심의가 통과되기 직전에 자료를 제출했다.  
 
개발업자가 제출한 기존 사업비 지출 내역을 분석해 보니 실제 개발업자가 투입한 에쿼티가 총사업비 대비 5%도 안 된다는 사실이 밝혀졌다. 5%의 에쿼티로 사업을 진행한다는 말은 바꿔 말하면 20배의 레버리지를 쓴다는 것이다. 결국 해당 현장(당진 다세대주택)에 대한 대출은 실행되지 않았다. 
 
그런데 필자는 얼마 후 다른 P2P회사가 그 현장에 대출을 실행한 것을 우연히 알게 됐다. 하지만 필자의 예상대로 그 현장은 결국 준공되지 못한 채 부실화됐다. 
 
이 현장의 경우 자기 자본의 20배에 달하는 레버리지를 썼던 개발업자가 만약 건물을 정상적으로 준공만 시켰다면 아마도 투입한 자본 대비 꽤 큰 수익률을 얻었을 것이나, 하지만 결과는 정반대였고 빚더미에 앉다 못해 사기죄로 구속까지 되었다는 소식까지 들려 왔다. 
 
부동산 개발 투자, 무작정 따라 하다간 '쪽박'

부동산 시장에서 소위 ‘시행업자’로 불리는 부동산 개발업자들은 개발사업을 하면서 99.99% 타인자본을 사용하게 된다. 아무리 돈이 많은 사람도 마찬가지이다. 이는 개발업자가 돈이 없어서 타인자본을 사용하는 것이 아니라, 위에서 말한 것처럼 레버리지 활용을 통한 수익률 극대화를 위해 타인자본을 활용하는 것이다. 
 
부동산 개발사업의 경우 통상 매출 대비 이익률은 10~30% 수준이다. 자기자본 100%로 사업을 했다면 자기자본대비 수익률(ROE)는 그대로 10~30%가 된다. 그러나 자기자본 10%로 사업을 했다면 ROE가 100~300%가 되는 것이다. 이런 셈법에 따라 개발업자들은 자기자본 투입 비율을 최소화시키고 타인자본(대출)을 최대한 활용하고자 한다. 사실 개발사업의 경험이 축적되고 전문성이 있을수록 이런 경향이 강하게 나타난다.  
  
그러나 문제는 경험도 전문성도 크지 않은 초보 건축주들조차 이러한 셈법을 따르려 하는 데 있다. 전문 개발사업자조차도 지나친 레버리지를 사용하다 사업에 예기치 못한 문제가 발생할 경우 큰 어려움을 겪을 수 있기에, 초보자일수록 지나친 레버리지 활용은 지양해야 한다.
 
타인자본 중 일부인 시공사의 외상 부담금은 다음 기회에 따로 다뤄보기로 하고 이번에는 이 부분을 무시하고 타인자본을 곧 금융을 통한 대출이라고 가정하고 이야기를 진행해 보겠다.  
 
각 금융권 별로 다른 대출조건과 특성 파악이 중요

통상 PF대출이라고 불리는 개발사업 관련 대출은 현재는 존재하지 않지만 토지에 사업비가 투입되어 향후 준공될 건물의 예상가치(준공 후 예상가치)를 기준으로 각 금융권별로 정해진 담보 인정 비율(LTV)을 적용하여 최대 대출 가능 한도를 산출하게 된다.
 
1금융권(시중은행)의 경우 금리가 싼 반면 적용하는 담보 인정 비율(LTV)이 낮다 보니, 그만큼 사업자가 투입해야 하는 자기자본의 비율이 높아지게 된다. 1금융권의 경우 소규모 개발사업에 대한 PF대출에는 소극적이기 때문에 시설자금 대출을 통해 최대 전체 사업비의 50% 이내의 대출을 실행하는 경우가 대부분이다. 
 
이 경우 당연히 개발사업자는 50%의 사업비를 자기자본으로 충당하여야 한다. 개발사업의 자기자본대비 수익률은 떨어지지만 반대로 사업의 안전성은 그만큼 높아지게 된다.  
 
2금융권의 경우 준공 후 가치 대비 LTV를 높게 적용해 최대 전체 사업비 대비 80%에 가까운 대출을 해주기도 한다. 1금융권과 비교하면 부담해야 할 금융비용(금리, 수수료)은 늘어나게 되지만 개발사업자는 20% 수준의 자기자본만으로 사업을 진행할 수 있는 장점도 있다.  
 
사업의 리스크는 높아지지만 이론상의 자기자본 대비 수익률은 높아지기 때문에 많은 개발사업자들이 2금융권 대출을 선호하게 된다. 그러나 2금융권 대출을 사용하더라고 금융권이 요구하는 자기자본비율 수준 20% 외에 최소한의 여유자금을 확보하고 사업을 진행해야만 건축비 증가, 공사기간 지연 등 예기치 못한 변수에 대비할 수 있을 것이다.

이외에 2금융권이 요구하는 20%의 자기자본비율을 맞추지 못하는 경우 최근 급성장하고 있는 P2P를 포함한 사금융권을 통해 사업비를 조달하는 경우도 있다. 사금융을 사용하게 된다면 일반적인 리스크 이외에도 금융회사가 불법 업체는 아닌지, 처음 약정한 대출을 실행할 능력이 있는 회사인지 등도 고려를 하여야 할 것이다.  
 
특히 PF대출의 경우 기성률에 따라 대출이 분할 지급되는 캐피털 콜 방식(투자 수요가 있을 때마다 건건이 자금을 투입하는 방식)이 대부분이기 때문에 금융회사가 제때 약속한 대출을 집행하지 못할 경우, 사업 자체가 망가질 수 있다는 점을 반드시 고려하여야 할 것이다.

이에 대한 실례로, 한때 꽤나 잘 나갔던 한 P2P 회사에서 PF 대출을 받아 사업을 진행하던 강원도의 현장이 있었다. 대출을 약정한 P2P 회사 상품의 연쇄 부실이 발생하면서, 추가 자금 모집이 원활하지 않았다. 그러다 보니 제때 공사비를 지출하지 못해 사업 기간이 길어지면서 사업수지가 악화되어 부실 현장이 되고 말았다.
 
안전한 부동산 투자를 위해선 사전 상담이 필수

이처럼 부동산 개발사업은 감당할 수 있는 리스크와 확보 가능한 에쿼티 비율에 따라 일반적으로 자기 자신에 맞는 금융을 통해 부족한 사업비를 조달하게 된다.  
 
하지만 개발하는 물건의 종류, 입지, 사업성 등 많은 변수에 따라 대출 실행 가능 여부와 대출한도에 차이가 발생할 수 있으므로 반드시 사업에 착수하기 전에 발품을 팔아 여러 금융기관들과 직접 상담을 받아야 한다. 
 
또 가급적 전문가들의 도움을 적극적으로 받아서 사업 진행 중에 사업비 부족으로 낭패를 겪는 일을 막아야 한다. 
 

 

 

<저작권자(c)중앙일보조인스랜드. 무단전재-재배포 금지.>

오늘의 주요뉴스

더보기

    부동산 이슈보기

    베스트토론

    더보기

      부동산 토론 이슈보기

      서비스 이용정보

      Daum부동산은 제휴 부동산정보업체가 제공하는 매물 정보와 기타 부동산 관련 정보를 제공하는 서비스로서,
      제휴 업체의 매물 정보를 비롯한 각종 정보 및 이와 관련한 거래에 대하여 어떠한 책임도 부담하지 않습니다.

      위 내용에 대한 저작권 및 법적 책임은 자료제공사 또는
      글쓴이에 있으며, Kakao의 입장과 다를 수 있습니다.

      Copyright © Kakao Corp. All rights reserved.