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내일부터 깐깐하게 바뀌는 청약제도..당첨 전략은
9억 이상 주택은 중도금대출 안돼
무주택자 자금부담에 경쟁률 낮을듯
무주택자, 기회 늘었지만 기준 엄격

[이데일리 박민 기자] 11일부터 무주택자의 아파트 청약 당첨 기회가 대폭 확대되면서 청약기회를 노려온 무주택자들도 분주해졌다. 서울·수도권과 광역시 등지에서 추첨제로 분양하는 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고, 분양권과 입주권 소유자를 무주택자에서 제외하는 한편 신혼부부 특별공급 자격 및 부양가족 등 청약 가점 방식도 손질해 순수한 ‘무주택자’가 가져갈 수 있는 분양 물량이 더 많아졌다.

연말 알짜분양이 줄줄이 예정돼 있어 무주택자에게는 청약전략만 잘 짜면 내집마련을 할 수 있는 절호의 기회다. 유주택자는 청약 문이 크게 좁아졌지만 자금부담에 상대적으로 경쟁률이 덜 할 것으로 보이는 분양가 9억원 이상의 주택을 공략하는 것이 유리할 것으로 보인다.

다만, 무주택자나 유주택자 모두 워낙 청약제도가 복잡해진 만큼 단순 실수로 인해 부적격 당첨이 되지 않도록 기준을 잘 따져봐야 한다는 지적도 나온다.

[그래픽=이데일리 문승용 기자]
[그래픽=이데일리 문승용 기자]
◇투기과열지구 85㎡ 이하 100% 청약 가점제

국토교통부에 따르면 11일부터 시행하는 주택공급에 관한 규칙 개정안은 한마디로 철저하게 무주택자에게만 청약 당첨 기회를 대폭 넓혀주는 것이다. 우선 투기과열지구와 청약과열지구, 수도권과 광역시 등지에서 분양하는 추첨제 물량 중 75%를 무주택자에게 우선 공급한다. 나머지 25%도 무주택자와 기존 집을 처분하기로 한 1주택자 사이에서 당첨자를 가린다.

현재 서울 등 투기과열지구의 경우 전용면적 85m² 이하 주택은 100% 청약 가점제로 공급한다. 반면 전용 85㎡을 초과하는 대형 주택의 경우 50%는 가점제, 나머지 50%는 1주택·무주택 자격 조건 없이 추첨제로 공급해 유주택자에게도 일정 부분 당첨 기회가 주어졌다. 그러나 이 추첨 물량 가운데 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하기로 하면서 유주택자의 당첨 기회는 크게 줄었다.

줄어든 기회에도 불구하고 1주택자가 청약에 당첨되면 입주일로부터 6개월 내에 기존 집을 팔아야 한다. 만약 이를 이행하지 않으면 사업주체가 공급계약은 해지할 수 있고, 이에 따른 분양가의 10%인 위약금도 발생한다. 권일 부동산인포 팀장은 “무주택자에겐 청약 당첨 기회가 늘었지만 반대로 유주택자는 낡은 기존 아파트에서 새 아파트 분양으로 갈아타기가 많이 어려워졌다”며 “특히 유주택자는 기존 주택 처분에 대한 부담도 상당한 만큼 선별적 청약 전략을 구사해야 할 것”이라고 말했다.

여기에 무주택자의 자격 기준은 더욱 엄격해지고, 청약 가점을 계산할 때 점수가 가장 높은 부양가족 산정 방식도 달라진다. 그동안은 청약에 당첨돼 분양권을 소유하고 있더라도 아파트 입주 전에 이를 처분한다면 무주택자로 계속 인정했지만 이제는 무주택자로 보지 않는다. 또 60세 이상 부모가 주택을 소유하고 있더라도 청약자와 3년 이상 세대별 주민등록표상에 같이 등록돼 있으면서 실제 동거하는 경우 부양가족점수가 부여됐지만 이 역시 배제했다.

부양가족 가점은 한 명당 5점으로 최대 만점은 35점, 전체 84점 만점인 청약 가점 항목들 가운데 비중이 가장 크다. 국토부 관계자는 “부모 2명 가운데 주택 소유자 명의가 1명으로만 돼 있어도 2명 모두 가점 대상에서 제외한다”며 “만약 아버지 명의로만 등기된 주택이 있다고 해서 가점을 5점만 뺀다면 나중에 청약에 당첨되더라도 부적격자가 될 수 있다”고 말했다.

신혼부부 특별공급 기준도 까다로워진다. 신혼기간(혼인 신고일부터 입주자 모집 공고일 현재) 중에 주택을 소유한 적이 있으면 공급 대상에서 제외한 것이다. 단 제도가 시행되는 11일 이전에 집을 팔았고 무주택 기간이 2년을 넘었다면 2순위 청약 자격을 주기로 했다. 권 팀장은 “신혼부부 특별공급 물량은 1순위에서 이미 마감이 끝나는 경우가 많다”며 “이에 결혼 후 바로 집을 사지 말고 전세나 월세로 살다가 분양에 나서는 게 유리할 것”이라고 조언했다.

그동안 유주택자에게 최후의 청약 진입 통로로 꼽혀왔던 공급 계약 취소 물량을 노리는 것도 어려워졌다. 부적격 당첨, 부정 청약 등으로 공급계약이 취소되는 물량이 20가구 이상 발생할 경우 해당 지역에 거주하는 무주택자 가운데 추첨을 통해 당첨자를 뽑아야 하기 때문이다. 장재현 리얼투데이 본부장은 “분양가가 9억원 이상의 주택일 경우 중도금 대출이 되지 않아 자금 마련 부담을 느끼는 무주택자도 상당해 이 주택형은 여전히 유주택자에겐 기회의 땅이 될 수 있을 것”이라며 “경쟁률이 상대적으로 낮을 수밖에 없다”고 말했다.

◇‘신혼부부 특별공급’ 집 소유한 적 있으면 제외

한층 까다로운 청약 제도 때문에 앞으로 부적격 당첨자는 더욱 많아질 것이라는 게 업계의 중론이다. 부적격 당첨자는 본인의 청약 자격 요건을 알지 못했거나 실수·착오 등으로 주택 소유 여부, 무주택기간, 부양가족 수 등을 잘못 기재해 발생하는 경우가 많다. 부적격자는 당첨이 취소될 뿐 아니라 수도권은 1년, 지방은 6개월간 청약도 제한된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “올해만 네 번째 개편된 청약제도라 전문가들도 정확히 기억하지 못하는 경우가 많다”며 “청약자들은 1·2순위부터 과거 집 보유 이력까지 상세하게 살펴보고 청약에 나서야 할 것”이라고 말했다. 특히 청약에 앞서 본인의 무주택 기간이나 부양 가족수 등의 정보를 미리 확인할 수 있도록 정부가 각종 시스템도 연계해 고도화해야 한다고 지적했다.

국토교통부에 따르면 지난해 청약 부적격 건수는 2만1804건에 달했다. 이는 1순위 당첨자 23만1404명의 9.4% 수준으로 당첨자 10명 중 1명꼴로 부적격자가 생긴 셈이다.

박민 (parkmin@edaily.co.kr)

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